6 Фінансові передумови придбання будинку
Незалежно від того, ви знаходитесь на ринку покупця чи на ринку продавця, знайшовши будинок, який відчуває себе як будинок, ви захочете придбати його якнайшвидше. Однак це не зовсім так просто. Багато фінансових питань визначають, чи зможете ви придбати будинок, а також умови вашої іпотеки. Знаючи цю інформацію заздалегідь, ви допоможете приймати більш якісні рішення та змусять ваш процес затвердження іпотеки проходити плавно та швидко.
Фінансова умова №1: мати достатній внесок
Ваша мрія про домашнє право власності може швидко зірватися, якщо ви не можете забезпечити належну суму грошей за свій внесок.
"Кредитори посилили вимоги після економічної кризи в 2008 році", - каже Карен Р. Дженкінс, сертифікований іпотечний банкір, який є президентом і генеральним директором KRJ Consulting в Колумбії, Південна Кароліна. "Як результат, потенційні позичальники, які прагнуть придбати житло, повинні мати певну" шкіру в грі ", щоб отримати право на житло", - говорить Дженкінс, більшість програм позики вимагає мінімум 3, 5% початкового внеску.
Можливо, ви знали людей, які купували будинки в минулому без початкового внеску, або ви навіть були одним із таких людей. Це набагато менш вірогідний сценарій сьогодні, оскільки банки намагаються обмежити ризик дефолту позичальників. "Позичальник зі шкірою в грі є меншою ймовірністю дефолту, коли перехід стає важким", - каже Стейсі Алькорн, власник і головний директор щастя в Бостонській компанії LAER Realty Partners. Наприклад, коли цінність нерухомості знижується, позичальник, який вклав свої заощадження в цю власність, швидше зависає та їде до шторму, чекаючи, коли вартість майна знову зросте, говорить Алькорн. З іншого боку, "позичальник, який відклав нульові гроші, швидше за все, просто піде від нерухомості та дозволить банку взяти їх у звернення стягнення".
Фінансова умова № 2: Знайдіть доступну процентну ставку
Фінансова умова № 3: мати мінімально прийнятний кредитний бал
Ваш показник FICO відображатиметься, якщо ви збільшуєте свої кредитні картки та запізнюєтеся зі сплатою рахунків, що може стати ще одним каменем спотикання для потенційних власників будинків, які потребують іпотечного кредитування. «Оцінки FICO повідомляють банку про вашу здатність щомісяця сплачувати рахунки та скільки загального боргу у вас є. Якщо вас виставлять на всі ваші кредитні картки, ваш показник FICO буде низьким, і це зашкодить вашим шансам отримати фінансування, оскільки банки не хочуть надавати кредити тому, хто живе за кредитні картки », - говорить Алькорн.
Що вважається прийнятним балом FICO? Емі Тірс, регіональний віце-президент з питань іпотечного кредитування Wintrust, штат Массачусетс, штат Массачусетс, зазначає, що хоча FHA пропонує фінансування позичальників із кредитною оцінкою до 500, більшість кредиторів додали власні вимоги. Тож буде проблемою знайти позикодавця, який працюватиме з позичальником із кредитною оцінкою нижче 640. (Докладніше читайте: Що таке хороший кредитний показник? )
Тим не менше, кредитні картки не мають єдиного значення. "Якщо ви будете постійно затримуватись на 30, 60 або 90 днів за іншими рахунками, ваші кредитні бали знову будуть низькими, і банки не хочуть позичати гроші комусь, кому доведеться постійно просити свої гроші", - говорить Алькорн, додаючи, що "стягнення, банкрутство або звернення стягнення на ваш кредит свідчить банку, що у вас немає проблем із відновленням своїх боргових зобов'язань, і, простіше кажучи, вони не хочуть бути наступними".
Фінансова передумова №4: мати коефіцієнт заборгованості та доходу менше 43%
Власники будинків, які перенапружуються, можуть щодня їсти локшину Рамена в будинку, який вони можуть врешті-решт втратити. Важливо бути реалістичним щодо того, що ви можете собі дозволити.
"Банки використовують коефіцієнт заборгованості та доходу, щоб визначити, чи може позичальник дозволити собі придбати житло", - каже Алькорн. «Наприклад, скажімо, позичальник заробляє 5000 доларів на місяць. Банк не хоче, щоб ваш загальний борг, включаючи нову іпотечну виплату, плюс ваші платежі за автомобіль, платежі за допомогою кредитної картки та інші щомісячні зобов’язання, перевищував певний відсоток від цього доходу. "У січні 2014 року Бюро з питань захисту прав споживачів запровадило правила заявивши, що коефіцієнт боргу до доходу не може перевищувати 43%. (Докладніше див.: Що вважається хорошим коефіцієнтом DTI? )
Однак Alcorn попереджає, що те, що банк відчуває, що ви можете дозволити собі певний платіж за іпотекою, не означає, що ви насправді можете. «Наприклад, банк не знає, що у вас є велика родина, або витрати на догляд за дітьми, або старі батьки, яких ви доглядаєте. Важливо провести відверту розмову про щомісячні платежі з іпотечною командою, щоб ви не забивались над головою ».
Дженкінс погоджується, додаючи, що "є додаткові витрати, пов'язані з володінням будинком, яке ви, можливо, не матимете під час оренди. Не забудьте розрахувати всі щомісячні витрати та борги та нехай ваш бюджет прийме остаточне рішення щодо того, що ви можете комфортно дозволити собі платити".
Фінансова передумова №5: мати можливість оплати закритих витрат
З домашньою іпотекою пов'язані численні збори, і ви можете заграти за грубе фінансове пробудження, якщо не знаєте заздалегідь, що очікувати.
Хоча витрати на закриття варіюються від позики до позикодавця та від штату до штату, "позичальники платять за оцінку, кредитний звіт, плату за адвоката / агента, що займається закриттям, плату за запис та плату за обробку / андеррайтинг", - каже Алкорн, додаючи, що витрати на закриття зазвичай становлять 1% від сума позики.
Однак Дженкінс каже, що гонорари можуть скласти аж 3%. «Тепер кредитори зобов'язані надати вам вичерпну« добросовісну оцінку »зборів, які ви будете брати за конкретний кредит. Правила також суворіші за підрахунками позикодавця, і для закритого столу є дуже мало місця для того, щоб кошториси змінилися. "Вона радить покупцям переглянути добросовісну оцінку та задати питання, якщо ви не впевнені, що означає конкретна плата. .
Фінансова умова № 6: Потрібна фінансова документація
Недостатня документація може затримати або навіть зупинити процес затвердження позики, тому вам потрібно з’ясувати, що вам потрібно внести до столу.
"Ваш кредитор повинен мати повний і повний перелік необхідної документації для підтримки вашої заявки на позику залежно від вашої роботи та доходу", - каже Тірс. "Якщо ви починаєте з попереднього затвердження, переконайтеся, що позикодавець вимагає всієї документації для процесу, оскільки попереднє затвердження без ретельного огляду документації марно. Щось може бути пропущено, що може призвести до того, що ваш кредит пізніше буде відхилений, якщо процес попереднього затвердження не буде надто добре зафіксований ».
Що таке попереднє затвердження? Відповідно до Дженкінса, це "попереднє схвалення, засноване на тому, що позичальник" заявив "у заяві (дохід, борг, активи, зайнятість тощо). Фактичний процес затвердження підтверджує дохід, активи та борг за допомогою різних методів, таких як оплата праці заглушки, податкові декларації, банківські виписки, W2 та перевірки працевлаштування ».
Тірсе додає, що "на конкурентних ринках продавці та ріелтори навіть не розглядають пропозицію, не знаючи, що покупець попередньо схвалений". Додаткові документи можна буде вимагати пізніше або протягом всього процесу. «Процес андеррайтингу є вичерпним, і деякі документи можуть викликати питання або проблеми, які потребують додаткової документації. Просто зробіть глибокий вдих і дайте позикодавцю все, про що вони просять, якнайшвидше, щоб завершити ваше схвалення ».
Суть
Перш ніж задуматися про придбання будинку своєї мрії, ви повинні бути впевнені, що ваші фінанси в порядку, і що ви готові розумно та ретельно підготуватися до того, як розпочнеться процес затвердження іпотеки.