Купівля другого будинку в оренду

Незважаючи на фінансові вигоди від інвестування в оренду нерухомості, є ризики - орендарі, які не платять свою оренду, і головний біль бути орендодавцем. Вам потрібно зважити податки, подорожчання нерухомості, витрати на іпотеку та обслуговування та ваше бажання бути орендодавцем, вирішуючи, чи володіти орендою - це мудрий фінансовий крок.

Думайте про податкові переваги

Ви можете відрахувати відсотки, податки, страхування та інші витрати від доходу майна і, як правило, відрахувати збитки від інших доходів. Ви також можете відрахувати амортизацію зі своїх податків. Відрахування - це надбавка до зносу понад 27, 5 років станом на 26 січня 2019 року. Ви можете продати оренду нерухомості та перераховувати виручку в іншу нерухомість без сплати податку на приріст капіталу. (Про пов’язане читання див. У розділі "Податкові збори для власників другого будинку")

Не забувайте, що ви будете орендодавцем

Ваша орендна нерухомість - це бізнес, який вимагає часу та енергії. Вам потрібно буде бути в курсі законів про оренду, і законодавчо вимагається підтримувати безпечне та житло для своїх орендарів. Пам’ятайте, що орендар, який платить верхній долар, має право очікувати майже миттєвої відповіді на будь-яку проблему, велику чи маленьку. Орендодавці, які знають, що платять трохи під ринок, як правило, будуть трохи менш вимогливими. Це допомагає, якщо ви можете зробити невеликий ремонт самостійно. Вам також доведеться збирати орендну плату і мати справу з правопорушниками.

Якщо перспектива управління власною орендою непроста, попросіть у свого брокера нерухомості звернутися до менеджера з нерухомості чи доглядача або здійснити онлайн-пошук. Просто майте на увазі, що наймаючи менеджера з нерухомості, ви зможете скористатися вашими прибутками.

Зробіть домашнє завдання з нерухомості

Витратьте стільки, як не більше, часу на дослідження орендної нерухомості, як ви купували б місце для проживання. Ви повинні знати специфіку ринку, закони про зонування та тенденції як щодо оренди, так і для продажу будинку в тому місці, про яке ви розмірковуєте. Подивіться на школи, транспорт, рекреаційні ресурси, покупки та те, що орендарі в цьому районі очікують на прокат. Придбання викупу може бути варіантом, оскільки банк, що звертає стягнення, як правило, хоче повернути іпотечний баланс і продасть майно за меншою ринковою вартістю.

Ви хочете, щоб ваше майно було привабливим для орендарів. Шукайте нерухомість із набережною чи поблизу кампусу коледжу чи місцевої шкільної зони. Старий будинок у стабільній громаді чи будинок у мікрорайоні, що відроджується, також може бути хорошими варіантами. Якщо ви купуєте нерухомість для оренди інвестицій на новому майданчику для гольфу, остерігайтеся "синдрому поля для гольфу". Якщо нові та чудові житлові майданчики для гольфу побудовані в тій же загальній зоні, ваше майно може з’явитися через кілька років, що знизить ціну.

Не нехтуйте запуском чисел

Використовуйте додатки для смартфонів або онлайн-калькулятори іпотеки для аналізу щомісячних витрат на житло. Калькулятор повинен дозволяти вам вводити процентну ставку покупної ціни, авансового внеску, податків, страхування та іпотечного кредиту. Ставки застави на оренду нерухомості, як правило, вищі, ніж ставки для основного будинку.

Також чинник технічного обслуговування та ремонту. Добре правило - це близько 1% від вартості покупки на рік, тож вартість власності 300 000 доларів коштуватиме приблизно 3000 доларів на рік. Однак ви можете збільшити відсоток до 1, 5% або 2%, якщо властивість старша. Ще один спосіб розрахунку ремонту та обслуговування - дотримуватися того, що іноді називають «правилом квадратних футів», яке пропонує власникам будинків бюджет 1 долар за квадратний фут на рік. Якщо, наприклад, ваш будинок на оренду складає 1800 квадратних футів, ви шукаєте 1800 доларів на рік на витрати на ремонт та обслуговування.

Поради для потенційного орендодавця

Приклад реального світу

Ось приклад прогнозованого доходу: Скажімо, ви орендуєте будинок на 300 000 доларів за 2000 доларів на місяць. 20% початкового внеску - 60 000 доларів, а 30-річна фіксована процентна ставка на балансі 240 000 доларів - 4%. Податки, страхування та бюджет на утримання принесуть щомісячні витрати до 1764 доларів, приносячи номінальний прибуток в розмірі 2838 доларів США на рік, або 4, 73% від початкового внеску на рік. Непогано. Це набагато краще, ніж ощадний рахунок і краще, ніж більшість акцій блакитного чіпа виплачують дивіденди, хоча, можливо, не стільки, скільки можна було б заробити на фондовому ринку за хороший рік. Але коли ви підраховуєте типову амортизацію в 3, 64%, номінальний приріст в розмірі 2838 доларів стає втратою в розмірі 6, 252 долара, яку ви можете застосувати проти інших доходів. Однак, залежно від вашої податкової групи, це може скласти від декількох сотень доларів економії податку до позитивного грошового потоку плюс можливість того, що житло оцінить вартість.

Суть

Інвестувати у нерухомість для отримання доходу не для всіх, але якщо ви ставитесь до своїх інвестицій як до бізнесу, маєте толерантність до властивих ризиків та корисні молотом, фінансові вигоди можуть бути істотними. (Про пов’язане читання див. У розділі "Як домогтися другого будинку")