Комерційна нерухомість - CRE
Комерційна нерухомість (CRE) - це власність, яка використовується виключно для комерційних цілей або для надання робочого простору, а не житлової площі. Найчастіше комерційна нерухомість здається в оренду орендарям для ведення бізнесу. Ця категорія нерухомості коливається від однієї АЗС до величезного торгового центру. Комерційна нерухомість включає в себе роздрібні торговці всіх видів, офісні приміщення, готелі, стриптиз-центри, ресторани та крамниці.
Основи комерційної нерухомості
Комерційна нерухомість разом з житловою нерухомістю включає дві основні категорії власності. До житлових належать споруди, відведені для проживання людей, а не для комерційного чи промислового використання. Як випливає з назви, комерційна нерухомість використовується в торгівлі.
Деякі органи зонування та ліцензування надалі розбивають промислову власність - майданчики, що використовуються для виготовлення та виробництва товарів, особливо важких товарів, - але більшість вважають це підмножиною комерційної нерухомості.
Комерційна нерухомість класифікується на чотири класи, залежно від функцій: офісна, промислова, багатосімейна та роздрібна. Окремі місця також класифіковані. Наприклад, офісний простір характеризується як клас А, клас Б або клас С.
- Клас А представляє найкращі будівлі з точки зору естетики, віку, якості інфраструктури та місця розташування.
- Будинки класу В, як правило, старші і не такі конкурентоспроможні, як ціна, як будівлі класу А. Інвестори часто націлюють ці будівлі на реставрацію.
- Будинки класу С - найдавніші, зазвичай старше 20 років, розташовані в менш привабливих районах і потребують обслуговування.
Ключові вивезення
- Комерційна нерухомість - це власність, яка використовується виключно для комерційних цілей, а не житлова нерухомість, яка є житловою площею.
- До чотирьох класів комерційної нерухомості належать офісна, промислова, багатосімейна та роздрібна торгівля.
- Комерційна нерухомість забезпечує дохід, а також деяке підвищення капіталу для інвесторів.
- Інвестування в комерційну нерухомість вимагає більшої складності та коштів інвесторів, ніж житлова нерухомість.
- Фонди інвестиційних інвестицій у нерухомість, що публічно торгуються (REITs), є можливим способом інвестування приватних осіб у комерційну нерухомість.
Оренда вниз
Деякі підприємства є власниками будівель, які вони займають. Однак більш типовим сценарієм є майно в оренді. Зазвичай інвестор є власником будівлі та збирає орендну плату з кожного бізнесу, який там працює. Комерційні ставки оренди - ціна, що займає місце протягом зазначеного періоду - зазвичай котируються в доларах оренди за квадратний фут. І навпаки, ціни на житлову нерухомість котируються як річна сума або щомісячна орендна плата.
Комерційна оренда може тривати від одного року до 10 років або більше, при цьому офісні та торгові площі зазвичай становлять в середньому між п'ятьма і 10-річними орендами.
У дослідженні 2017 року, проведеному аналітиком ринку нерухомості фірмою CBRE Group, Inc., аналітик Алекс Красиков встановив, що термін - тривалість оренди пропорційний розміру орендованої площі. Крім того, дані показали, що орендарі вступатимуть у довгострокову оренду, щоб зафіксувати ціни в умовах зростання ринку. Але це не єдиний рушійний фактор. Деякі орендарі, які мають вимоги до великих приміщень, укладатимуть довгострокову оренду через обмеженість наявності майна, яке відповідає їх потребам.
Існує чотири основні види оренди комерційної власності, кожен з яких вимагає різного рівня відповідальності від орендодавця та орендаря.
- Оренда з єдиною сіткою робить орендаря відповідальним за сплату податку на нерухомість.
- Оренда подвійної нетто (NN) робить орендаря відповідальним за сплату податку на нерухомість та страхування.
- Оренда потрійної нетто (NNN) робить орендаря відповідальним за сплату податку на нерухомість, страхування та обслуговування.
- За грубою орендою орендар сплачує лише орендну плату, а орендодавець сплачує податки на майно будівлі, страхування та обслуговування.
Управління комерційною нерухомістю
Звичайно, утримання CRE в повному обсязі на постійній основі - мета будь-якого власника. Часто орендодавець повинен домогтися балансу між максимізацією орендної плати та мінімізацією вакансій та обігом орендарів. Обороти можуть бути дорогими для власників CRE, оскільки простір повинен бути адаптований для задоволення конкретних потреб різних орендарів - скажімо, якщо ресторан переїжджає у власність, колись займалася студія йоги.
Власники нерухомості можуть скористатися фірмою з управління комерційною нерухомістю, яка допоможе їм знайти, керувати та утримувати орендарів, здійснювати нагляд за орендами та варіантами фінансування, а також координувати утримання майна та товарний характер. Спеціалізовані знання компанії з управління комерційною нерухомістю є корисними, оскільки правила та правила, що регулюють таке майно, залежать від штату, округу, муніципалітету та галузі та розміру.
Інвестування в комерційну нерухомість
Інвестування в комерційну нерухомість може бути прибутковим і слугувати захистом від нестабільності фондового ринку. Інвестори можуть заробляти гроші шляхом подорожчання власності, коли продають, але більшість доходів отримують від орендної плати.
Прямі інвестиції
Інвестори можуть використовувати прямі інвестиції, коли вони стають орендодавцями через право власності на фізичну власність. Люди, які найкраще підходять для прямих інвестицій в комерційну нерухомість, - це ті, хто або має знаний обсяг знань про галузь, або хто може найняти фірми, які займаються. Комерційна нерухомість - це інвестиції в нерухомість з високим рівнем ризику, які мають високу винагороду. Такий інвестор, швидше за все, буде великою вагою за чистою вартістю, оскільки для інвестування CRE потрібна значна кількість капіталу.
Ідеальна нерухомість знаходиться в районі з низькою пропозицією CRE та великим попитом, що дасть сприятливі ціни на оренду. Міцність місцевої економіки району також впливає на вартість придбання CRE.
Непрямі інвестиції
В якості альтернативи, інвестори можуть інвестувати на комерційний ринок опосередковано через володіння різними ринковими цінними паперами, такими як інвестиційні цільові інвестиції в нерухомість (REITs), фондові біржові фонди або інвестуючи в компанії, що обслуговують ринок комерційної нерухомості, такі як банки та ріелторів.
Переваги комерційної нерухомості
Однією з найбільших переваг комерційної нерухомості є привабливі ставки лізингу. У районах, де кількість нових будівель обмежена землею чи законом, комерційна нерухомість може мати вражаючі прибутки та значні щомісячні грошові потоки. Промислові будівлі зазвичай здають за меншою ставкою, хоча вони також мають менші накладні витрати порівняно з офісними вежами.
Комерційна нерухомість також виграє порівняно довші договори оренди з орендарями, ніж житлова нерухомість. Ця велика тривалість оренди надає власнику комерційної нерухомості значну стабільність грошових потоків, доки довготермінові орендарі займають будівлю.
Окрім того, що пропонує стабільний, багатий джерело доходу, комерційна нерухомість пропонує потенціал для збільшення капіталу, якщо майно доглянуте та оновлено. І, як і вся нерухомість, вона часто рухається у зворотному напрямку до фондового ринку, що робить його ефективним варіантом диверсифікації до акцій портфеля.
Плюси
Хеджування проти фондового ринку
Високопродуктивне джерело доходу
Стабільні грошові потоки у довгострокових орендарів
Потенціал збільшення капіталу
Мінуси
Потрібно більше капіталу, щоб безпосередньо інвестувати
Більше регулювання
Більш високі витрати на оновлення
Неліквідний актив
Недоліки комерційної нерухомості
Правила та правила є основним стримуючим фактором для більшості людей, які хочуть безпосередньо інвестувати в комерційну нерухомість. Податки, механізми закупівлі та відповідальність за технічне обслуговування комерційної нерухомості поховані в шарах легалізації. Ці вимоги змінюються відповідно до штату, округу, галузі, розміру, районування та багатьох інших позначень. Більшість інвесторів у комерційну нерухомість або мають спеціалізовані знання, або заробітну плату людей, які це роблять.
Ще одне перешкода - це підвищений ризик, пов'язаний із оборотом орендарів, особливо актуальний в економіці, коли несподівані закриття роздрібної торгівлі залишають нерухомість вакантною з невеликим попереднім повідомленням.
Що стосується резиденцій, вимоги до приміщень одного орендаря зазвичай відображають вимоги попередніх чи майбутніх орендарів. Однак, маючи комерційну нерухомість, кожен орендар може мати дуже різні потреби, які потребують дорогого ремонту. Тоді власник будівлі повинен адаптувати простір для розміщення спеціалізованої торгівлі кожного орендаря. Комерційна нерухомість з низькою вакансією, але високим оборотом орендарів все ще може втратити гроші через витрати на реконструкцію для орендарів, що надходять.
Для тих, хто хоче безпосередньо інвестувати, купівля комерційної нерухомості набагато дорожча пропозиція, ніж житлова нерухомість. Крім того, хоча нерухомість, як правило, входить до складу неліквідних категорій активів, операції з комерційними будівлями мають тенденцію рухатися особливо повільно.
Приклад реального світу Прогноз CRE
Ринок комерційної нерухомості в США потрапив під час рецесії 2008-2009 рр., Але з 2010 року він зазнав річних приростів. Ці прибутки допомогли відновити майже всі втрати в епоху спаду.
Щорічний звіт, виданий CBRE, "Прогноз ринку нерухомості США в 2019 році" вважає:
Хоча в економічному циклі пізно, перспективи залишаються дуже хорошими для всіх чотирьох основних видів активів комерційної нерухомості. Буде мінімальна подорожчання цінностей, але прибуток доходів повинен залишатися здоровим.
Однак інші показники говорять про те, що ринок комерційної нерухомості досяг свого піку в циклі після рецесії. За даними каліфорнійської фірми з нерухомості, Ten-X Growth, ціни на комерційну власність закінчилися у 2018 році лише на 1% порівняно з 2017 роком.
У звіті Ten-X зазначалося, що підсумковий підсумковий комерційний майданчик на 2018 рік підтверджує їх думку про цінові ціни на пізній економічний цикл. Дослідження фірми встановили, що вакансії зростають, зростання орендної плати сповільнюється, а ринкові процентні ставки ростуть
Як повідомляв Forbes, сектор роздрібної торгівлі, зокрема, виявив больовий момент на більш широкому ринку комерційної нерухомості, оскільки широкомасштабне закриття магазинів посилилося в 2017 році і продовжилось у 2018 році. Наприклад, популярний торговий центр REIT Westfield Corporation побачив, що їхня ціна акцій знизилася приблизно 30% між серединою 2016 року та кінцем 2017 року, перш ніж повернути деякі збитки до січня 2018 року. Unibail-Rodamco SE придбало Westfield за 15, 8 мільярда доларів США, створивши Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Однак більшість фірм стверджують, що ринок власності в цілому залишається здоровим. JP Morgan у своєму "Прогнозі комерційної нерухомості на 2019 рік" значною мірою повторив думку CBRE, вказуючи, що 2018 рік був дев'ятим роком збільшення оренди та оцінки комерційної нерухомості. Морган прогнозує, що цей темп сповільниться, але продовжиться і не побачить спаду до 2019 року.
Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.