Оцінки Zillow: Не настільки точні, як ви думаєте

Zillow - одна з найпопулярніших баз даних про нерухомість в Інтернеті. Компанія Zillow, заснована в 2006 році колишніми керівниками корпорації Майкрософт Річ Бартон та Ллойд Фрінк, перераховує інформацію про мільйони будинків для продажу та оренди в США та Канаді. Користувачі можуть шукати житло в певній місцевості, використовуючи різні критерії, включаючи (але не обмежуючись ними) ціни, кількість спалень та ванних кімнат, квадратні метри, тип будинку та інші зручності.

Однією з ключових особливостей Zillow є його Zestimates - популярний споживчий інструмент для того, щоб побачити, скільки коштують будинки. Ці оцінки базуються на інформації з таких джерел, як порівнянні дані про продажі та загальнодоступні дані. Створений у 2011 році інформацією про 90 мільйонів будинків, Zestimates розширив сферу своєї діяльності, надаючи користувачам дані про понад 100 мільйонів будинків по всій території США.

Незалежно від того, чи шукаєте ви, наскільки змінилась цінність вашого будинку, чи оцінена вартість вашого будинку достатньо висока, щоб дати змогу рефінансувати, або цікаво, скільки ваш колега витратив на свій новий будинок, Zestimates пропонує користувачам вихідну точку в оцінці будинку .

Але є кілька причин, що ці цифри можуть бути не настільки точними, як ви хотіли б.

Ключові вивезення

• Zestimates Zillow дозволяє користувачам бачити, скільки коштують будинки.
• Цифри базуються на інформації з таких джерел, як порівнянні дані про продажі та загальнодоступні дані.
• Оцінки є настільки ж точними, як і дані за ними, тобто вони можуть бути застарілими або невірними.
• Можуть бути помилки в сплаті податку на нерухомість або податковій оцінки, а Zestimates може не включати оновлення або покращення, зроблені власниками будинків.
• Зіллоу також спричиняє швидкість обороту, тому територія, де люди тримають свої будинки довше, може бути не такою точною.

Неточна основна інформація

Унікальні алгоритми Zillow оновлюють свій збір значень властивостей три рази на тиждень, спираючись на інформацію як із загальнодоступних даних, так і з поданих користувачем даних. За словами Zillow, "переважна більшість оціночних значень перебуває в межах 10 відсотків від ціни продажу будинку". Але Zestimates є настільки ж точними, як дані, що стоять за ними, тож якщо кількість спалень або ванних кімнат у будинку, його квадратні дані. або розмір його партії неточний на Zillow, Zestimate буде вимкнено.

Користувачі можуть виправити ці помилки. Однак Zillow застерігає, що оновлення даних про нерухомість не призведе до негайної зміни в Оцінці будинку, а іноді і зовсім не призведе до будь-яких змін. Наприклад, наявність четвертої ванної кімнати може не обов'язково зробити багато для домашніх цінностей у вашому місті. Отже, введення цієї інформації може взагалі не мати жодного ефекту.

Поряд із прийняттям даних, поданих користувачем, Zillow займається проблемами неточності, повідомляючи про оціночні діапазони значень для окремих властивостей. Чим менший діапазон, тим надійніше Zestimate, оскільки це означає, що Zillow має більше даних про цю властивість. Дивлячись на високий і низький кінець асортименту, ви дасте краще розуміння того, що вартує будинок.

Zillow називає свої Zestimates відправною точкою для визначення домашніх цінностей, тому користувачі не повинні вважати їх оцінкою жодним чином.

Помилки в ключових фігурах

Zillow враховує дату та ціну останнього продажу у свою оцінку. У деяких районах ця інформація становить значну частину цієї цифри. Але якщо ця інформація недостовірна, вона може скинути Зрозумілу. Оскільки порівнянні продажі також впливають на оцінку будинку, помилка в рейтингу цін продажу одного будинку може вплинути на оцінку інших будинків у цьому районі.

Zestimate також враховує фактичні сплачені податки на нерухомість, винятки з податкової оцінки та інші загальнодоступні дані з податку на нерухомість. Значення майна податківця можуть бути неточними. У базі даних платника податків може виникнути помилка, пов’язана з основною інформацією про властивість, через що оцінене значення буде занадто високим або занадто низьким.

Власники будинків, які бачать невідповідності, можуть повідомити про невірні дані про продажі чи податкові записи в мережі Zillow в Інтернеті.

Де оновлення?

Іноді власник будинку вдосконалює або модернізує майно, що повинно збільшити вартість будинку. Але Зіллоу може не обов’язково знати про ці фактори. Тобто, якщо місцевий оцінювач податку на нерухомість не володіє цією інформацією. Якщо власник будинку витягує з міста дозвіл на будь-яке оновлення, ця інформація може бути передана органам податкової власності та внесена до публічного обліку. Zillow може оновлювати свої списки лише тоді, коли ця інформація доступна.

Наприклад, якщо ви додасте додому дозволену п'яту спальню і оцінювач податку на нерухомість вважає, що оновлення збільшує цінність вашого будинку, ця інформація, можливо, в якийсь момент знайде свій доробок в оцінці вашого будинку. Але якщо у вашому будинку є абсолютно нова дизайнерська кухня, яка не потребувала жодних великих дозвільних документів, проте будинок вашого сусіда має свою оригінальну кухню 1975 року, Zillow оцінить обидва будинки аналогічно, навіть якщо ваш будинок може отримати вищу ціну продажу.

Однак оновлення не завжди є такими цінними, як ви думаєте. Багато що залежить від умов місцевого ринку житла та які проекти ви робили. Тож тільки тому, що вартість вашого будинку на Zillow не змінилася, оскільки ви додали цю спальню чи переобладнали кухню, не вважайте, що ви можете скористатися додатковими 30 000 доларів на Zestimate. І навпаки, якщо Zillow каже, що ваш будинок коштує 300 000 доларів, але ви знаєте, що ви не оновили його настільки ж, як подібні будинки у вашому районі, він може продати менше або зайняти більше часу, щоб знайти зацікавленого покупця.

Норма обороту житла

Чим більше продажів на дому у вашому районі, тим більше даних має Zillow про те, скільки покупців вважають, що ці будинки варті. Це робить оцінки більш точними. Отже, якщо ви живете на гарячому ринку в районі затоки Сан-Франциско, ваш Zestimate може бути більш точним, ніж якщо ви живете в сільському містечку, де люди залишаються в своїх будинках десятиліттями, а продажі рідкісні.

Оновлення до алгоритму Зіллоу

Zillow оновлює свій алгоритм, оскільки пропонує більше способів поліпшити його точність. Коли це станеться, Zestimates може суттєво змінитись, хоча нічого не змінилося щодо цих будинків чи ринку нерухомості.

У січні 2019 року компанія Zillow оголосила, що уклала контракт на 1 мільйон доларів команді науковців та інженерів, які допоможуть підвищити точність оцінок сайту. Команда використовувала різні фактори, що впливають на цінність будинку, включаючи загальнодоступні дані, час руху в дорогу, шум на дорозі та іншу інформацію для врахування його алгоритму. Зіллоу підрахував, що загальнодержавний рівень помилок впаде нижче 4%.

Компанія була предметом судового позову, який був поданий у 2017 році власниками будинків у Чикаго, які стверджували, що вона вводила в оману покупців, надаючи їм дуже низькі показники. Позивачі також заявили, що більшість користувачів ставилися до оцінок як до оцінок. Згідно з доповіддю Market Watch, Zillow заявив, що позов не має жодних поваг, заперечуючи, що його оцінки були оцінними. Натомість він назвав їх орієнтиром, де користувачі можуть розпочати пошук домашніх цінностей.

Суть

Zillow не намагається приховати недоліки своїх оцінок від споживачів, і ви також не можете очікувати абсолютно точних оцінок від конкуруючих сайтів. Сенс полягає в тому, щоб власники будинків могли використовувати ціни від Zestimates як широке керівництво та протиставити ці показники іншим джерелам. Це ні в якому разі не слід вважати оцінкою. Порівняльний аналіз ринку місцевого агента з нерухомості та професійна оцінка будинку - найкращі способи дізнатися його цінність.

Навіть ці інструменти недосконалі: іноді немає подібних продажів останніх будинків, і оцінювачі - лише люди - можуть бути дещо суб'єктивними у своїх оцінках. Зрештою, немає можливості отримати ідеальну оцінку вартості будинку, але є лише вказівки, які ми можемо дотримуватися, купуючи, продаючи, подаючи заявку на позику та коли нам потрібно знати вартість будинку.