Розуміння структури іпотечних платежів

Іпотека - це довгострокова позика, покликана допомогти вам придбати будинок. Крім погашення основної суми, ви також повинні здійснити виплату відсотків кредитору. Будинок і земля навколо нього служать заставою. Але якщо ви хочете мати власний дім, вам потрібно знати більше, ніж ці загальні риси.

Ключові вивезення

• Іпотечні платежі складаються з вашої основної суми платежів та відсотків.
• Якщо ви зробите початковий внесок менше 20%, вам потрібно буде зняти приватне іпотечне страхування, що збільшує ваш щомісячний платіж.
• Деякі платежі включають також податки на нерухомість або податок на нерухомість.
• Позичальник сплачує більше відсотків у першій частині іпотеки, тоді як остання частина позики сприяє основній залишку.

Історія

Просто у кожного, хто купує будинок, є іпотека. Ставки на іпотечний кредит часто згадуються у вечірніх новинах, а міркування про те, в якому напрямку будуть рухатися ставки, стали стандартною частиною фінансової культури.

Сучасна іпотека виникла в 1934 р., Коли уряд - щоб допомогти країні подолати Велику депресію - створив іпотечну програму, яка мінімізувала необхідний внесок на житло, збільшуючи суму потенційних власників дому. Перед цим потрібно було сплатити 50% початкового внеску. Сьогодні бажаний внесок у розмірі 20%, головним чином, тому що якщо ваш початковий внесок менше 20%, вам потрібно буде зняти приватне іпотечне страхування (PMI), підвищивши щомісячні платежі.

Однак бажане не обов'язково досяжне. Існують іпотечні програми, які дозволяють значно знизити початкові платежі, але якщо ви зможете управляти цим 20%, ви обов'язково повинні.

Розуміння структури іпотечних платежів

Іпотечні платежі

Основними чинниками, що визначають щомісячні іпотечні платежі, є розмір та термін позики. Розмір - це сума грошей, які ви позичаєте, і термін - це тривалість часу, який ви повинні повернути. Як правило, чим довший термін, тим менший щомісячний платіж. Ось чому 30-річна іпотека є найпопулярнішою. Після того, як ви дізнаєтеся, який розмір позики вам потрібен для вашого нового будинку, іпотечний калькулятор - це простий спосіб порівняння видів іпотеки та різних кредиторів.

PITI: Компоненти іпотечних платежів

Існує чотири фактори, які відіграють певну роль у розрахунку іпотечного платежу: основна сума, відсотки, податки та страхування (ПДФО). Коли ми їх дивимось, ми використаємо іпотеку в розмірі 100 000 доларів.

Головний

Частина кожного іпотечного платежу присвячена погашенню основного залишку. Кредити структуровані так, що сума основної суми, поверненої позичальнику, починається низькою і збільшується з кожним платежем за іпотекою. Виплати в перші роки застосовуються більше до відсотків, ніж до основної, тоді як виплати в останні роки зворотно застосовують цей сценарій. Для нашої іпотеки в розмірі 100 000 доларів США, основна сума - 100 000 доларів.

Інтерес

Проценти - це винагорода позикодавця за ризик та позику вам грошей. Процентна ставка за іпотекою безпосередньо впливає на розмір іпотечного платежу: Більш високі процентні ставки означають більш високі іпотечні платежі.

Більш високі процентні ставки, як правило, зменшують кількість грошей, які ви можете позичити, а нижчі процентні ставки збільшують її. Якщо відсоткова ставка по нашій іпотеці на 100 000 доларів США становить 6%, сукупний платіж за основною ставкою та процентними щомісячними платежами за 30-річну іпотеку складе близько 599, 55 - 500 доларів відсотків + 99, 55 долара основної суми. Цей же кредит з 9% відсотковою ставкою призводить до щомісячного платежу в розмірі 804, 62 долара.

Податки

Податки на нерухомість чи майно оцінюються державними установами та використовуються для фінансування державних служб, таких як школи, міліція та пожежні служби. Податки обчислюються урядом щорічно, але ви можете сплачувати ці податки як частину щомісячних платежів. Сума, що належить, ділиться на загальну кількість щомісячних іпотечних платежів за даний рік. Кредитор збирає платежі та тримає їх у депозитному порядку, поки не сплачувати податки.

Страхування

Як і податки на нерухоме майно, страхові платежі проводяться з кожним платежем за іпотекою та проводяться в депозитному порядку до моменту сплати рахунку. Існує два види страхового покриття, які можуть бути включені до іпотечного платежу. Одне - майнове страхування, яке захищає будинок та його вміст від пожеж, крадіжок та інших катастроф. Інший - PMI, який є обов'язковим для людей, які купують житло з початковим внеском менше 20% від вартості. Цей вид страхування захищає позикодавця у випадку, якщо позичальник не зможе повернути позику. Оскільки це мінімізує ризик дефолту за кредитом, PMI також дає можливість кредиторам продавати позику інвесторам, які, в свою чергу, можуть мати певну впевненість, що їхні боргові інвестиції будуть повернені їм. Покриття ПМІ може бути знижено, як тільки позичальник має принаймні 20% власного капіталу в будинку.

Іпотечне страхування може бути скасовано, коли баланс досягне 78% від початкової вартості.

Хоча основна сума, відсотки, податки та страхування складають типову іпотеку, деякі люди вибирають іпотеку, яка не включає податки чи страхування як частину щомісячного платежу. З цим видом позики у вас є менший щомісячний платіж, але ви повинні сплачувати податки та страхування самостійно.

Графік амортизації

Графік амортизації іпотечного кредиту дозволяє детально ознайомитись із тим, яка частина кожного платежу за іпотекою присвячена кожному компоненту ПДФО. Як зазначалося раніше, іпотечні платежі перших років складаються, головним чином, з процентних платежів, тоді як пізніші виплати складаються головним чином з основної суми.

У нашому прикладі 30-річної іпотеки на 100 000 доларів США графік амортизації містить 360 платежів. Частковий графік, показаний нижче, демонструє, як баланс між виплатою основної суми та відсотків змінюється з часом, рухаючись до більшого застосування до довірителя.

Як видно з діаграми, кожен платіж становить $ 599, 55, але сума, призначена для основної суми та відсотків, змінюється. На початку вашого іпотечного кредиту швидкість, з якою ви отримуєте власний капітал у вашому будинку, значно повільніше. Ось чому може бути корисним зробити додаткові основні платежі, якщо застава дозволяє вам це зробити без сплати за попередню оплату. Вони зменшують основну суму, що, в свою чергу, зменшує відсотки, що виплачуються за кожен майбутній платіж, рухаючи вас до своєї кінцевої мети: погашення іпотеки.

З іншого боку, відсотки - це та частина, яка нараховується податком у межах, дозволених законодавством, - якщо ви деталізуєте свої відрахування замість того, щоб брати стандартні відрахування.

Іпотечні кредити, що підтримуються FHA, що дозволяють людям з низькими кредитними балами стати власниками будинків, вимагають лише мінімум 3, 5% початкового внеску.

Коли починаються іпотечні платежі

Перший іпотечний платіж здійснюється через один повний місяць після останнього дня місяця, в якому покупка будинку закрита. На відміну від орендної плати, що виплачується в перший день місяця за цей місяць, іпотечні платежі сплачуються заборгованості, за перший день місяця, але за попередній місяць.

Скажімо, закриття відбувається 25 січня. Витрати на закриття включатимуть нараховані відсотки до кінця січня. Перша повна іпотечна виплата, яка припадає на лютий місяць, після цього повинна відбутися 1 березня.

Як приклад, припустимо, ви берете початкову іпотеку в розмірі 240 000 доларів при покупці в 300 000 доларів США з 20% початкового внеску. Ваш щомісячний платіж працює до 1077, 71 долара під 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою із 3, 5% відсотковою ставкою. Цей розрахунок включає лише основну суму та відсотки, але не включає податки на майно та страхування.

Ваш щоденний відсоток становить 23, 01 дол. Це обчислюється шляхом спочатку помноження позики в розмірі 240 000 доларів США на 3, 5% відсоткової ставки, а потім ділення на 365. Якщо іпотека закривається 25 січня, ви зобов’язані 161, 10 доларів США за сім днів нарахованих відсотків протягом останньої частини місяця. Наступний щомісячний платіж, що становить повний щомісячний платіж у розмірі 1 077, 71 долара США, повинен відбутися 1 березня і охоплює лютневий іпотечний платіж.

Ви повинні мати всю цю інформацію заздалегідь. Відповідно до правила інтегрованого розкриття інформації TILA-RESPA, вам потрібно надати дві форми за три дні до запланованої дати закриття - оцінка позики та розкриття інформації про закриття. Сума нарахованих відсотків разом з іншими витратами на закриття викладається у формі розкриття інформації про закриття. Ви можете побачити суму позики, процентну ставку, щомісячні платежі та інші витрати та порівняти їх із початковою кошторисом, який було надано.

Суть

Іпотека - важливий інструмент для придбання будинку, що дозволяє вам стати власником будинку, не вносячи великого внеску. Однак, коли ви берете на себе іпотеку, важливо зрозуміти структуру своїх платежів, які охоплюють не тільки основну суму (суму, яку ви позичили), а й відсотки, податки та страхування. Це говорить про те, скільки часу знадобиться вам, щоб погасити свою іпотеку, і, в кінцевому рахунку, як дорого буде фінансувати покупку будинку.