10 порад щодо придбання вашого першої нерухомості

Нерухомість виробила багатьох найзаможніших людей у ​​світі, тому є маса причин думати, що власність є надійною інвестицією. Однак, як і будь-які інвестиції, краще бути добре обізнаним перед зануренням із сотнями тисяч доларів. Перед тим, як розпочати нову кар'єру як магнат із нерухомості, озброїться інформацією нижче.

Переконайтесь, що це для вас

Чи знаєте ви свій шлях навколо набору інструментів? Як Ви ремонтуєте гіпсокартон або відмиваєте туалет? Звичайно, ви можете закликати когось зробити це за вас, але це з'їсть ваші прибутки. Власники нерухомості, які мають один або два будинки, часто роблять власний ремонт, щоб заощадити гроші. Якщо ви не зручний тип і не маєте великої кількості запасних грошей, бути орендодавцем може не для вас.

Звичайно, це змінюється, коли ви додаєте більше властивостей до свого портфоліо. Лоуренс Перейра, президент управління заможності Кінг-Харбор у пляжі Редондо, штат Каліфорнія, має власність на Східному узбережжі, живучи на Західному узбережжі. Як хтось, хто каже, що йому зовсім не зручно, він змушує це працювати. Як? "Я зібрав міцну групу прибиральниць, умільців та підрядників", - каже Перейра. Це не рекомендується для нових інвесторів, але, коли ви отримаєте висити інвестицій у нерухомість, вам не доведеться залишатися місцевими.

Сплачуйте борг спочатку

Кмітливі інвестори можуть нести борг як частину свого інвестиційного портфеля, але пересічна людина повинна уникати цього. Якщо у вас є студентські позики, неоплачені рахунки за медичну допомогу або діти, які незабаром відвідуватимуть коледж, придбання орендної нерухомості може бути не правильним кроком. Перейра погоджується, що бути обережним є ключовим, кажучи: "Не потрібно погашати борг, якщо ваш прибуток з нерухомості більший, ніж вартість боргу. Ось такий розрахунок потрібно зробити. Однак не варто ставити себе в становище, коли вам не вистачає грошових коштів для здійснення платежів за боргом. Завжди майте запас міцності. "

Отримайте авансовий внесок

Інвестиційні властивості, як правило, вимагають більшого авансового внеску, ніж власність, зайнята власником, тому вони мають більш жорсткі вимоги затвердження. 3%, які ви, можливо, віддалили на будинок, в якому ви зараз проживаєте, не збираються працювати на інвестиційну нерухомість. Вам знадобиться щонайменше 20 відсотків, враховуючи, що страхування іпотечного кредиту не доступне для оренди нерухомості.

Остерігайтеся високих процентних ставок

Вартість позикових грошей зараз може бути відносно дешевою, але процентна ставка за інвестиційною нерухомістю буде вище, ніж традиційні іпотечні процентні ставки. Пам'ятайте, що вам потрібна низька іпотечна виплата, яка не надто значно зменшить ваш щомісячний прибуток.

Розрахуйте свою маржу

Фірми на Уолл-стріт, які купують проблемні об'єкти нерухомості, прагнуть повернути від 5% до 7%, оскільки їм доводиться платити персоналу. Люди повинні ставити перед собою мету в 10%. Оцініть витрати на обслуговування на 1% від вартості майна щорічно. Інші витрати включають страхування, можливі збори за об'єднання власників будинків, податки на майно та щомісячні витрати, такі як боротьба зі шкідниками та благоустрій. А тут є страхування орендодавця.

Уникайте фіксатора-верху

Привабливо шукати будинок, який можна отримати за вигідною ціною, і перетворитись на оренду. Однак якщо це ваша перша властивість, це, мабуть, погана ідея. Якщо у вас немає підрядника, який якісно працює на дешевих - або ви кваліфіковані в масштабному благоустрої будинку - ви, ймовірно, заплатите занадто багато за ремонт. Натомість, дивіться, щоб купити будинок, який коштує нижче ринкового і потребує лише невеликого ремонту.

Метт Холмс, засновник / генеральний директор компанії Holmes Real Estate Group, каже, що найкращий тип придбання будинку - це той, де ви можете додати спальню відразу чи найближчим часом. Він додає, що:

Додавання спальні не тільки збільшує вартість перепродажу, але часто окупає себе в перший місяць, якщо ви орендуєте майно за номер. Крім того, додавання спальні коштує приблизно 10% від переробки кухні, і можна стверджувати, що на багатьох ринках також є більш значущий вплив вартості перепродажу.

Розрахуйте операційні витрати

Операційні витрати на нову власність становитимуть від 35 відсотків до 80 відсотків ваших валових операційних доходів. Якщо ви стягуєте 1500 доларів за оренду, а ваші витрати приходять в розмірі 600 доларів на місяць, ви становите 40 відсотків. Для ще простішого розрахунку використовуйте правило 50 відсотків. Якщо орендна плата, яку ви стягуєте, становить 2000 доларів на місяць, розраховуйте сплатити 1000 доларів загальних витрат.

Визначте своє повернення

Що стосується кожного долара, який ви інвестуєте, яка ваша віддача від цього долара? Акції можуть запропонувати 7, 5% повернення грошових коштів, тоді як облігації можуть платити 4, 5%. 6% прибуток у перший рік як орендодавця вважається здоровим, особливо зважаючи на те, що кількість з часом повинна зростати.

Отримайте недорогий дім

Чим дорожче будинок, тим вищі будуть ваші поточні витрати. Деякі експерти рекомендують почати з будинку в розмірі 150 000 доларів.

Знайдіть потрібне місце розташування

Вибираючи вигідну оренду нерухомості, шукайте низькі податки на нерухомість, пристойний шкільний округ, мікрорайон з низьким рівнем злочинності та район із зростаючим ринком праці та безліччю зручностей, таких як парки, торгові центри, ресторани та кінотеатри.

5 простих способів інвестувати в нерухомість

Ризик проти винагороди

Кожне фінансове рішення стосується зважування винагород, визначення виплат у порівнянні з потенційним ризиком. Чи має сенс для вас інвестування у нерухомість?

Нагороди:

• Ваш дохід пасивний. Окрім початкових інвестицій та витрат на обслуговування, ви можете заробляти гроші, вкладаючи більшу частину свого часу та енергії на свою звичайну роботу.
• Ваш дохід повинен зростати. Ви не просто отримуєте дохід від оренди; зі збільшенням вартості нерухомості, ваші інвестиції зростають у вартості.
• Ви можете поставити нерухомість у самостійну IRA.
• Дохід від оренди не включається як частина вашого доходу, що обкладається податком на соціальне страхування.
• Відсотки, які ви сплачуєте за кредит на інвестиційну власність, підлягають оподаткуванню.
• Окрім чергової кризи, вартість нерухомості стабільніше, ніж фондова біржа.
• Нерухомість - це фізичний актив. Інвестувати в акції або продукти на Уолл-стріт - це не те, що ви можете побачити або доторкнутися.

Ризики:

• Хоча дохід від оренди є пасивним, орендарям може бути проблемою, якщо ви не використовуєте компанію з управління нерухомістю.
• Якщо ваш скоригований валовий дохід перевищує 200 000 доларів США (неодружений) або 250 000 доларів США (подання подружжя подається спільно), ви можете зазнати надбавки в розмірі 3, 8 відсотка від чистого інвестиційного доходу, включаючи дохід від оренди.
• Дохід від оренди не може покривати загальну суму іпотечного платежу.
• На відміну від акцій, ви не можете миттєво продати нерухомість, якщо ринки погіршать.
• На відміну від акцій, у більшості випадків ви не можете продати частину своєї нерухомості. Це все або нічого.
• Витрати на в'їзд і виїзд високі.
• Якщо у вас немає орендаря, ви повинні оплатити всі витрати.

Суть

Зберігайте реалістичні очікування. Як і будь-які інвестиції, оренда нерухомості протягом певного часу не збирається виробляти велику щомісячну зарплату, а вибір неправильної власності може бути катастрофічною помилкою. Подумайте про те, щоб співпрацювати з досвідченим партнером на вашій першій нерухомості або здати в оренду власний будинок, щоб перевірити свої здібності господаря.