7 рішень для власників будинків, які борються зі своєю іпотекою

Якщо ви дотрималися передумов придбання свого будинку, але зараз намагаєтеся здійснити свої іпотечні платежі, ви не самотні. За даними RealtyTrak, 1 на кожну 2 005 будинків знаходиться у викупі. У штаті Нью-Джерсі - це 1 на кожні 718 будинків; в штаті Меріленд, це 1 на кожні 1023 будинки. Ви можете відчути, що ви також швидко рухаєтесь до того, щоб стати черговою статистикою викупу. Однак поки не здавайся. Ви можете зменшити свої іпотечні проблеми, зменшивши щомісячні іпотечні платежі. Кожна ситуація різна, тому Investopedia поспілкувався з кількома іпотечними експертами, щоб знайти сім різних варіантів.

Рішення №1: Рефінансування на довгострокову позику

Розміщення позики на більш тривалий період - один із варіантів, який може зменшити щомісячну суму платежу. Рефінансування на більш довгострокову позику є найпростішим способом зменшити щомісячні іпотечні платежі - особливо коли грошовий потік є проблемою, за словами Аль-Хенслінга, президента іпотеки США в Ірвіні, Каліфорнія.

Однак важливо зазначити, що ваша процентна ставка зросте. Щоб компенсувати це, Метт Хакет, менеджер з андеррайтингу та операції в Нью-Йоркському акціонерному капіталі зараз каже, що більшість іпотечних платежів не передбачає штрафу за попередню оплату: "В результаті, як тільки ваше фінансове становище покращиться, я рекомендую робити більш високі платежі, щоб збільшити швидкість який ви сплачуєте основну суму, - каже Хакетт.

Він також радить власникам будинків переконатися, що попередні платежі дозволені без штрафних санкцій, і пропонує їм визначити різницю між поточною ставкою та новою ставкою на довгострокову позику, щоб побачити, чи є це сенсом.

Рішення №2: Рефінансування для зброї

Рефінансування іпотеки з регульованою ставкою (ARM) - це прийнятний варіант, якщо ви майже закінчили виплачувати іпотеку. "Все більше споживачів визнають фінансові вигоди, які може забезпечити іпотека з регульованою ставкою за правильних обставин", - каже Хенслінг. Прекрасним прикладом є власник дому, який передбачає продаж свого будинку в наступні три роки і наразі має позику в розмірі 400 000 доларів США з фіксованою ставкою під 4, 25%, платячи 1 976, 76 доларів на місяць.

Генслінг говорить, якщо власник дому рефінансував би іпотеку з гібридною регульованою ставкою, встановлену протягом п'яти років на рівні 2, 875%, це призведе до зменшення щомісячного платежу до 1695, 57 доларів на місяць та економії 281, 19 доларів на місяць.

Джеремі Брандт, генеральний директор WeBuyHouses.com, погоджується і додає: "Якщо будинок майже виплачується, переважна більшість щомісячних платежів йде на власний капітал, а не на відсотки. Рефінансування в АРМ може вирішити короткострокові проблеми грошових потоків за рахунок зменшення щомісячного платежу за рахунок подальших платежів ". При цьому, якщо процентні ставки почнуть зростати, щомісячні платежі можуть збільшуватися протягом певного періоду.

Рішення №3: Рефінансування від ARM до іпотечного кредиту з фіксованою ставкою

Якщо у вас є ARM, перехід на фіксовану ставку може не знижувати щомісячні платежі, але це може зупинити підвищення платежів. "Це має сенс, якщо поточні фіксовані ставки нижчі за процентну ставку ARM або якщо ви очікуєте, що пізніше наступних трьох років буде рухатися", - говорить Бранд. Однак він попереджає, що якщо ви деякий час знаходитесь в ARM, фіксована ставка, за якою ви рефінансуєте, може бути вищою, ніж існуюча ставка, і це може призвести до зростання щомісячного платежу.

"Якщо ви турбуєтесь про підвищення ставок, рефінансування з ARM в позику з фіксованою ставкою забезпечує спокій, знаючи, що ваш платіж не зміниться", - каже Брайан Косс, виконавчий віце-президент Mortgage Network в Данверсі, штат Массачусетс. Однак він погоджується, що зазвичай це означає більш високий щомісячний платіж, починаючи з поточної суми.

Рішення №4: Оскаржуйте податки на нерухомість

Якщо вартість вашого будинку знизилася, оскарження податку на нерухомість може забезпечити певну фінансову допомогу. Кара Пірс, сертифікований радник з питань житлової нерухомості в Clearpoint Credit Counseling Solutions, національній неприбутковій організації, пояснює: «Вам потрібно буде зв’язатися з повітовим бюро податкової комісії в окрузі, в якому знаходиться будинок, щоб побачити, яку інформацію вони потребуватимуть. як доказ того, що вартість житла знизилася, - каже Пірс.

Однак Пірс каже, що це короткострокова стратегія. Вона попереджає, що цінності на майно зростають, і в міру того як податки на майно зростатимуть. Також майте на увазі, що оцінювати ваш будинок може коштувати від кількох сотень доларів до п'ятисот доларів.

Рішення №5: Змінення позики

Модифікація позики є альтернативою для тих, хто не може фінансувати свою позику, але потребує зменшення щомісячної оплати житла. Але, на відміну від рефінансування, воно вимагає труднощів. Пірс каже, що позичальники повинні показати позикодавцю, що в результаті фінансових труднощів вони не в змозі продовжувати здійснювати регулярні щомісячні виплати житла. "Цей процес передбачає велику документацію, яка повинна бути завершена і відправлена ​​позикодавцеві для розгляду", - каже Пірс .

Вона рекомендує власникам будинків отримати консультації через сертифіковану HUD організацію, щоб повністю зрозуміти їхні варіанти та отримати допомогу, звернувшись до кредитора. "Однак, не всі кредитори пропонують модифікації позики або можуть просто запропонувати короткострокові зміни позики", - каже Пірс.

Рішення № 6: Отримайте позику на власний капітал

Отримання позики на житловий капітал може надати негайну допомогу борцям власників будинків, але лише в тому випадку, якщо у вас є багато власного капіталу, це означає, що ваш будинок цінується набагато більше, ніж ви зобов'язані за ним. Ентоні Пілі, директор стратегічного планування в Greater Hudson Bank в Бардонії, штат Нью-Йорк, радить борючимся власникам будинків розглянути можливість виплатити іпотеку за допомогою власного капіталу. «Банки, як правило, покривають усі витрати на закриття в домашніх фондах. Економія при закритті витрат може бути використана для швидшого погашення основного балансу », - каже Пілі.

Він додає, що ця стратегія є високоефективною для позичальників, які мають самодисципліну виплачувати більше, ніж належить щомісяця, оскільки мінімальний платіж - це як правило відсотки, що нараховуються протягом місяця.

Рішення № 7: Отримайте позикодавця для ліквідації приватного іпотечного страхування

Залежно від кількості власного капіталу у вашому будинку, виключення приватного іпотечного страхування (PMI) може знизити ваші іпотечні платежі. "Якщо ви маєте принаймні 20% власності у власність, я рекомендую звернутися до кредитора про відмову від іпотечного страхування", - каже Пірс. Вона пояснює, що позичальники, які, як правило, не платять 20% знижки, повинні мати ІМП принаймні два роки, але каже, що можуть існувати винятки з цьогорічного правила. Наприклад, якщо власник будинку зробив покращення будинку, що підвищило вартість, Пірс каже, що вимогу можна відмовити.

Однак, не всі позики мають право скасувати іпотечне страхування. Для кредитів FHA, взятих до червня 2013 року, Пірс каже, що це правило зменшено на 22%, а власник дому повинен мати п'ять років ІМТ. За кредитами FHA після червня 2013 року страховку, можливо, доведеться сплачувати протягом усього терміну дії позики.

Суть

Якщо ви боретеся з іпотекою, не кидайте рушник. Існують різні рішення, які допоможуть вам залишитися вдома та керувати щомісячними іпотечними платежами.