Як отримати іпотеку, коли самостійно працює

Хоча отримання позики в якості працівника W-2 може виявитися дешевше і простіше, ніж якщо ви є самозайнятими, вам не доведеться повертатися до своєї кабіни, щоб отримати право на іпотеку. Деякі позикодавці можуть бути стурбовані тим, що ви не будете отримувати достатньо стабільний дохід для здійснення щомісячних платежів, а інші можуть просто не захотіти мати справу з додатковими документами, які можуть бути залучені до надання іпотеки самозайнятій особі.

Але не хвилюйтеся; якщо ви є самозайнятими, доступні іпотечні продукти, а також кроки, які ви можете зробити, щоб зробити себе більш привабливим кандидатом у кредит.

Ключові вивезення

• Отримання позики під час самозайнятості може вимагати виплати більш високих процентних ставок, оскільки кредитори намагаються компенсувати відсутність перевіреного стабільного доходу.
• Проблеми, з якими стикаються самозайняті особи, намагаючись отримати кредит, полягають у тому, що вони використовують бізнес-витрати для зменшення оподатковуваного доходу.
• Заставлений дохід / заявлений іпотечний кредит - це позики, засновані на тому, що позичальник заявляє як свій дохід. Кредитори SISA не перевірять суму доходу, але можуть перевірити джерело.
• Без позик на документацію кредитори не перевіряють будь-якої інформації про доходи, але процентна ставка, як правило, вище, ніж інші види іпотечних кредитів.
• Самозайняті позичальники можуть покращити свої перспективи, збільшивши свою кредитну оцінку, запропонувавши більший авансовий внесок або сплачуючи борг, серед інших.

Отримання іпотеки під час самозайнятості

Кредитори, як правило, не сприймають самозайнятих як ідеальних позичальників. Самозайняті позичальники можуть сподіватися платити більш високі відсоткові ставки, ніж ті, які зазвичай рекламуються на іпотечних веб-сайтах. Ці ставки призначені для основних позичальників або позичальників, які вважаються особливо заслуговуючими через їх стійкі, перевірені доходи та чудові кредитні показники.

Оскільки позичальники, які займаються самозайнятою роботою, є менш привабливими кандидатами, вони мають знижену здатність здійснювати покупки та узгоджувати нижчі відсотки. Потрібно також більше роботи, щоб знайти кредиторів, які бажають працювати з тими, хто працює за наймом.

Ще одна проблема, з якою стикаються позичальники, що займаються самозайнятими особами, полягає в тому, що вони, як правило, використовують велику кількість витрат на бізнес, щоб зменшити оподатковуваний дохід від податкової декларації, змушуючи кредиторів замислюватися, чи позичальник заробляє достатньо грошей, щоб дозволити собі житло. Нарешті, банки можуть захотіти бачити нижчий коефіцієнт позики до вартості (коефіцієнт LTV), тобто позичальнику потрібно буде придумати більший внесок.

Повністю документуючи доходи через податкові декларації та фінансові звіти за попередні роки збільшує шанси самовийнятого працівника отримати схвалення іпотеки.

Варіанти іпотеки з власною працездатністю

Через іпотечну кризу з найвищою ставкою, самозайнятим може бути складніше отримати іпотеку, оскільки банки ухиляються від більш ризикованих інвестицій для захисту своїх фінансових інтересів та своєї репутації. Однак деякі кредитори все ще пропонують позики, які можуть бути придатними для тих, хто працює за наймом.

Заявлений дохід / Державна іпотека активів (SISA)

Заявлений дохід / заявлена ​​застава активів (SISA) базується на тому, що позичальник повідомляє банку про їх дохід; банк не буде прагнути підтвердити цю суму. Заявлені позики на прибуток іноді також називають позиками з низькою документацією; це тому, що хоча кредитори не перевірять, скільки ви заробляєте, вони можуть намагатися перевірити джерела вашого доходу. Будьте готові надати список своїх останніх клієнтів та будь-які інші джерела грошового потоку, наприклад інвестиції, що приносять прибуток. Банк може також захотіти, щоб ви подали форму IRS 4506 або 8821. Форма 4506 використовується для запиту копії вашої податкової декларації безпосередньо від IRS, тим самим не дозволяючи вам подавати фальсифіковані декларації в іпотечну компанію, і коштує 39 доларів за повернення. Але ви, можливо, зможете запросити формуляр 4506-T безкоштовно. Форма 8821 дає право вашому кредитору зайти в будь-який офіс IRS та вивчити форми, які ви призначили, у вказані роки. Ця послуга безкоштовна.

Кредит для документації немає

У заставі no doc позикодавець не намагатиметься перевірити будь-яку інформацію про ваш дохід. Це може бути хорошим варіантом, якщо ваші податкові декларації показують втрату бізнесу або дуже низький прибуток. Оскільки банк ризикує позичати гроші особі з неперевіреним доходом, очікуйте, що ваша іпотечна процентна ставка буде вищою за будь-якого з цих видів позик, ніж при кредиті з повною документацією. Позики з низькою документацією та без документації називаються іпотекою Alt-A, і вони попадають між основними та найдоступнішими кредитами з точки зору процентних ставок. Для кредиторів вони вважаються більш ризикованими, ніж основні позики, але менш ризиковані, ніж позики на доплату.

Хоча багато приватних осіб та подружжя можуть обрати один із перерахованих вище варіантів через труднощі достатнього документування своїх доходів, ті, хто може довести свої доходи та які бажають подати додаткову паперову документацію, все ще можуть подати заявку на отримання позик на повну документацію, які будуть нижчі відсоткові ставки, ніж їхні низькодоступні двоюрідні брати. У той час як традиційний працівник може просто потребувати надання копій W-2 протягом останніх двох років, оскільки самостійно зайняті особи не отримують цей документ, їм може знадобитися надати інформацію про свій бізнес, наприклад, податкові декларації попередніх років, поточна ліцензія на бізнес, підписана заява бухгалтера, звіти про прибутки та збитки та баланси.

Отримати спільну іпотеку з позичальником, який є працівником W-2, таким як важливий інший, подружжя або довірений друг, - це ще один спосіб поліпшити ваші перспективи отримати схвалення іпотечного кредиту, якщо ви працевлаштовані самостійно. Це забезпечує більшу впевненість вашого позикодавця, що існує стійкий дохід для погашення боргу.

Нарешті, батько чи інший родич може бути готовий підписати ваш іпотечний кредит. Майте на увазі, що ця особа повинна буде мати бажання та можливість брати на себе повну відповідальність за позику, якщо у вас є дефолт.

Ви можете реально домогтися цього?

Ви можете потрапити в проблеми з позиками з низькою і без документації, оскільки їх легко піддавати. Зрозумійте, що ви, а не банк, найкраще знаєте про те, чи можете ви реально дозволити собі кредит, і що ви будете тим, хто по-справжньому страждає, якщо втратите своє житло.

Стати привабливим кандидатом

Для позичальника, який знає, що може здійснити платежі, він може виконати деякі з наступних дій, щоб поліпшити свої шанси отримати кредит.

Максимум кредитної оцінки

У будь-якій ситуації з позиками більш високий кредитний бал зробить позичальника більш привабливим кандидатом, щоб отримати позику в першу чергу і отримати право на нижчі відсоткові ставки.

Запропонуйте великий внесок

Чим більший власний капітал у домі, тим менше ймовірність позичальника піти від нього під час фінансових труднощів. Тому банк буде сприймати позичальника як менший ризик, якщо він вкладе багато грошей у покупку напередодні.

Мають значні резерви грошових коштів

На додаток до великого початкового внеску, наявність великої кількості грошей в екстреному фонді показує позикодавцям, що навіть якщо бізнес приймає носій, позичальник зможе продовжувати здійснювати щомісячні платежі.

Оплатити весь споживчий борг

Чим менше щомісячних платежів за боргом ви переходите до процесу іпотечного кредитування, тим простіше вам буде робити свої іпотечні платежі. Якщо ви погасите свої кредитні картки та автокредити, ви можете навіть отримати більшу суму позики, оскільки у вас буде більше грошових потоків.

Встановити протокол самозайнятості

Якщо ви зможете показати, що ви знаєте, як грати в гру самозайнятості та вигравати, кредитори будуть охочіше ризикувати на вас. Деякі поради свідчать, що у вас має бути принаймні два роки історії самозайнятості; інша порада, однак, говорить про те, що, коли процентні ставки низькі, вам слід спробувати отримати іпотеку, як тільки ви будете готові, навіть якщо у вас немає тривалої історії успішної самозайнятості.

Надати документацію

Бажання повністю задокументувати свій дохід через податкові декларації, звіти про прибутки та збитки, баланси тощо, підвищить ваші шанси на отримання кредиту.

Суть

Якщо працівник W-2 втратить роботу, дохід особи знизиться до нуля за мить при відсутності допомоги по безробіттю; ті, хто є самозайнятими, часто мають декількох клієнтів і навряд чи втратять їх усіх одразу, надаючи їм більше безпеки роботи, ніж прийнято вважати.

Звичайно, для тих, хто працює за наймом, вони вже звикли докладати додаткових зусиль, щоб подати додаткові податкові форми, захистити ліцензії бізнесу, отримати нових клієнтів та тримати бізнес. Озброївшись трохи знаннями і терпінням, ті, хто є самозайнятими, можуть отримати іпотеку.