Як отримати позику на перевернення будинку

Розгортання будинків знаходиться на найвищому рівні з 2007 року завдяки зростанню цін на житло та збільшенню доступності фінансування. Більше того, обмежена пропозиція допомагає ласти заробляти вищі прибутки зараз, ніж вони отримували після кризи житла 2008-2009 років, коли викупи заполонили ринок нерухомості.

Ключові вивезення

• Зазвичай коштує більше грошей, щоб перетворити будинок, ніж купувати його як будинок.
• Кредитори розглядають гортання як ризиковану пропозицію і, як правило, не працюють з недосвідченими ластами.
• Кредитори жорстких грошей можуть бути знайдені в Інтернеті та мають термін менше одного року із відсотковою ставкою від 12% до 18% плюс два-п’ять пунктів.
• Подумайте про перевірку приватних кредиторів, розмовляючи з іншими ластами.
• Ласти можуть спробувати сайти краудфандингу для фінансування своїх інвестицій.

Витрати на перекидання будинків

Купівля, виправлення та швидке перепродаж нерухомості можуть бути вигідними, для переробки будинку потрібно набагато більше грошей, ніж це просто для того, щоб придбати будинок, в якому ви хочете жити. Не тільки потрібні гроші, щоб стати власником нерухомості, але вам також потрібні кошти на реконструкцію та засоби для покриття податку на нерухомість, комунальні послуги та страхування власників будинків з дня закінчення продажу через реабілітаційну роботу та до дня її продажу. Короткострокові ставки податку на приріст капіталу від 10% до 37%, залежно від вашого федерального податкового діапазону, зменшать будь-який прибуток, який ви отримаєте на майно, яке ви перетворюєте протягом року або менше.

Якщо у вас немає власних грошових коштів, щоб інвестувати, початок роботи з перегляду будинку - непроста пропозиція. Це не 2005 рік, коли кожен, хто зможе затуманити дзеркало, може отримати іпотечний кредит, не маючи нічого. Навіть якщо ви маєте право на позику з початковим внеском, ви будете платити більше, коли позичаєтеся для фінансування фліп, ніж коли позичаєтеся на придбання основного місця проживання. Це тому, що кредитори бачать гортання як більш ризиковану пропозицію.

Крім того, багато кредиторів не працюватимуть з недосвідченими ластами. Вони хочуть побачити, що у вас є успішний досвід продажу принаймні одного будинку з метою отримання прибутку. Інші працюватимуть з недосвідченим фліппером, але стягуватимуть більш високі збори та відсотки.

Відмова від відповідальності: Кредитори, названі та описані в цій статті, представлені лише в інформаційних цілях. Ні Інвестопедія, ні автор не схвалюють жодну з цих компаній. Позичальники повинні зробити власне дослідження, перш ніж визначити, чи є який-небудь з цих кредиторів хорошим вибором для конкретних потреб у фінансуванні.

Кредити на жорсткі гроші

Експерти не згодні з тим, як важкі гроші отримали свою назву. Деякі кажуть, що це посилається на те, що воно набагато дорожче, ніж традиційне фінансування та має "більш жорсткі" умови. Інші кажуть, що це тому, що він фінансує будинки, які є «важкими» для звичайних кредиторів для фінансування. Проте, інші кажуть, що термін описує заставу за позикою, як на важкому активі, який у цьому випадку є нерухомістю.

Незалежно від походження терміну, позики на жорсткі гроші зазвичай мають термін менше одного року та процентні ставки від 12% до 18% плюс два-п’ять пунктів. Бал дорівнює 1% від суми позики, тому якщо ви позичите 112 000 доларів США, а позикодавець стягне два бали, ви заплатили б 2% від 112 000 доларів, або 2240 доларів. Замість того, щоб платити очки при закритті, як це було б при звичайній іпотеці, можливо, вам не доведеться платити очки, поки будинок не продається з позикою на важкі гроші - єдине м'яке в цьому важких грошах.

Кредитори жорстких грошей базують суму, яку можна позичити на вартість після ремонту будинку (ARV). Якщо будинок коштує 80 000 доларів, але АРВ - 160 000 доларів, і ви можете позичити до 70% ARV, тоді ви можете позичити 112 000 доларів. Після сплати покупної ціни в розмірі 80 000 доларів у вас залишиться 32 000 доларів США на покриття витрат (хоча ви, можливо, зможете домовитись про те, щоб продавець будинку заплатив їх), плату за кредитори, реабілітацію, транспортні витрати та витрати на продаж, такі як інсценізація, маркетинг, комісій з агентств нерухомості. Якщо ви можете дотримуватися цього бюджету, вам не знадобляться гроші з кишені, щоб перевернути будинок.

2240 доларів в очках займуть значну частину цього бюджету в 32 000 доларів, і якщо ви сплачуєте 15% відсотків протягом шести місяців, ваша загальна вартість відсотків на 112 000 доларів складе 8 400 доларів. Кредитори жорстких грошей, як правило, очікують виплат лише за відсотками щомісяця, поки позика є непогашеною, але деякі можуть дозволити нарахування відсотків і не вимагати їх сплати до завершення фліп. Після цих двох великих витрат у вас залишиться всього 21, 360 доларів на все інше - менше, якщо вам доведеться заплатити витрати на закриття. Але якщо дім реально продається за 160 000 доларів, ви шукаєте прибуток у 48 000 доларів за вирахуванням податків за шість місяців роботи, можливо, не записуючи жодного чека з власного банківського рахунку.

Важкі гроші проти звичайних позик

Лукас Мачадо, президент компанії House Heroes, групи інвесторів у нерухомість, яка розгортає будинки у Флориді та фінансує позики на жорсткі гроші, каже, що позики на жорсткі гроші є простими по-іншому: відсутність бюрократичної тяганини. На відміну від звичайних банків, кредитори не поширюються настановами щодо форми нерухомості. «Нерухомість у поганому стані не відповідає стандартам традиційного фінансування іпотечного кредитування. З іншого боку, позичальники важких грошей розраховують кредитувати будинки в непридатності », - каже Мачадо.

Швидше, "кредитори з важкими грошима вирішують, чи брати кредит, оцінюючи силу угоди та надійність домашнього фліппера", говорить Мачадо. Якщо вартість купівлі та ремонту порівняно з вартістю перепродажу має сенс, а домашній ластик є надійним, позичальник зробить позику.

Оцінюючи фліппер, позикодавці, які позичають грошовим коштам, зазвичай не переживають кваліфікацію позичальників, таку як коефіцієнт заборгованості та доходу та кредитні оцінки. У деяких випадках вони можуть побачити документи заявника, такі як податкові декларації, банківські виписки та кредитні звіти. Також їх не хвилює, чи запозичені кошти на внесок (ще одна відмінність від звичайних кредиторів). Зрештою, «Якщо дефолт за замовчуванням, позикодавець може отримати право на викуп, взяти на себе право власності на будинок і вигідно продати його самостійно», - зазначає Мачадо.

Позикодавець з важкими грошима, як і банк, буде мати заставу на першій позиції на дому, поки позичальник не поверне позику, але позичальник буде власником і матиме право на діло, пояснює Мат Тренчард, менеджер з придбання компанії у покупців Senna House, одна з найбільших компаній, що купують будинки в Х'юстоні.

Де шукати кредиторів

Одне місце, де можна знайти кредитора важких грошей, є Інтернет. Наприклад, Lima One Capital працюватиме з новими ластами і надасть до 90% від вартості кредиту або до 75% від кредиту до ARV. Комісії та процентні ставки знижуються із переліком досвіду позичальника. Lima One надає кредити в більшості штатів із різними ставками та комісіями.

Загалом, розраховуйте платити:

• Якщо за останні 24 місяці ви здійснили один оберт, у вас буде стягуватися плата за старт у розмірі 3, 5% та процентна ставка 12%
• З двома-чотирма перевертаннями під поясом, це 3% комісія за вихід та 11% відсоткова ставка
• За п'ять і більше завершених фліп ви побачите плату за вихід 2% та процентну ставку 9, 99%

Позичальники, які мають кредитні бали нижче 680, зможуть позичити трохи менше і оплатять найвищі витрати. Мінімальна кредитна оцінка - 630. Крім того, Lima One Capital вимагає 10% початкового внеску і пропонує умови погашення до 13 місяців.

Другий приклад - LendingHome. Ця фірма пропонує кредити на виправлення та повернення до 90% від вартості придбання та 100% витрат на оновлення. Позичальники повинні подати банківські виписки, щоб показати, що вони можуть покрити початковий внесок та витрати на закриття. Інші вимоги включають договір купівлі-продажу, перелік минулих проектів виправлення та перевертання, документацію на майно та авансовий внесок. Процентні ставки зазвичай коливаються від 7, 5% до 12%. Існує 199 доларів США за плату за покриття сторонніх витрат на андеррайтинг. LendingHome також стягує плату за походження, плату за оцінку, плату за право власності та депозит, і компанія утримує кошти на реабілітацію до завершення ремонту.

Президент House Heroes, Лукус Мачадо, пропонує звернутися до місцевих асоціацій інвестицій у нерухомість, місцевих інвесторів та місцевих агентів з нерухомості, щоб знайти цегельних та будівельних будівельників, які позичали грошові гроші. Але можливо не багато місця для переговорів, особливо щодо питань та процентних ставок. За останні кілька років, зазначає Мачадо, було так багато можливостей позичити гроші, що не потрібно гонитися за угодою. "Чому [ви повинні] взяти позику з меншою віддачею сьогодні, коли ви, мабуть, завтра натрапите на іншу можливість?", - запитує він.

Приватні кредитори

"Приватний позикодавець - це просто фізична особа, яка має значний капітал, щоб позичати вас", - каже покупці Senna House Mat Trenchard. «Ви були б здивовані, скільки людей там шукають позики, які вони заощадили. Вони працюватимуть так само, як і HML [позичальник важких грошей], за винятком випадків, коли ви можете отримати кращі тарифи та умови ».

Тренчард каже, що приватні кредитори можуть бути більш відкритими для переговорів щодо умов оплати, ніж кредитори жорстких грошей. Вони навіть можуть бути готовими виступити партнером по угоді і взяти частку прибутку в обмін на не стягнення відсотків.

"Ключ для недосвідченого фліппера - це впевненість у переговорах", - говорить Тренчард. "Їм потрібно встановити мережу та поговорити з іншими лайнерами про те, скільки вони звикли платити, і знають, що можуть піти. Не думайте, тому що ви не змогли домовитись з першим кредитором, з яким поговорите, що грошей на угоду не знайдете ».

Ви можете шукати приватних кредиторів на заходах з локальної мережі нерухомості. Ці люди можуть стягувати від 8% до 12%, плюс нуль до двох балів порівняно з 12% до 15% позикодавця, який має два-п'ять балів, говорить Тренчард. Як і позичальник з важкими грошима чи банк, вони візьмуть на себе заставу на першій позиції.

Як перевірити приватного кредитора

Досвідчені професійні ласти говорять, що найкращий спосіб оцінити приватного кредитора, якого ви розглядаєте, - поговорити з іншими ластами, яких ви також знайдете на заходах у сфері нерухомості - і запитати, чи є у них досвід роботи з цими кредиторами. Наскільки швидкий був поворот? Які ціни вони отримали? Наскільки чуйним був кредитор? Ви також можете попросити довідок і зателефонувати їм.

Найгірший сценарій, як правило, полягає в тому, що угода пропадає через те, що позикодавець не надає обіцяного фінансування і покупець втрачає свій зароблений грошовий депозит. Інша можливість дивується за розрахунковим столом несподіваними платами за позику. Існує також потенціал для судових сутичок за умовами договору або позикодавець, який намагається спіймати позичальника за умовчанням, щоб він міг звернути стягнення на майно. Це все вагомі причини, щоб перевірити кредитора, перш ніж щось підписувати.

«З цього приводу пам’ятайте, що при такій операції позикодавець торгує купою грошей в обмін на деякі підписані аркуші паперу - позичкові документи. Це не погана угода для позичальника », - каже Мачадо.

Інтернет-приватні кредитори

Технічно приватний позикодавець - це друг, член сім'ї або інша особа, яка не займається бізнесом за рахунок позикових коштів, але погоджується дати вам фінансування, - каже Брайан Девіс, співзасновник SparkRental та інвестор нерухомості з 15 об'єктами нерухомості . Деякі компанії можуть називати себе приватними кредиторами просто тому, що вони перебувають у приватній власності. Як і позичальники важких грошей, ви також можете їх знайти в Інтернеті.

5 Arch Arching, що базується в Ірвіні, штат Каліфорнія, працює з досвідченими ластами в 30 штатах. Він пропонує одноцифрові відсоткові ставки за строковими кредитами.

Анкерні позики, Калабасас, штат Каліфорнія, можуть укладати угоди щодо широкого спектру видів власності за конкурентними процентними ставками в 46 штатах. Умови залежать від штату. Наприклад, у Каліфорнії позики доступні із відсотковою ставкою від 8% до 13%, залежно від вартості позики та досвіду позичальника, з оплатою платежів від 2% до 3% та умовами позики від шести до 12 місяців без попередньої оплати штрафні санкції. Ласти можуть позичити до 70% ARV будинку. Потрібен авансовий внесок не менше 10% до 20% від вартості придбання. Позичальники повинні мати перевірений досвід щонайменше п’яти переворотів за попередні 18 місяців. Якірні позики розглядають позики кваліфікованим корпораціям та компаніям з обмеженою відповідальністю (LLC) з меншою кількістю п'яти оборотів. Фінансування може відбуватися за два дні до двох тижнів і зазвичай займає один тиждень, згідно з веб-сайтом компанії.

Краудфандинг

Краудфандинг покладається на групу різних осіб та / або установ для колективного фінансування позик. Кожен позикодавець, якого називають інвестором, постачає невеликий відсоток позики позичальника і заробляє відсотки на ці гроші.

Традиційні сайти для краудфандингу, такі як Prosper, не орієнтовані на купівлю та переклад будинків. Максимальна сума кредиту Проспера - 35 000 доларів, призначена для таких проектів, як ремонт будинку, консолідація боргів та фінансування малого бізнесу. Ось де заходять спеціальні сайти краудфандингу для ластів житлової нерухомості. Деякі будуть попередньо фінансувати ваш кредит, це означає, що компанія швидко закриє ваш кредит, використовуючи власні гроші, поки чекає від інвесторів фінансування, а інші не закриють ваш кредит. поки інвестори не повністю фінансують це. Це може означати повільне закриття або відсутність закриття.

"Веб-сайти для багатомісячного фінансування займають схожу нішу, як кредитори на жорсткі гроші", - говорить Девіс. "Вони відносно дорогі, але позичатимуть інвесторів у нерухомість незалежно від того, скільки у них є іпотечних кредитів, і зосереджуватимуться на заставі та якості самої угоди".

Сайти з краудфандингу

Groundfloor пропонує позики від 25 000 до 2 мільйонів доларів США з фінансуванням до 90% LTC (100% витрат на оновлення), закриття всього за сім днів, відсутність платежів протягом строку позики і відсутні податкові декларації або банківські виписки, необхідні для позик менше півмільйона. Процентні ставки коливаються від 5, 4 до 26%. Позичальники повинні сплачувати як мінімум три місяці відсотків, навіть якщо вони погашають кредит раніше. Типові витрати на закриття - від 500 до 1500 доларів, а на першому поверсі стягується два-чотири пункти за позику. Усі пункти та збори можуть бути передані в кредит. Перший поверх зазвичай не працює з недосвідченими ластами.

Patch of Land пропонує кредити від 100 000 до 5 мільйонів доларів з фінансуванням до 80% від вартості позики або до 70% від відновленої вартості, закриття всього за сім днів, а відсоткові ставки починаються з 7, 99 %. Позичальники здійснюють автоматичні щомісячні відсоткові платежі за своїми кредитами на термін від одного до 36 місяців. Patch of Land працює лише з досвідченими розробниками.

Фонд That Flip пропонує до 90% від вартості придбання, до 100% обсягу робіт, закриття всього за сім днів, терміни позики від шести до 24 місяців і ставки починаються від 7, 99%.

Недоліки краудфандингу

Тренчард і Мачадо заявили, що вони не використовували жодного веб-сайту краудфандингу нерухомості, але обидва підозрювали, що процес краудфандингу для оцінки та здійснення зобов'язань може бути повільнішим, ніж те, що позичальник зазнає з приватним або твердим позикодавцем. Після того, як фліппер має міцні стосунки з позикодавцем, вони можуть мати можливість закрити угоду за 24 години, коли з’явиться чудова можливість і вся документація в порядку.

На відміну від приватного кредитора, сайти для краудфандингу також можуть не запропонувати можливість вести переговори. Вони можуть встановлювати параметри для кожної угоди, оскільки вони відповідають за велику групу інвесторів.

Суть

Якщо у вас недостатньо грошових коштів, щоб передати будинок без фінансової допомоги, або якщо у вас є готівка, але ви хочете обмежити свій ризик, є кілька способів отримати фінансування. Кредитор, що займає важкі гроші, приватний позикодавець або веб-сайт краудфандингу нерухомості можуть допомогти вам здійснити свої мрії, що перебувають удома

Усі ці варіанти є дорогими порівняно з традиційним іпотечним фінансуванням житла, окупованого власником, але їх ціна відображає високий ризик, який бере на себе позикодавець, та ймовірність отримання банком кредиту з низькими відсотками для переведення будинку. Але використання чужих грошей не тільки дає змогу розпочати роботу в гортанні, коли у вас мало грошей або взагалі немає грошей на вкладення коштів, це також дає можливість одночасно перевернути більше властивостей і збільшити загальний прибуток, як тільки ви отримаєте достатній досвід для здійснення декількох угод .

"Якщо ви знаєте варіанти, де їх знайти та як встановити мережу, проблема полягає більше у пошуку угод, ніж у пошуку грошей", - говорить Тренчард. "Дуже легко знайти гроші за багато, але дуже важко знайти великі пропозиції".