Чому більшість моїх іпотечних платежів починаються як відсотки?

Сума іпотечного платежу складається з поєднання відсотків та основного погашення. Протягом терміну іпотечного кредиту частка відсотків до основної суми буде змінюватися.

Спочатку виплата домовласника буде в основному відсотковою, включаючи невелику суму основної суми. По мірі виплати іпотеки основна частина платежу збільшуватиметься, а частка відсотків зменшуватиметься. Це відбувається тому, що нараховані відсотки базуються на поточному непогашеному балансі іпотечного кредиту, який зменшується в міру погашення більшої основної суми. Чим менша основна сума іпотечного кредиту, тим менше стягується відсоток.

Наприклад, візьміть просту іпотеку на 100 000 доларів за процентною ставкою 4% щорічно та з терміном погашення до 24 років. Щорічна виплата іпотечного кредиту становить 6558, 68 доларів. Перший платіж включатиме нарахування відсотків у розмірі 4 000 доларів (100 000 доларів x 4 відсотки) та погашення основної суми в розмірі 2558, 68 доларів (6, 558, 68 - 4000 доларів). Непогашений іпотечний баланс після цієї виплати становить 97 441, 32 долара (100 000 - 2558, 68 доларів). Наступний платіж дорівнюватиме першому, 6558, 68 доларів, але тепер він матиме різну частку відсотків до основної суми. Плата за відсотки за другий платіж становитиме 3 897, 65 доларів (97, 441, 32 х 4 відсотки), тоді як основна передоплата буде 2661, 03 долара (6, 558, 68 - 3, 897, 65 дол. США).

Основна частина другого платежу приблизно на 100 доларів більше, ніж перша. Це відбувається тому, що власник дому сплатив гроші на суму основної суми - зменшуючи її - і новий виплату відсотків розраховується на нижчу суму основної суми. До кінця іпотеки виплати будуть в основному виплатою основного капіталу.

Це основний приклад використання традиційного простого ванільного кредиту. З екзотичними заставами власники будинків можуть обирайте щомісячні іпотечні платежі.

Як амортизуються іпотечні кредити

Хоча частка відсотків зменшується щомісяця, самі виплати за іпотекою з часом не зменшуються. Більше грошей спрямовується на основний залишок, який повністю амортизується протягом терміну дії позики. Як результат, з плином років більша частина платежів домовласника йде в бік основної суми, прискорюючи швидкість, з якою власник дому будує власний капітал, і зменшуючи суму, що належить до сплати. Протягом 30 років 30-річної фіксованої іпотеки власник дому збільшує свою власну позицію набагато більше з кожним внесеним платежем порівняно з виплатами, здійсненими в перші та два роки.

Зниження платежів

Однак існують деякі конкретні ситуації, коли іпотечні платежі можуть зменшуватися.

Іпотека з регульованою ставкою (ARM) може з часом зменшувати платежі. При такому типі іпотеки процентна ставка коливається на основі індексу, який відображає вартість позичальника на позики на кредитних ринках. Виплати за ARM можуть зменшитися, якщо базова ставка позики зменшиться протягом курсу позики. Однак АРМ має рівний потенціал для збільшення платежів, іноді суттєво. Документи на позику визначають, наскільки процентна ставка може збільшуватися з кожним роком, а також максимальна, яка може збільшуватися протягом усього терміну позики.

Позичальник, який повинен сплатити іпотечне страхування протягом перших років позики, може помітити, що її іпотечний платіж з часом зменшиться. Більшість іпотечних компаній обмежують позики у розмірі 80% від вартості придбання або вартості житла, залежно від того, що менше, і очікується, що позичальник запропонує інші 20% у якості початкового внеску. Це співвідношення позики до вартості [LTV] призначене для захисту кредитора, якщо вартість будинку падає, а позичальник заборгував більше, ніж коштує житло. У деяких ситуаціях кредитори дозволяють власникам будинків позичати більше 80% від вартості покупки, але кредитори вимагають страхування іпотеки як частину угоди. Ця страховка захищає позикодавця, якщо йому доводиться звертати стягнення на майно, яке коштує менше, ніж залишок позики. Позичальник сплачує страхові внески як частину щомісячного іпотечного платежу.

Як тільки позичковий залишок позичальника знизиться до певного відсотка від вартості житла - зазвичай 78% - позичальник може подати клопотання позикодавця про відмову від іпотечного страхування. Якщо припустити, що позичальник є успішним, платіж за іпотекою зменшиться протягом решти позики, оскільки він більше не включає внесок на страхування іпотечного страхування.