Головна » брокери » Шляхи швидше отримати іпотеку

Шляхи швидше отримати іпотеку

брокери : Шляхи швидше отримати іпотеку

Деякі іпотечні позичальники мають на увазі лише дві речі: "Скільки я можу собі дозволити?" та "Якими будуть мої щомісячні платежі?" Вони максимумують свої кошти на іпотечний борг і використовують іпотеку, що має лише відсоток або негативну амортизацію, щоб мінімізувати щомісячні платежі. Тоді вони покладаються на подорожчання цін на житло, щоб затемнити ризики, пов'язані з постійним або зростаючим іпотечним балансом.

У багатьох випадках, якщо цим власникам будинків пощастило накопичити деякий капітал у своїх будинках, вони знову максимують свої кошти за рахунок позики на власний капітал або рефінансування грошових коштів, а потім використовують отримані кошти для здійснення додаткових покупок, погашення споживчого боргу, або навіть робити додаткові інвестиції. Звучить ризиковано? Це є. У цій статті ми покажемо вам, як переконатися, що у вас є іпотека, яку ви можете собі дозволити, та створити власний капітал, швидко сплачуючи її.

Здійснення іпотечної математики

Кожна застава має графік амортизації. Графік амортизації - це таблиця, яка розкладає кожну заплановану іпотечну виплату в хронологічному порядку, починаючи з першого платежу і закінчуючи остаточним платежем. (Щоб дізнатись більше про амортизацію, див. Розуміння структури іпотечних платежів та прийняття рішення щодо іпотечного кредитування на основі ризику .)

У графіку амортизації кожен платіж розбивається на відсотковий платіж та основний платіж. На початку графіку амортизації великий відсоток від загальної суми платежу становить відсотки, а невеликий відсоток від загальної суми платежу є основною. Коли ви сплачуєте свою іпотеку, сума, яка призначається під відсотки, зменшується, а сума, призначена основній сумі, збільшується.

Розрахунок амортизації найлегше зрозуміти, розбивши його на три частини:

Частина 1 - Колонка 5: Загальні щомісячні платежі
Розрахунок загальної щомісячної оплати показано за формулою нижче.

Де :

A = сума періодичного платежу
P = залишок основного балансу застави
i = періодична процентна ставка
n = загальна кількість залишків запланованих платежів

Частина 2 - колонка 6: Періодичні інтереси

Copyright © 2017 Investopedia.com

Фігура 1

Розрахунок періодичного нарахування відсотків розраховується, як показано нижче:

Періодична процентна ставка (стовпець 3) x залишок основного залишку (колонка 4)

Примітка. Процентна ставка, показана у графі 3, є річною процентною ставкою. Його потрібно розділити на 12 (місяців), щоб досягти періодичної процентної ставки.

Частина 3 - Графа 7: Основні платежі
Розрахунок періодичної основної виплати відображається за формулою нижче.

Загальна сума платежу (стовпець 5) - періодична сплата відсотків (колонка 6)

Copyright © 2017 Investopedia.com

Малюнок 2

На рисунку 2 представлений графік амортизації 30-річної іпотеки з фіксованою ставкою на 30 років. Заради простору показано лише перші п’ять і останні п’ять місяців.

Графік амортизації демонструє, як виплата додаткових 300 доларів США щомісяця на основний залишок тієї ж іпотеки, показаної на рисунку 1, скоротить термін іпотечного кредитування приблизно до 21 року та 10 місяців (262 загальних місяця проти 360) та зменшить загальну суму відсотків, сплачених протягом життя іпотеки на $ 209 948.

Як бачите, основний залишок іпотечного кредиту зменшується більш ніж на 300 доларів, які ви кидаєте на неї щомісяця. Це економить вам більше грошей, скорочуючи місячні відсотки, нараховані на решту строку.

Наприклад, якщо додаткові 300 доларів щомісяця виплачувались протягом 24 місяців на початку 30-річної іпотеки, додаткова сума, на яку зменшується основний баланс, перевищує 7 200 доларів (або 300 доларів x 24). Фактична сума, заощаджена виплатою додаткових 300 доларів на місяць до кінця другого року, становить 7, 430.42 доларів. Ви заощадили собі 200 доларів за перші два роки свого іпотечного кредитування - і вигоди тільки збільшуються, оскільки вони продовжують існувати іпотечний!

Це пояснюється тим, що коли додаткові 300 доларів США застосовуються до основного залишку іпотечного кредиту щомісяця, більший відсоток запланованої іпотечної виплати застосовується до основного залишку іпотечного кредиту в наступні місяці. (Дізнайтеся більше про іпотечні платежі в нашому посібнику з основ іпотечного кредитування .)

Справжні переваги здійснення прискорених іпотечних платежів

Справжні вигоди від здійснення прискорених платежів вимірюються обчисленням того, що зберігається, а не відмовляється. Наприклад, замість того, щоб платити додатково 300 доларів на місяць до іпотечного кредиту, показаного вище, 300 доларів можна було б використовувати для чогось іншого. Це називається аналізом витрат і вигод.

Скажімо, споживач із іпотекою, наведеною у наведених вище схемах амортизації, намагається вирішити, чи робити прискорені іпотечні платежі на 300 доларів на місяць. Споживач розглядає три варіанти, як показано нижче. Для кожного варіанту ми будемо обчислювати витрати в порівнянні з вигодами або те, що можна заощадити порівняно з тим, що відмовились. (Для цього прикладу ми припускаємо, що використання будь-якого власного капіталу в будинку за допомогою позики на власний капітал не є варіантом. Ми також не будемо ігнорувати податкове вирахування відсотків за іпотечним кредитом, що може змінити цифри трохи.)

Три варіанти власника будинку:

  1. Отримайте п'ятирічний споживчий кредит у розмірі 14 000 доларів під процентну ставку 10% для придбання човна.
  2. Погашення заборгованості за кредитною карткою в розмірі 12 000 доларів США, що становить 15% річної ставки (складена щодня).
  3. Інвестування в фондовий ринок.

Варіант 1: Купівля човна
Рішення придбати човен - це і питання задоволення, і економії. Човен - так само, як і багато інших споживчих "іграшок", - це знецінювальний актив. Додавання боргу домогосподарств на придбання неліквідного амортизуючого активу додає ризик балансу домогосподарств. Цей споживач повинен зважувати корисність (задоволення), отриману від володіння судном, порівняно з справжньою економічністю рішення.

Ми можемо підрахувати, що позика на човні в розмірі 14 000 доларів за відсотковою ставкою 10% та п'ятирічний термін матиме щомісячні платежі в розмірі 297, 46 доларів.

Розбивка за витратами та вигодами
Якби власник дому здійснив прискорену оплату на 300 доларів за перші п’ять років іпотеки, а не купував човен, це скоротило б іпотечний термін на 47 місяців, заощадивши 2935, 06 долара за 47 місяців, 313 місяців у майбутньому. Використовуючи 3-відсоткову ставку дисконтування, вона має теперішню вартість 59 501 дол. Крім того, якщо здійснюватись прискорені виплати за іпотекою, основний залишок іпотечного кредиту до кінця п’ятирічки зменшиться ще на 21 599 доларів США. Це дострокове звільнення боргу зменшує ризик балансу домогосподарств. (Щоб дізнатись більше про вплив компенсації на ваші позики, див. Розуміння часової вартості грошей .)

Вирішивши придбати човен, споживач витрачає 297, 46 доларів на місяць протягом п'яти років, щоб володіти човном 14 000 доларів. 297 доларів на місяць протягом 60 місяців дорівнюють теперішній вартості 16 554 доларів.

Поклавши 300 доларів на іпотечний кредит, цей споживач заощадив би 59501 долар протягом іпотечного кредиту. Придбання човна означало б витратити $ 16 554 на оплату човна в розмірі 14 000 доларів, який, швидше за все, матиме знецінену вартість перепродажу.

Тому споживач повинен запитати себе, чи варто насолоджуватися володінням човном великим розривом в економіці.

Варіант 2: погашення заборгованості за кредитною карткою в розмірі 12 000 доларів США
Щоденне сплата відсотків за кредитною карткою робить цей розрахунок складним. Відсотки за кредитними картками посилюються щодня, але споживач, швидше за все, не здійснює щоденні платежі. Однак розрахунок амортизаційного графіка говорить про те, що якщо споживач протягом п'яти років платить близько 300 доларів на місяць, ця особа може усунути борг за кредитною карткою.

Як і в першому прикладі, здійснення прискорених платежів за іпотекою у розмірі 300 доларів США щомісяця протягом перших п'яти років дозволить власнику будинку мати теперішню вартість майбутніх заощаджень у розмірі 59 501 долара.

Виплачуючи 300 доларів США на місяць протягом п'яти років, щоб усунути борг за кредитною карткою, споживач може усунути заборгованість за кредитними картками у розмірі 12 000 доларів США із 15% річною процентною ставкою.

Ми знаємо, що якщо споживач здійснює прискорені платежі за іпотекою, борг за кредитною карткою продовжуватиме нараховувати відсотки, а непогашений залишок буде зростати зі швидкістю. Якщо ми складемо $ 12 000 щодня за 15% річної ставки протягом 60 місяців, ми отримаємо 25 400 доларів. Якщо припустити, що після здійснення п'яти років прискорених платежів за іпотекою, споживач може потім почати виплачувати заборгованість за кредитною карткою 300 доларів на місяць, для погашення заборгованості за кредитною карткою знадобиться більше 50 років за 300 доларів на місяць. бал. У цьому випадку спочатку погашення боргу за кредитною карткою є найбільш економічним вибором.

Варіант 3: Інвестиції в фондовий ринок
Ми вже показали, що споживач заощадить теперішню вартість 59 501 долара, здійснивши прискорені іпотечні платежі в розмірі 300 доларів за перші п’ять років іпотечного кредитування. Перш ніж порівняти прискорені заощадження платежів з іпотекою з доходами, які можуть бути досягнуті на фондовому ринку за той же період часу, ми повинні зазначити, що робити будь-які припущення щодо прибутку на фондовому ринку є надзвичайно ризикованим. Прибутковість на фондовому ринку нестабільна. Середня середньорічна прибутковість індексу S&P 500 становить близько 11%, але деякі роки вони підвищуються, а деякі - знижуються.

Призначення 300 доларів до іпотечного кредиту означає теперішню вартість 59 501 доларів майбутніх іпотечних платежів та зменшення основного залишку іпотечного кредиту на 21 549 доларів за перші п’ять років іпотечного кредиту. Це зменшує ризики, пов’язані з боргом.

Якщо споживач вирішить інвестувати 300 доларів щомісяця протягом п'ятирічного періоду на фондовому ринку - передбачаючи середньорічну прибутковість у розмірі 11% - це призведе до загальної вартості портфеля в розмірі 23 855 доларів, що має теперішню вартість 20 536 доларів США (дисконтовано на 3% ), що набагато менше, ніж теперішня вартість 59 501 долара США, реалізована шляхом здійснення прискорених іпотечних платежів.

Однак, якщо припустити, що 23855 доларів США будуть продовжувати отримувати щорічну віддачу на 11% після 60-ти місяця - до 313-го місяця, тоді, коли іпотечний платіж буде ліквідовано, - загальна вартість портфеля на той момент складе 239, 989 доларів. Це більше, ніж теперішня вартість майбутніх заощаджень на виплаті іпотеки на той майбутній час, яка становила б 129 998 доларів.

Тоді ми могли б зробити висновок, що інвестування на фондовий ринок у довгостроковій перспективі може мати більш економний сенс - але це було б лише даним у досконалому світі.

Суть

Власники будинків повинні розуміти, що чим більша застава в порівнянні з вартістю будинку, тим більший ризик вони беруть на себе. Вони також повинні знати, що на підвищення цін на житло не слід покладатися, щоб затьмарити ризики іпотечного боргу. Крім того, вони повинні розуміти, що виплата іпотечного боргу знижує ризик і може бути для їх економічної вигоди.

Одним із ключових аспектів здійснення прискорених іпотечних платежів є те, що кожне зменшення долара в залишку основного балансу іпотечного кредиту зменшує суму відсотків, сплачених у рамках майбутніх планових платежів, і збільшує суму сплаченої основної суми в рамках тих самих платежів. Тому простий розрахунок, який підсумовує суму відсотків, зекономлену протягом періоду, який закінчується до виплати позики, не дозволяє точно зафіксувати всю вигоду від здійснення прискорених іпотечних платежів. Розрахунок теперішньої вартості майбутніх заощаджень - більш точний аналіз. Крім того, кожен долар основної суми, що виплачується достроково, знижує ризик балансу домогосподарств.

Ви все ще зацікавлені в рефінансуванні своєї іпотеки "> Справжня економіка рефінансування іпотечного кредиту та американський сон чи іпотечний кошмар?

Рекомендуємо
Залиште Свій Коментар