Кредит на комерційну нерухомість

Комерційна нерухомість (CRE) - це майно для отримання доходу, яке використовується виключно для комерційних (а не житлових) цілей. Наприклад, торгові центри, торгові центри, офісні будівлі та комплекси, готелі. Фінансування - включаючи придбання, розвиток та будівництво цих об'єктів нерухомості - зазвичай здійснюється за рахунок позик на комерційну нерухомість: іпотеки, забезпечених заставою на комерційну власність.

Так само, як іпотека житла, банки та незалежні кредитори активно беруть участь у наданні позик на комерційну нерухомість. Також страхові компанії, пенсійні фонди, приватні інвестори та інші джерела, включаючи програму 504 Позики адміністрації малого бізнесу США, надають капітал для комерційної нерухомості.

Тут ми розглянемо позики на комерційну нерухомість, чим вони відрізняються від житлових кредитів, їх характеристик та того, що шукають кредитори.

Пояснення позик на комерційну нерухомість

Особи проти осіб

Хоча житлові іпотечні кредити зазвичай надаються індивідуальним позичальникам, позики на комерційну нерухомість часто надаються суб’єктам господарювання (наприклад, корпораціям, забудовникам, товариствам з обмеженим товариством, фондам та трастам). Ці суб'єкти господарювання часто утворюються з конкретною метою володіння комерційною нерухомістю.

Суб'єкт господарювання може не мати фінансових даних або будь-якого кредитного рейтингу, і в цьому випадку позикодавець може вимагати від довірителів або власників організації гарантувати позику. Це забезпечує позикодавця фізичною особою (або групою осіб) з кредитною історією - і від кого вони можуть стягнути гроші в разі невиконання позики. Якщо цей вид гарантії не вимагається позикодавцем, а майно є єдиним засобом стягнення у випадку невиконання позики, заборгованість називається непотребною позикою, що означає, що позикодавець не звертається до кого-небудь або нічого іншого ніж майно.

Графіки погашення позики

Житлова іпотека - це вид амортизованого кредиту, при якому борг погашається регулярними платежами протягом певного періоду часу. Найпопулярнішим житловим іпотечним продуктом є 30-річна іпотека з фіксованою ставкою, але у покупців житлових будинків є й інші варіанти, включаючи 25-річну та 15-річну іпотеку. Більш тривалі періоди амортизації, як правило, передбачають менші щомісячні платежі та більші загальні відсоткові витрати протягом життя кредиту, тоді як менші періоди амортизації, як правило, тягнуть за собою більші щомісячні платежі та менші загальні відсоткові витрати.

Житлові позики амортизуються протягом строку дії кредиту, так що позика повністю погашається наприкінці строку позики. Наприклад, позичальник із 30-річною іпотекою з фіксованою ставкою в розмірі 200 000 доларів США, наприклад, зробив 360 щомісячних платежів у розмірі 1 073, 64 долара, після чого позику буде повністю погашено.

На відміну від житлових позик, умови комерційних позик зазвичай становлять від п'яти років (або менше) до 20 років, а період амортизації часто довший терміну позики. Наприклад, кредитор може зробити комерційну позику строком на сім років із строком амортизації 30 років. У цій ситуації інвестор здійснював виплати за сім років суми, виходячи з погашення позики протягом 30 років, з наступною остаточною «повітряною кулею» за весь залишок залишку за кредитом.

Наприклад, інвестор з комерційною позикою в розмірі 1 мільйона доларів під 7% здійснював щомісячні платежі в розмірі 6 653, 02 долара протягом семи років з подальшим остаточним платежем на повітряній кулі в розмірі 918 127, 64 доларів, який би погасив кредит повністю.

Тривалість терміну позики та амортизаційний період впливають на ставку витрат, що надаються кредитором. Залежно від кредитної сили інвестора, ці умови можуть бути переговорними. Загалом, чим довше графік погашення позики, тим вища процентна ставка.

Співвідношення позики та вартості

Інший спосіб, по якому комерційні та житлові позики відрізняються, - це співвідношення позики до вартості (LTV) - показник, який вимірює вартість позики проти вартості майна. Кредитор обчислює LTV, діливши суму позики на меншу від оціночної вартості майна або його покупної ціни. Наприклад, LTV для позики в розмірі 90 000 доларів на майно 100 000 доларів США становитиме 90% (90 000 ÷ $ 100 000 = 0, 9, або 90%).

Як для комерційних, так і для житлових позик, позичальники з нижчими LTV будуть претендувати на більш вигідні ставки фінансування, ніж ті, що мають більш високі LTV. Причина: у них більше власного капіталу (або частки) у власності, що дорівнює меншому ризику в очах кредитора.

Для деяких житлових іпотечних кредитів дозволені високі LTV: до 100% LTV дозволено для позик на VA та USDA; до 96, 5% для кредитів FHA (позики, які страхуються Федеральною адміністрацією житлового господарства); і до 95% для звичайних позик (тих, які гарантовані Fannie Mae або Freddie Mac).

LTV комерційного кредиту, навпаки, підпадає під діапазон від 65% до 80%. Незважаючи на те, що деякі позики можуть бути надані на більш високих LTV, вони є менш поширеними. Конкретний LTV часто залежить від категорії позики. Наприклад, максимум LTV в розмірі 65% може бути дозволений для сировинних земель, тоді як LTV до 80% може бути прийнятним для багатоквартирного будівництва.

У комерційному кредитуванні немає програм VA та FHA, а також приватного іпотечного страхування. Таким чином, кредитори не мають страхування для покриття дефолту позичальника, і вони повинні покладатися на нерухоме майно, заставлене як забезпечення.

Примітка: приватне іпотечне страхування (PMI) - це тип страхового полісу, який захищає кредиторів від ризику невиконання зобов'язань та викупу, дозволяючи покупцям, які не в змозі внести значний внесок (або вирішити не робити), отримати іпотечне фінансування за доступними цінами . Якщо позичальник придбає житлову нерухомість і знизить менше 20%, позикодавець зведе до мінімуму свій ризик, вимагаючи позичальника придбати страховку у компанії PMI.

Коефіцієнт покриття заборгованості

Комерційні кредитори також розглядають коефіцієнт покриття боргу по обслуговуванню боргу (DSCR), який порівнює річний чистий операційний дохід нерухомості (NOI) з річним обслуговуванням іпотечного боргу (включаючи основну суму та відсотки), вимірюючи здатність майна обслуговувати свій борг. Він обчислюється шляхом ділення NOI на щорічне обслуговування боргу.

Наприклад, майно з 140 000 доларів NOI та 100 000 доларів США в річному обслуговуванні іпотечного боргу матиме DSCR 1, 4 (140 000 ÷ $ 100 000 = 1, 4). Коефіцієнт допомагає кредиторам визначити максимальний розмір позики на основі грошових потоків, створених майном.

DSCR менше 1 вказує на негативний грошовий потік. Наприклад, DSCR в 0, 92 означає, що достатньо NOI для покриття 92% щорічного обслуговування боргу. Як правило, комерційні кредитори шукають DSCR, щонайменше, 1, 25 для забезпечення належного грошового потоку.

Більш низький показник DSCR може бути прийнятним для позик із меншими періодами амортизації та / або нерухомості зі стабільними грошовими потоками. Більш високі коефіцієнти можуть знадобитися для нерухомості з мінливими грошовими потоками - наприклад, готелів, у яких бракує довгострокової (і, отже, більш передбачуваної) оренди оренди, звичайної для інших видів комерційної нерухомості.

Процентні ставки та збори

Процентні ставки за комерційними кредитами, як правило, вищі, ніж за житловими кредитами. Крім того, позики на комерційну нерухомість зазвичай передбачають плату, яка додає до загальної вартості позики, включаючи оцінку, юридичну, заявку на позику, отримання кредиту та / або плату за опитування.

Деякі витрати повинні бути сплачені наперед до того, як позика буде затверджена (або відхилена), а інші застосовуються щороку. Наприклад, кредит може мати одноразовий збір за позику в розмірі 1%, що підлягає сплаті на момент закриття, та щорічну плату в розмірі однієї чверті одного відсотка (0, 25%) до повного виплати позики. Наприклад, позика на 1 мільйон доларів може зажадати плати за виплату позики в розмірі 1%, що дорівнює 10 000 доларів США, а плата в розмірі 0, 25% в розмірі 2500 доларів щорічно виплачується (крім відсотків).

Передоплата

Позика на комерційну нерухомість може мати обмеження на передоплату, покликану зберегти передбачувану дохідність позики за позикою. Якщо інвестори погашать борг до дати погашення позики, вони, ймовірно, повинні будуть сплатити пеню за попередню оплату. Існує чотири основні типи штрафних санкцій за "виїзд" за дострокове погашення позики:

• Пеня за передоплату Це найосновніший штраф за попередню оплату, обчислений множенням поточного непогашеного залишку на визначений штраф за попередню оплату.
• Гарантія відсотків. Кредитор має право на певну суму відсотків, навіть якщо позика погашена достроково. Наприклад, кредит може мати 10% гарантовану процентну ставку протягом 60 місяців, а 5% виїзну плату після цього.
• Блокування. Позичальник не може погасити позику до визначеного періоду, наприклад, 5-річного відключення.
• Дефекація. Заміна застави. Замість того, щоб платити грошові кошти позикодавцю, позичальник обмінює нові застави (як правило, цінні папери США) на оригінальний заставу позики. Це може знизити комісії, але до цього способу погашення позики можна приєднати високі штрафи.

Умови попередньої оплати визначені в кредитних документах і можуть бути узгоджені разом з іншими умовами позики в комерційних кредитах на нерухомість.

Суть

Маючи комерційну нерухомість, інвестор (найчастіше суб'єкт господарювання) купує нерухомість, здає в оренду приміщення та збирає оренду у підприємств, які працюють у межах власності. Інвестиція призначена для отримання прибутку.

Оцінюючи позики на комерційну нерухомість, кредитори враховують заставу позики, кредитоспроможність суб'єкта господарювання (або довірителів / власників), включаючи фінансові звіти та декларації з податку на прибуток за три-п’ять років, та фінансові коефіцієнти, такі як позика до вартості коефіцієнт та коефіцієнт покриття боргу.