Як рефінансування іпотечного кредиту впливає на вашу чисту вартість

Рефінансування часто здається чудовим способом зменшити щомісячні іпотечні платежі та залишити більше грошей на інші речі. І це може. Але коли ви зважуєте плюси та мінуси, не забудьте врахувати, як цей крок може вплинути на вашу чисту вартість. Причина: іпотека - це більше, ніж щомісячний платіж. Це борговий інструмент, який використовується для фінансування активу. А той жаргон професора бухгалтерії означає, що наявність іпотеки знижує вашу чисту вартість.

Ось як працює цей аргумент: На балансі домогосподарств іпотека є зобов'язанням. Таким чином, від активів домогосподарства віднімається чиста вартість цього домогосподарства. Занадто багато споживачів потрапляють у пастку рефінансування іпотеки, щоб знизити щомісячні платежі, не враховуючи, як це рефінансування впливає на їх загальну чисту вартість. Чи окупається рефінансування вашого будинку? Або це лише короткочасне вирішення більшої проблеми?

Період окупності

Найпопулярніший метод визначення економічності рефінансування іпотеки включає розрахунок простого періоду окупності. Це рівняння проводиться шляхом обчислення суми щомісячних заощаджень на платежах, що можуть бути реалізовані шляхом рефінансування в нову іпотеку за нижчою процентною ставкою та визначення місяця, в якому сумарна сума заощаджень щомісячних платежів перевищує витрати на рефінансування.

Припустимо, наприклад, у вас є 30-річна іпотечна позика на 200 000 доларів. Коли ви зняли його, ви отримали фіксовану процентну ставку в розмірі 6, 5%, а ваш платіж на початок місяця - 1 257 доларів. Якщо фіксовані процентні ставки зараз становлять 5, 5%, це може зменшити щомісячний платіж до 1130 доларів, що дозволяє заощадити щомісяця в розмірі 127 доларів, що становить 1524 долари щорічно. (Типовим правилом є те, що якщо ви можете знизити поточну процентну ставку на 0, 75% до 1% або вище, це може мати сенс розглянути питання про рефінансування.)

Далі вам потрібно буде попросити нового кредитора обчислити загальні витрати на закриття для можливого рефінансування. Якщо вони досягають приблизно 2300 доларів США, ви знаєте, що термін окупності у вас вдома складе 1, 5 року (2300 доларів США, розділені на 1524 долари, дорівнюють 1, 5 року). Таким чином, якщо ви плануєте залишатися вдома на два роки і довше, рефінансування має сенс, принаймні, за простим методом періоду окупності.

Ключові вивезення

• Простий метод періоду окупності часто використовується для обчислення місяця, коли сукупні заощадження власника дому перевищують вартість рефінансування.
• Більш обґрунтованим способом розрахунку вартості рефінансування є врахування впливу на чисту вартість вашого домогосподарства.
• Щоб дізнатись, коли рішення про рефінансування дійсно стає економічним, власник будинку повинен порівняти решту амортизаційного графіка існуючої іпотеки з графіком амортизації нової застави.

Рефінансування впливає на чисту вартість вашого домогосподарства

Однак цей метод ігнорує баланс домогосподарств та загальне значення загальної вартості. Дві основні речі не враховуються:

• Основний баланс існуючої іпотечної кредитування порівняно з новою іпотекою ігнорується. Рефінансування не є безкоштовним. Витрати на рефінансування повинні бути сплачені з кишені або, в більшості випадків, перераховані в основний баланс нової застави. Коли іпотечний баланс збільшується в результаті трансакції рефінансування, частина зобов’язань балансу домогосподарств збільшується, і, при всіх інших умовах, постійні, чиста вартість домогосподарства негайно зменшується на суму, рівну вартості рефінансування.
• Повторне фінансування 30-річної іпотеки з залишеним 25 років, поки вона не буде погашена в нову 30-річну іпотеку, означає, що ви можете в кінцевому рахунку сплатити більші суми відсотків протягом життя нової іпотеки, хоча відсоткова ставка за новою іпотекою становить нижча за ставку, яку ви б заплатили за решту 25 років існуючої іпотеки.

Подивіться на фактичні витрати на рефінансування

Більш обґрунтовано фінансово обґрунтованим способом визначення економіки рефінансування, що включає фактичні витрати на рефінансування в рівняння чистої вартості домогосподарств, є порівняння решти графіка амортизації існуючої іпотечної кредитів із графіком амортизації нової іпотечної кредити.

Графік амортизації нової іпотеки включатиме витрати на рефінансування в основний баланс. (Якщо витрати на рефінансування будуть сплачені з кишені, то ту саму суму долара слід відняти від основного балансу наявної іпотеки, виходячи з припущення, що якщо операція з рефінансування не відбудеться, гроші, які ви виділили б на витрати замість цього можна було б погасити основний залишок наявної позики.)

Віднімайте щомісячні заощадження платежів між двома іпотечними кредитами від основного балансу нової застави. (Це робиться тому, що теоретично ви могли використати щомісячні заощадження, отримані від рефінансування, щоб зменшити основний залишок нової іпотечної кредити.) Місяць, в якому змінений основний залишок нової іпотеки менший за основний залишок існуючої іпотечний - це місяць, в якому досягнуто дійсно економічного періоду окупності рефінансування, який базується на чистій вартості домогосподарств.

До речі, калькулятори амортизації можна знайти на більшості іпотечних веб-сайтів. Ви можете скопіювати та вставити результати в програму електронних таблиць, а потім виконати додатковий розрахунок віднімання щомісячних платежів різниці від основного балансу нової застави.

Використовуючи вищеописані розрахунки, аналіз рефінансування існуючої іпотечної нерухомості з фіксованою процентною ставкою 7%, 25 років, що залишається до погашення, та основного залишку в 200 000 доларів на нову 30-річну іпотеку з фіксованою процентною ставкою 6, 25% а витрати на рефінансування в розмірі 3000 доларів США (які будуть перераховані в основний баланс нової іпотеки) дають такі результати:

Якщо для визначення економічності рефінансування в наведеному вище прикладі використовується простий аналіз періоду окупності, сукупні щомісячні заощадження виплат перевищують витрати на 3000 доларів на рефінансування, починаючи з 19 місяця. Іншими словами, метод простого періоду окупності говорить нам, що якщо власник будинку розраховує мати нову іпотеку протягом 19 і більше місяців, рефінансування має сенс.

Однак, якщо використовувати підхід з чистою вартістю, рішення про рефінансування не стане економічним до 29 місяця, коли основний залишок нової іпотечної заборгованості за сукупними заощадженнями щомісячних платежів менший за основний залишок існуючої іпотечної кредити. Підхід за чистою вартістю говорить нам про те, що для проходження рефінансування потрібно 10 місяців більше часу, ніж простий підхід до періоду окупності.

Якщо ви рефінансуєтесь після того, як ваш будинок втратив цінність, і вам доведеться здійснювати приватне іпотечне страхування, негативний вплив на вашу чисту вартість може бути ще більш істотним.

Інші фактори

Майте на увазі, що в періоди, коли домашні цінності падають, багато будинків оцінюються набагато менше, ніж раніше. Це може призвести до того, що у вас не вистачить власного капіталу у вашому домі, щоб задовольнити 20% початкового внеску за новою іпотекою та зажадати від вас більшого грошового депозиту, ніж очікувалося. Це також може зажадати від вас страхування приватної іпотеки, що в кінцевому підсумку збільшить ваш щомісячний платіж. У цих випадках навіть при падінні процентних ставок ваші реальні заощадження можуть скласти не багато.

Суть

Обчисливши фактичну економію рефінансування своєї іпотеки, ви зможете точно визначити, з яким реальним періодом окупності вам доводиться боротися. Скорочення цифр вимагає трохи роботи, але кожен може це зробити.

Особливо, якщо ви плануєте переїхати в найближчі кілька років, витрата кількох хвилин, щоб обчислити реальну економіку рефінансування вашої іпотеки, може дуже допомогти вам уникнути пошкодження вашої чистої вартості тисячами доларів. І якщо це буде схоже на те, що рефінансування окупиться за вас, ви будете набагато чіткіше розуміти, коли саме ви почнете отримувати користь від цього кроку.