Пропозиції та угоди про фінансування продавця нерухомості

Що стосується фінансування житлової нерухомості, то більшість транзакцій слідує за добре зношеним процесом. Продавець знаходить бажаного покупця з необхідним доходом, історією зайнятості та кредитом, щоб отримати право на іпотеку, а кредитна установа вкладає гроші для фінансування угоди.

Але що робити, якщо традиційне фінансування недоступне, а покупець та продавець все одно хочуть приватизатись приватно з продажем? Введіть те, що відомо як фінансування продавця. Як випливає з цього терміну, особа, яка продає будинок, фінансує покупку, а не банк, який надає іпотеку покупцеві.

Пропозиції та пропозиції угод з нерухомості, що фінансується продавцем

Що сприятливо щодо фінансування продавця

Ця альтернатива традиційному фінансуванню є корисним варіантом часом або в місцях, де іпотеку важко отримати. У таких жорстких умовах фінансування продавців дозволяє покупцям отримати доступ до альтернативної форми кредитування. Продавці, в свою чергу, можуть скористатися сукупністю покупців, які не обов'язково мають право на традиційну іпотеку. А оскільки продавець фінансує продаж, майно може призвести до вищої ціни продажу.

Банк не бере безпосередньої участі у продажі, що фінансується продавцем; покупець та продавець самі домовляються. Вони складають вексель із встановленням процентної ставки, графіку платежів від покупця до продавця та наслідків у разі невиконання покупцем цих зобов'язань. На відміну від продажу, пов’язаного з іпотекою, не відбувається передача довірителя від покупця до продавця, а лише угода про повернення цієї суми з часом.

Якщо беруть участь лише два основні гравці, фінансування власників може бути швидшим та дешевшим, ніж продаж будинку звичайним способом. Віллі Кетрін Суггс, головний брокер та власник брокерської нерухомості на базі Харлема, яка носить її ім'я, каже, що коли продавець фінансує продаж, "угода закривається швидше, оскільки чекаючого на банківського кредитора, андеррайтера та юридичного працівника немає. відділ для очищення файлу. " Suggs також зазначає, що "покупці люблять [фінансування продавця], тому що вони можуть потрапити в будинок за менші гроші".

Витрати на закриття дійсно нижчі для продажу, що фінансується продавцем. Без участі банку, транзакція дозволяє уникнути вартості іпотечних або дисконтних пунктів, а також зборів за виникнення та безлічі інших зборів, які позичальники регулярно рівняються в процесі фінансування. Існує також більша гнучкість, принаймні нібито, щодо кредитних резервів, від необхідного внеску до процентної ставки до строку дії угоди.

Фінансування продавця, як правило, проводиться лише на досить короткий термін, наприклад, на п’ять років, з виплатою на повітряній кулі, що виплачується наприкінці цього періоду. Теорія - або, принаймні, надія - полягає в тому, що покупець врешті рефінансує цей платіж за допомогою традиційного кредитора, озброєного поліпшеною кредитоспроможністю та накопичивши частину власного капіталу в будинку.

Що потрібно знати покупцям

Оскільки всі потенційні плюси для фінансування продавця, транзакції, які використовують його, мають ризики та реальність для обох сторін. Ось що слід розглянути покупцям перед тим, як укласти договір, який фінансується продавцем.

Не чекайте кращих умов, ніж з заставою. У міру усунення умов угоди, що фінансується продавцем, гнучкість часто відповідає дійсності. Продавець перетравлює свої фінансові потреби та ризики, включаючи можливість покупця за замовчуванням кредиту, з можливістю потенційно дорогого і безладного процесу виселення.

Підсумок може бути тверезим для покупця. Наприклад, можливо, ви забезпечите більш вигідну процентну ставку, ніж пропонують банки, але, швидше за все, ви будете платити більше, можливо, на кілька додаткових відсоткових пунктів, що перевищують ставку. І, ймовірно, вам доведеться надати авансовий внесок, порівнянний за розміром з типовим іпотечним, тобто 10% або більше вартості майна.

Можливо, вам доведеться продати себе продавцю. Розумно бути чітким та зрозумілим щодо причин, яким ви не мали права на традиційну іпотеку. Частина цієї інформації може з’явитися в будь-якому випадку, коли продавець перевіряє вашу кредитну історію та інші довідкові дані, включаючи ваше працевлаштування, активи, фінансові вимоги та довідки.

Але також переконайтеся, що ви вказуєте на будь-які обмеження щодо вашої здатності брати позики, які можуть не випливати під час належної ретельності продавця. Тод Хеттнер, іпотечний брокер та президент Huettner Capital, заснованого в Денвері, зазначає, що навіть потенційний покупець, який має хороший кредит та здоровенний внесок, може нещодавно почати новий бізнес, і тому не зможе отримати право на отримання позика на строк до двох років.

Будьте готові запропонувати фінансування продавця. Власники будинків, які пропонують фінансування продавців, часто відкрито оголошують цей факт, сподіваючись залучити покупців, які не мають права на іпотеку. Якщо ви не бачите згадки про фінансування продавця, це не завадить питати про це, - каже іпотечний брокер Тодд Гюттнер.

Коли ви це робите, каже він, пропонуйте варіант настільки чітко, наскільки ви можете. Замість того, щоб запитувати, чи фінансування власника є варіантом, Хеттнер рекомендує покупцям представити конкретну пропозицію. "Наприклад, " Моя пропозиція - це повна ціна з знижкою на 20%, фінансування продавця на $ 350 000 при 6%, амортизоване протягом 30 років з п'ятирічним повітряним кулем. Якщо я не рефінансую через два-три роки, я підвищую ставку до 7% за чотири та п’ять років. "

Підтвердьте, що продавець може безкоштовно фінансувати продаж. Фінансування продавця найпростіше, коли продавець володіє майном прямо; іпотека, що тримається на майно, викликає додаткові ускладнення. Оплата пошуку права власності на нерухомість підтвердить, що він точно описаний у акті, і не містить іпотечного або податкового застави.

За словами Джейсона Беркхолдера, брокера, менеджера з продажу та агента з нерухомості компанії Weichert, ріелторів у Ланкастері, штат Павло, "Більшість іпотечних кредитів мають застереження" про продаж ", яке забороняє продавцеві продавати житло, не сплачуючи іпотеку. якщо продавець фінансує власника, і іпотечна компанія дізнається, він вважатиме житло «проданим» і вимагатиме негайної виплати боргу в повному обсязі, що дозволяє позикодавцю звернути стягнення ».

Що продавці повинні знати

Майте на увазі ці поради та реалії, якщо ви плануєте фінансувати продаж будинку.

Вам не обов’язково довго фінансувати продаж. Як продавець, ви можете в будь-який момент продати вексель інвестору чи позикодавцю, якому покупець потім надсилає платежі. За словами Робіна Даніела, інвестора в нерухомість і орендодавця в Центральній Флориді, "багато продавців бояться продати за рахунок фінансування власника, але не знають, що купюра, яку вони тримають, - це те, що можна продати комусь іншому. Це може статися того ж дня як закриття, тому продавець отримує готівку відразу ".

Іншими словами, продавцям не потрібно мати грошові кошти, а також вони не повинні ставати кредиторами. Однак майте на увазі, що вам, ймовірно, доведеться прийняти менше, ніж повну вартість купюри, щоб продати її, тим самим зменшивши свою віддачу від власності. За даними векселів на об'єкти нерухомості зазвичай продають від 65% до 90% від їх номіналу, повідомляє Amerinotexchange, компанія, що спеціалізується на фінансуванні вторинного ринку.

Зробіть продавець фінансування частиною свого майданчика, щоб продати нерухомість. Оскільки фінансування продавця є досить рідким, сприяйте тому, що ви пропонуєте його, починаючи з переліку нерухомості. Додавання до тексту слів "доступне фінансування продавця" попередить потенційних покупців та їх агентів про те, що опція стоїть на столі.

Коли потенційні покупці переглядають ваш будинок, надайте більш детальну інформацію про механізми фінансування. Підготуйте інформаційний лист, який описує умови фінансування разом із загальним поясненням того, що таке фінансування продавця, оскільки багато покупців з ним будуть незнайомі.
Зверніться до податкової консультації та також розглянути допомогу з обслуговування позик.

Оскільки угоди, що фінансуються продавцем, можуть спричинити податкові ускладнення, залучіть фінансового планувальника або податкового експерта до складу вашої команди з продажу. Крім того, якщо ви не є досвідченим та комфортним позикодавцем, подумайте про те, щоб наймати компанію, яка обслуговує кредит, щоб збирати щомісячні платежі, видавати виписки та виконувати інші завдання, пов'язані з управлінням позикою.

Суть

Як це незвично і незнайомо для більшості людей, фінансування продавців може бути корисним варіантом у складних ринках нерухомості. Однак домовленість спричиняє деякі особливі ризики для покупця та продавця, і розумно залучати професійну допомогу, щоб пом'якшити їх та дозволити процесам безперебійно працювати.
Обидві сторони повинні найняти адвоката або агента з нерухомості для складання та перегляду договору купівлі-продажу та векселя разом із відповідними завданнями. Спробуйте знайти професіоналів, які мають досвід здійснення домашніх транзакцій, які фінансуються продавцем, і, якщо це можливо, там, де ви живете, оскільки деякі відповідні норми (наприклад, такі, що регулюють виплати на повітряні кулі), залежать від юрисдикції.
Професіонали також можуть допомогти покупцеві та продавцю визначитися з конкретною угодою, яка найкраще підходить їм та обставинам продажу. Якщо це не угода, яка фінансується продавцем, інвестор нерухомості Дон Теппер Рішення 3D ТОВ вказує, що "насправді існує десятки інших способів придбання", окрім традиційного договору іпотечного кредитування. Ці домовленості, вказує Теппер, включають оренду. -опція, купівля оренди, договір земельної ділянки, договір на право власності, розподіл власного капіталу та завершення застави. "Більшість покупців, а також більшість агентів з нерухомості не знають, як працює це", - говорить він.