Чи є рефінансування моєї іпотеки гарною ідеєю?

Рішення про рефінансування вашого будинку залежить від багатьох факторів, включаючи тривалість часу, коли ви плануєте проживати там, поточні відсоткові ставки та скільки часу знадобиться, щоб компенсувати свої витрати на закриття. У деяких випадках рефінансування є розумним рішенням. В інших, можливо, це не варто цього фінансово.

Оскільки ви вже володієте майном, рефінансування, ймовірно, буде простішим, ніж отримання початкового кредиту в якості першого покупця. Крім того, якщо ви давно володієте своєю власністю чи будинком і набули значного капіталу, це спростить рефінансування. Але якщо використання цього власного капіталу або консолідація боргу є вашою причиною рефінансування, майте на увазі, що це може збільшити кількість років, які ви повинні заборгувати за своєю іпотекою - не найрозумніші фінансові кроки.

Домашня оцінка: ключ до успішного рефінансування

Розглянемо закриті витрати

Типовим правилом є те, що, якщо ви зможете знизити поточну процентну ставку на 1% або більше, це може мати сенс рефінансувати через гроші, які ви заощадите. Рефінансування на нижчу процентну ставку також дозволяє швидше створити власний капітал у вашому домі.

Якщо відсоткові ставки впали досить низько, можливо, можливо, рефінансування скоротити термін позики, скажімо, з 30-річної до 15-річної фіксованої іпотечної кредитування, не змінюючи щомісячного платежу значно.

Аналогічно, зниження процентних ставок може стати причиною переходу з фіксованої ставки в іпотеку з регульованою ставкою (ARM), оскільки періодичні коригування ARM означають нижчі ставки та менші щомісячні платежі. З підвищенням іпотечних ставок ця стратегія має менший фінансовий сенс. Дійсно, періодичні коригування ARM, які збільшують процентну ставку по іпотеці, можуть зробити перехід на позику з фіксованою ставкою розумним вибором.

Однак у всіх цих сценаріях є витрати. Витрати повинні покривати збори, такі як страхування права власності, адвокатські збори, оцінки, податки та трансферні збори. Ці витрати на рефінансування, які можуть становити від 3% до 6% від основної суми кредиту, майже такі ж високі, як і вартість початкової іпотеки, і можуть зайняти роки для повернення коштів.

Якщо ви намагаєтесь зменшити щомісячні платежі, остерігайтеся рефінансування "без закриття витрат" від кредиторів. Хоча, можливо, немає жодних витрат на закриття, банк, швидше за все, поверне ці збори, давши вам більш високу процентну ставку, що переможе вашу мету.

Ключові вивезення

• Рефінансування може бути розумним, якщо ви зможете знизити свою процентну ставку на 1% або більше.
• Переконайтеся, що ви плануєте залишатися вдома достатньо довго, щоб компенсувати витрати на рефінансування.
• Позбавлення приватного іпотечного страхування або PMI - одна з вагомих причин отримати нову іпотеку.

Поміркуйте, як довго ви плануєте перебувати у своєму будинку

Вирішуючи, чи потрібно рефінансувати, чи ні, ви хочете порахувати, якими будуть ваші щомісячні заощадження після завершення рефінансування.

Скажімо, наприклад, що у вас є 30-річна іпотечна позика на 200 000 доларів. Коли ви вперше взяли кредит, ваша процентна ставка була встановлена ​​на рівні 6, 5%, а ваш щомісячний платіж становив 1 257 доларів. Якщо процентні ставки впадуть до 5, 5% фіксованими, це може зменшити щомісячний платіж до 1130 доларів США - економія 127 доларів на місяць або 1524 доларів щорічно.

Ваш кредитор може розрахувати ваші загальні витрати на закриття для рефінансування, якщо ви вирішите продовжити. Якщо ваші витрати становлять приблизно 2300 доларів США, ви можете розділити цю цифру на ваші заощадження, щоб визначити свою точку беззбитковості - у цьому випадку вдома 1, 5 року (2300 доларів, розділені на 1524 долари = 1, 5 роки). Якщо ви плануєте залишатись удома на два роки чи довше, рефінансування матиме сенс.

Якщо власний капітал у вашому домі становить менше 20%, від вас можуть вимагати платити PMI, що може зменшити будь-які заощадження, які ви можете отримати від рефі.

Розглянемо ПМІ

У періоди, коли домашні цінності знижуються, багато будинків оцінюються набагато менше, ніж оцінювались раніше. Якщо це так, коли ви розглядаєте питання рефінансування, сума, по якій оцінюється ваш будинок, може означати, що вам не вистачає власного капіталу, щоб задовольнити 20% внеску на нову іпотеку.

Щоб здійснити рефінансування, вам потрібно буде надати більший депозит у грошовій формі, ніж очікувалося, або, можливо, доведеться здійснити приватне іпотечне страхування (PMI), що в кінцевому рахунку збільшить ваш щомісячний платіж. Це може означати, що навіть при падінні процентних ставок, ваші реальні заощадження можуть скласти не багато.

І навпаки, рефінансування, яке видалить ваш ІМТ, заощадить ваші гроші, і, можливо, варто лише з цієї причини. Якщо ваш будинок має більше 20% власного капіталу, вам не потрібно буде платити PMI, якщо ви не маєте іпотечний кредит FHA або не вважаєтесь позичальником високого ризику. Якщо ви зараз платите PMI, маєте принаймні 20% власного капіталу, а ваш поточний кредитор не видалить його, вам слід рефінансувати.