Прогнозування іпотечних курсів: купувати, продавати чи рефікувати?

Якщо ви схожі на більшість людей, які погашають іпотеку або хочуть придбати чи продати житло, швидше за все, ви звернете увагу на те, куди спрямовуються ставки іпотечного кредитування. При вирішенні питання купівлі, продажу або рефінансування враховуйте наступні стратегії, якщо ставки залишаються однаковими, піднімаються або опускаються нижче.

Коли процентні ставки тримаються стабільно

Середні відсоткові ставки за іпотекою вже кілька років знаходяться на історичних мінімумах, що дозволяє вам придбати чи продати житло. Ваша купівельна сила, що означає, скільки будинку ви можете собі дозволити, є сильною, історично кажучи. Це передбачає, що ваш кредит хороший, і ви маєте право на позику з низькими відсотками.

Для 30-річних іпотечних кредитів процентні ставки коливаються близько 4, 5%. Це вище, ніж коли вони досягли рекордно низького рівня в 3, 3% наприкінці 2012 року, але значно нижче діапазону 6% у роки, що призводили до спаду.

Якщо ви купували житло за 300 000 доларів США з 20-відсотковим внеском, а решту фінансували за допомогою 30-річної позики з фіксованою ставкою у розмірі 4, 5%, ваш щомісячний платіж становитиме 1216, 04 долара. Фінансування того ж будинку в розмірі 6% призведе до підвищення ваших платежів до 1438, 92 доларів, що перевищує 200 доларів більше на місяць. Нижчі ставки сьогодні дозволяють купувати більше житла з тими ж щомісячними платежами, які ви заплатили б за менший будинок з більш високими процентними ставками за кілька років тому.

Історично низькі ставки за останні кілька років також допомогли ринку нерухомості відновитися, хоча й повільно, оскільки фінансові ринки впали в 2007 році. Це хороша новина для продавців, багато з яких бачили, що ціни на житло відновлюються від мінімумів спаду на рівні спаду. (Докладніше див.: Іпотечні кредити: фіксована ставка проти регульованої ставки .)

Якщо ставки падіння

Через роки історичних мінімумів ставки за іпотекою зростали. Теоретично в якийсь момент вони могли спуститися знову. Якщо вони це роблять, вищезазначене все-таки справедливо.

Якщо у вас є іпотека з регульованою ставкою (ARM), і ставки падають або залишаються такими ж, ви можете розглянути питання про рефінансування за допомогою позики з фіксованою ставкою, щоб зняти стрес, турбуючись про підвищення ставок у найближчі роки. Процентні ставки за іпотекою з регульованою ставкою, також відомі як іпотека зі змінною ставкою, спочатку нижчі, ніж позики з фіксованою ставкою за певний період, наприклад, п'ять років. Після закінчення вступного періоду ставки збільшуються відповідно до ринкових індексів, з часом перевершуючи ставку за кредитами з фіксованою ставкою. Це може значно збільшити щомісячні платежі.

Якщо у вас є позика з фіксованою ставкою, і ставки падають, варто поглянути на рефінансування в коротший термін позики. Якщо, наприклад, у вас залишилось 20 років на 30-річну іпотеку, можливо, має сенс рефінансувати решту 20 років у нову іпотеку на 15 років. Ставки за 15-річною іпотекою також нижчі, ніж 30-річні іпотечні. Поєднуйте це зі зниженням ставки, і ви зможете заощадити на сумі сплачених відсотків та скоріше погасити свою іпотеку.

Під час рефінансування завжди враховуйте свій унікальний набір обставин. Фактор закриття витрат і скільки часу знадобиться для реалізації вигідних витрат. Як довго, наприклад, ви плануєте жити у своєму будинку перед продажем? Ви зламаєтесь ще до того, як плануєте продати? Взагалі кажучи, чим більша непогашена іпотека, тим більший вплив можуть мати нижчі ставки на щомісячні платежі. (Докладніше див.: Іпотека з фіксованою або змінною ставкою: що краще зараз .)

І, звичайно, нижчі ставки означають, що ви можете дозволити собі більше будинку - і більше людей може дозволити собі ваш будинок - тож це може бути вдалий час придбати чи продати житло.

Зростання цін

Коли ставки зростають і у вас є іпотека з фіксованою ставкою з низькою відсотковою ставкою і не хочете продавати чи купувати, ви можете із задоволенням залишити курс і добре спати вночі. Але якщо вам потрібен більший будинок або вам доведеться переселитися, пам’ятайте про довгострокову думку про те, що історично цінності дому не відставали від інфляції. Крім того, із зростанням інфляції ваші іпотечні платежі за позикою з фіксованою ставкою залишаються незмінними. (Докладніше дивіться у розділі: Як купувати іпотечні ставки .)

Також врахуйте, що середні ціни на будинки зросли після рецесії. Якщо вартість вашого будинку зросла, то і ваш власний капітал. Акціонерний капітал - це сума власного будинку, за вирахуванням залишків за кредитом. (Докладніше див.: Чи слід рефінансувати іпотеку, коли процентні ставки зростають .)

Підвищення вартості на 10% на будинок на 300 000 доларів означає, що при продажі на 30 000 доларів більше у вашій кишені. Це може допомогти зменшити більший авансовий платіж при купівлі наступного будинку та допоможе компенсувати більш високі процентні ставки, знизивши щомісячний платіж. (Докладніше див.: Отриманий хороший іпотечний показник? Заблокуйте його! )

Хоча середовище зростаючої процентної ставки не є ідеальним для купівлі та продажу, якщо вони надходять із більшою часткою власного капіталу, то додаткові гроші можуть допомогти скасувати ефект від підвищення процентних ставок.

Суть

Консенсус полягає в тому, що процентні ставки в 2018 році і далі будуть продовжувати зростати, оскільки Федеральний резерв періодично підвищує свою базову ставку і, як прогнозується, буде продовжувати це робити. Це означає, що потенційні покупці повинні розглянути можливість діяти зараз. Звичайно, завжди є ймовірність, що ставки в майбутньому знизяться. Якщо це так, покупці повинні бути готові використати будь-які переваги.

Оскільки ставки все ще відносно низькі, власники будинків зі застарілими іпотечними кредитами, які ще не рефінансували, повинні подумати, чи є сенс робити це для забезпечення нижчих щомісячних платежів. А власники будинків з ARM не повинні витрачати час на роздуми про те, чи варто переходити на фіксований кредит. Як завжди, слід враховувати витрати на закриття та власний термін (як довго ви плануєте залишатися в поточному будинку?).

Продовжити читання →

• Ознайомтесь із поточними іпотечними ставками
• Як працюють процентні ставки за іпотекою
• Розуміння структури іпотечних платежів
• Іпотечні бали: у чому сенс?
• Іпотечний кредит: фіксована ставка проти регульованої ставки
• Іпотека з фіксованою або змінною ставкою: що краще зараз?
• Пошук найкращих іпотечних ставок
• Отримали хорошу ставку іпотеки? Замкніть це!
• Найважливіші фактори, що впливають на іпотечні ставки
• Іпотека з регульованою ставкою: що відбувається, коли процентні ставки зростають
• Як процентні ставки впливають на ринок житла
• Чи важливіше ціна будинку чи процентна ставка?
• 7 підступних вигадок з низькою іпотекою
• Покупки іпотечних курсів