Кредити на рефінансування іпотечних кредитів з виплатою грошових коштів та строковими

"Випуск готівки" та "строк і строк" - це два ваших основних варіанти, коли ви рефінансуєте свою іпотеку, щоб заощадити або отримати гроші. Якщо ви просто рефінансуєте наявний кредит, щоб отримати нижчу процентну ставку або змінити умови, це називається строковим та строковим рефінансуванням. Або, можливо, ви захочете витягнути частину власного капіталу у вашому будинку - можливо, зробити ремонт, погасити борги або допомогти сплатити кошти в коледжі - за допомогою позики на виплату готівки. Ось що означають ці два терміни та як вони можуть вплинути на ваше фінансове становище.

Ключові вивезення

• Коли ви рефінансуєте іпотечний кредит, ваші два основні варіанти - це рефінансування безготівкової грошової допомоги, де ви отримуєте частину власного капіталу у вашому домі, або строкове рефінансування, при якому ви обмінюєте свій поточний кредит на один на новий (сподіваємось краще) умови.
• Кредити з готівкою, як правило, мають більш жорсткі умови, такі як додаткові бали або вища процентна ставка, оскільки вони несуть більший ризик для кредитора.
• Можливо, можливо, витягнути частину грошових коштів зі свого рефінансування, не стягуючи додаткових платежів за позику з готівкою, скориставшись перекриттям коштів у кінці однієї позики та на початку іншої.

Основи іпотечного рефінансування зараз

По-перше, подумайте про рефінансування як про заміну існуючої іпотечної кредити іншою або про об'єднання пари іпотечних кредитів в єдиний кредит. Як кажуть, зі старим (іпотечним) і новим. Після рефінансування ваш старий кредит або позики виплачуються, а новий розміщується на його місці.

Є багато причин розглянути питання про рефінансування. Економія грошей - очевидна. У серпні 2008 року середня 30-річна фіксована іпотека мала процентну ставку 6, 48%. Після фінансової кризи ставки на такий самий вид іпотеки постійно знижувались. У грудні 2012 року 30-річна фіксована іпотечна ставка знизилася майже вдвічі, порівняно з чотирма роками раніше, до 3, 35%. Середньорічна ставка за 2017 рік зросла до 3, 99%. За версією Фредді Мака до 2018 року вона зросла до 4, 54%. Але навіть ці більш високі ставки можуть бути нижчими, ніж старі застарілі у вас можуть бути.

У березні 2019 року ставки іпотечного кредиту впали до 4, 27%, що було мінімальним за 60 тижнів. За тиждень, що закінчився 29 березня 2019 року, іпотечні заявки зросли на 18, 6%, повідомляє Асоціація іпотечних банкірів. Рівень рефінансування збільшився на 39% до 47, 4% від загальної кількості заявок, найвищий рівень з листопада 2016 року. (Найбільша остання хвиля рефінансування іпотеки потрапила з 2011 по 2013 рік і з 2015 по 2016 рік, коли процентні ставки були майже рекордно низькими.) Хоча рефінансування. Наступного тижня індекс знизився до 44, 1% від загальної кількості заявок, низькі витрати на запозичення та сильний ринок робочих місць продовжують керувати програмами.

Історично ставки все ще відносно низькі - одна з причин того, що власники будинків із застарілими іпотечними кредитами з вищими відсотками (або ті, чий власний капітал зростав, або які мають набагато кращі кредитні рейтинги, ніж коли вони спочатку фінансували їхнє житло) зараз шукають рефінансування. Коли ставки зростають вище, рефінансування може запропонувати шанс перетворити іпотеку з регульованою ставкою у фіксовану ставку, заблокувати виплати з нижчими відсотками до того, як ставки підняться ще вище. Влада галузі прогнозує, що ставки зростуть у 2019 році

Грошові кошти проти ставки та строку: два види позики

Є два основні позики на рефінансування. Найпростішим і найпростішим є ставка та строкове рефінансування (рефі) . Жодні фактичні гроші не змінюють руки в цьому випадку за винятком зборів, пов’язаних із кредитом. Розмір застави залишається однаковим; ви просто торгуєте своїми поточними умовами іпотеки на нові (імовірно, кращі) умови.

На відміну від цього, у позиці з готівкою, яка називається рефінансуванням грошових коштів, нова застава більша за стару. Поряд з новими умовами позики, ви також отримуєте додаткові гроші - ефективно виймаючи власний капітал з дому у вигляді грошових коштів.

Ви можете претендувати на ставку / строковий рефі з більш високим співвідношенням позики та вартості (сума позики, поділена на оцінену вартість майна). Простіше отримати кредит, іншими словами, навіть якщо ви бідніший кредитний ризик, оскільки ви позичаєте високий відсоток того, що коштує житло.

Ретельно подумайте, перш ніж отримати позику без грошових коштів, щоб інвестувати, оскільки мало сенсу класти свої кошти на компакт-диск, який заробляє 2, 5%, коли ваш іпотечний відсоток становить 5% або 6%.

Кредити з готівкою виходять із суворішими умовами. Якщо ви хочете повернути частину власного капіталу, який ви накопичили у своєму будинку у вигляді грошових коштів, це, ймовірно, обійдеться вам - скільки залежить від того, скільки власного капіталу ви накопичили у вашому домі та вашого кредитного бала. Якщо, наприклад, показник FICO позичальника становить 700, відношення позики до вартості становить 76%, а позика вважається готівкою, позикодавець може додати 0, 750 балів до попередньої вартості позики. Якщо, наприклад, сума позики становила 200 000 доларів, кредитор додав би 1500 доларів до витрат. (У кожного позикодавця різне.) Крім того, позичальник може платити більш високу процентну ставку - на 0, 125% до 0, 250% більше, залежно від кон'юнктури ринку.

Чому жорсткіші умови? Оскільки позикові позики несуть більший ризик для кредитора, за словами Кейсі Флемінга, радника з питань іпотечного кредитування, фінансової корпорації C2 та автора "Керівництва з позики: Як отримати найкращу можливу іпотеку". "Статистично позичальник набагато частіше піти від дому, якщо він потрапить у біду, якщо вже витягнув з нього справедливість. Це особливо вірно, якщо він витягнув більше, ніж спочатку вклав у перший внесок. Отже, будь-яка позика, яка вважається готівкою, коштує вище, щоб відобразити цей ризик, доки не буде стільки власного капіталу, що позичальник, швидше за все, більше не піде ».

Але вища кредитна оцінка та нижчий коефіцієнт позики до вартості можуть суттєво змінити цифри на вашу користь. Наприклад, позичальник з кредитною оцінкою 750 та коефіцієнтом позики до вартості менше 60% не стягуватиме додаткових витрат за позику, що виплачується; позикодавці вважають, що він чи вона не має заборгованості за кредитом, ніж якщо робити ставку / термін refi.

Ваша позика може бути позикою без грошових коштів, навіть якщо ви не отримаєте повернення готівки. Якщо ви виплачуєте кредитні картки, автокредитування чи будь-що інше, що спочатку не було частиною вашої іпотеки, кредитор, ймовірно, вважає це позикою готівкою. Якщо ви об'єднаєте дві іпотечні кредити в одну - а перша спочатку була позика-готівка - новий консолідований кредит також буде класифікований як грошовий.

Ще одна причина двічі подумати над грошовими коштами: проведення рефінансування грошових коштів може негативно вплинути на ваш рахунок FICO.

83%

Кількість рефінансування іпотечних кредитів, які були кредитами з готівкою у ІV кварталі 2018 року.

Більше американців, які обирають грошове повернення

Хоча багато експертів з персональних фінансів не рекомендують позбавляти ваш будинок власного капіталу при рефінансуванні грошових коштів, останні дані показують, що багато американців обирають цей вид кредиту. Щоквартальна статистика рефінансування Фредді Мака продемонструвала, що в четвертому кварталі 2018 року (випущеному в березні 2019 року) позичальники з виплат грошових коштів становлять 83% усіх кредитів на рефінансування, що є найвищим показником за третій квартал 2007 року.

Джерело: Freddie Mac, квартальний звіт про рефінансування, 2018 рік

Багато з цих рефінансування не були для зниження ставки. Найпоширенішими способами використання коштів були оплата рахунків чи інших боргів, або покращення житла.

Джерело: Freddie Mac, квартальний звіт про рефінансування, 2018 рік

Цікава лазівка, що рефінансує іпотеку

За допомогою вашого іпотечного брокера, можливо, ви зможете генерувати невелику кількість готівки від свого рефінансування, не вважаючи це позикою з готівкою (і генеруючи додаткові збори, які поставляються разом з нею). В основному це працює, скориставшись перекриттям коштів в кінці однієї позики та початком іншої. Це складний процес, тому зверніть пильну увагу на те, як Флемінг описує це:

"Вам дозволяється фінансувати витрати на закриття у розмірі ставки / строку рефінансування. Більшість кредиторів дозволяють у ці закривальні витрати включати передоплачені витрати, такі як передплачені відсотки, несплачені нараховані відсотки за наявною іпотекою, гроші, необхідні для попереднього фінансування вашого депозитного рахунку, і навіть податки на майно та страхування, якщо ви встигнете.

"Під час рефінансування ви сплачуєте нараховані відсотки за наявною іпотекою до дня її погашення. Ви сплачуєте відсотки за новою позикою з дня фінансування до першого числа наступного місяця, а потім не здійснюєте платіж у наступному місяці. Тому ви фінансували місячні відсотки за іпотекою в рамках нового кредиту.

"Якщо у вас є примусовий рахунок (або депозит) для оплати страхування та податків за допомогою наявної іпотечної кредити, то ваш існуючий кредитор тримає частину своїх грошей - принаймні пару місяців податків та страхування кожен. Коли ви рефінансуєте, вашому новому кредиторові знадобиться трохи грошей, коли будуть виплачені податкові та страхові рахунки, тож вони будуть вимагати грошей наперед. Зазвичай це можна фінансувати.

"Потім, після закриття позики, ваш старий позикодавець - який тримає частину ваших грошей - надсилає вам чек, рівний залишку вашого рахунку на депозит, коли ви погасили цей кредит. Готівка!

"Крім того, оскільки деякі збори дещо змінюються до фінансування, більшість кредиторів дозволяють трохи подушити - до 2000 доларів готівкою назад у дескроу, без позики вважати безготівковою.

"Все це означає, що ви можете фінансувати" витрати ", які насправді не є витратами на отримання кредиту, а являють собою витрати на отримання кредиту. За позикою / строковим кредитом у розмірі 200 000 доларів США, за правильних обставин, якщо це було б ретельно структуровано, було б неможливо отримати близько 4000 доларів готівкою, не сплачуючи штраф за грошовий збір ”.

Суть

Ваша робота позичальника - мати достатньо знань, щоб обговорити варіанти з вашим кредитором. Для більшості людей найкращим фінансовим кроком є ​​уникнення додаткової вартості позики на готівку. Якщо у вас є конкретні причини для зняття готівки з дому, позика з готівкою може бути цінною, але пам’ятайте, що додаткова сума грошей, яку ви заплатите за відсотки протягом життя позики, може зробити це поганою ідеєю.