Як процентні ставки впливають на ринок житла
Іпотечні кредити бувають у двох основних формах - фіксованій ставці та регульованій ставці - з деякими гібридними комбінаціями та кількома похідними кожної. Основне розуміння процентних ставок та економічних впливів, що визначають майбутній курс процентних ставок, може допомогти вам прийняти фінансово обґрунтовані рішення про іпотеку. Такі рішення включають вибір між іпотекою з фіксованою ставкою або іпотекою з регульованою ставкою (ARM) або прийняття рішення про рефінансування з іпотеки з регульованою ставкою.
Лінія виробництва іпотечного кредитування
Іпотечна галузь складається з трьох первинних частин або підприємств: іпотечний виробник, агрегатор та інвестор.
Вкладачем іпотеки є позикодавець. Кредитори бувають різних форм - від кредитних спілок та банків до іпотечних посередників. Виробники іпотечних кредитів вводять та продають споживачам позики. Вони продають кредити. Вони конкурують між собою на основі пропонованих процентних ставок, зборів та рівнів обслуговування. Процентні ставки та збори, які вони стягують, визначають їх норму прибутку. Більшість іпотечних авторів не мають "портфельних" позик (мається на увазі, що вони не зберігають позиковий актив). Натомість вони продають іпотеку на вторинному ринку іпотечних кредитів. Процентні ставки, які вони стягують із споживачів, визначаються їх маржею прибутку та ціною, за якою вони можуть продати іпотечний кредит на вторинний іпотечний ринок.
Агрегатор купує новостворені іпотечні кредити у інших установ. Вони є частиною вторинного іпотечного ринку. Більшість агрегаторів є також іпотечними особами. Агрегатори об'єднують багато подібних іпотечних кредитів разом для формування іпотечних цінних паперів (MBS) - процес, відомий як сек'юритизація. Іпотечний цінний папір - це облігація, підкріплена базовим пулом іпотечних кредитів. Іпотечні цінні папери продаються інвесторам. Ціна, за якою іпотечні цінні папери можуть бути продані інвесторам, визначає ціну, яку агрегатори сплачуватимуть за новостворені іпотечні кредити інших кредиторів та відсоткові ставки, які вони пропонують споживачам за власне іпотечне походження.
В іпотечні цінні папери є багато інвесторів: пенсійні фонди, пайові фонди, банки, хедж-фонди, іноземні уряди, страхові компанії, а також Фредді Мак та Фанні Мей (підприємства, які фінансуються державою). Оскільки інвестори намагаються досягти максимальної віддачі, вони часто проводять аналіз відносної вартості між іпотечними цінними паперами та іншими інвестиціями з фіксованим доходом, такими як корпоративні облігації. Як і у всіх фінансових цінних паперах, попит інвесторів на іпотечні цінні папери визначає ціну, яку вони будуть платити за ці цінні папери.
Вплив інвесторів на іпотечний курс
Значною мірою інвестори, захищені іпотекою, визначають пропоновані споживачам ставки іпотечного кредитування. Як було пояснено вище, лінія з виробництва іпотечного кредиту закінчується у вигляді забезпеченого заставою придбаного інвестором. Вільний ринок визначає ринкові клірингові ціни, які інвестори будуть платити за іпотечні цінні папери. Ці ціни повертаються назад через іпотечну галузь, щоб визначити процентні ставки, які вам запропонують, купуючи свій будинок.
Іпотечні кредити з фіксованою процентною ставкою
Процентна ставка за іпотекою з фіксованою ставкою фіксується протягом життя іпотечного кредиту. Однак у середньому 30-річна іпотека з фіксованою ставкою має коротший термін служби, оскільки клієнти пересувають або рефінансують свої іпотечні кредити. Верховним правилом було те, що власники будинків пробували в своїх будинках в середньому сім років. Однак у січні 2018 року Національна асоціація будівельників будинків повідомила, що зараз це змінилося на 12 - 13 років.
Ціни на іпотечні цінні папери дуже корелюються з цінами казначейських облігацій США. Це означає, що ціна заставної під заставу, підкріплена 30-річною іпотекою, буде змінюватися з ціною п'ятирічної казначейської скарбниці США або 10-річної облігації казначейства США на основі фінансової основної суми, відомої як тривалість. На практиці тривалість 30-річної іпотеки ближче до п'ятирічної банкноти, але ринок, як правило, використовує 10-річну облігацію як орієнтир. Це також означає, що процентна ставка за 30-річною іпотекою з фіксованою ставкою, яка пропонується споживачам, повинна рухатися вгору або вниз із доходністю 10-річної облігації Казначейства США. Дохідність облігацій - це функція її купонної ставки та ціни.
Економічні очікування визначають ціну та прибутковість облігацій США. Найгіршим ворогом облігацій є інфляція, яка розмиває вартість майбутніх виплат облігацій - як купонні виплати, так і погашення основної суми. Тому, коли інфляція велика або очікується зростання, ціни на облігації падають, що означає їх дохідність - існує зворотна залежність між ціною облігації та її дохідністю.
Роль ФРС
Федеральна резервна система відіграє велику роль у інфляційних очікуваннях. Це пояснюється тим, що сприйняття ринку облігацій того, наскільки добре Федеральна резервна система контролює інфляцію через адміністрування короткострокових процентних ставок, визначає довгострокові процентні ставки, наприклад, дохідність 10-річної облігації казначейства США. Іншими словами, Федеральна резервна система встановлює поточні короткострокові процентні ставки, які ринок тлумачить для визначення довгострокових процентних ставок, таких як дохідність за 10-річною облігацією казначейства США.
Пам'ятайте, відсоткові ставки за 30-річними іпотечними кредитами дуже корелюються з прибутковістю 10-річної облігації Казначейства США. Якщо ви намагаєтесь прогнозувати, що зробить 30-річна процентна ставка за іпотечним кредитом у майбутньому, перегляньте та зрозумійте прибутковість 10-річної облігації казначейства США (або п'ятирічної банкноти) та слідкуйте за тим, що таке ринок говорячи про монетарну політику Федеральної резервної системи.
Іпотека з регульованою ставкою - ARM
Процентна ставка за іпотекою з регульованою ставкою може змінюватися щомісяця, кожні шість місяців, щорічно або рідше, залежно від умов іпотеки. Процентна ставка складається з вартості індексу плюс маржі. Це називається повністю індексованою процентною ставкою. Зазвичай він округляється до однієї восьмої частини процентного пункту. Значення індексу є змінним, тоді як маржа фіксується протягом терміну іпотечного кредитування. Наприклад, якщо поточне значення індексу становить 6, 83%, а маржа - 3%, округлення до найближчої восьмої частини процентного пункту призведе до повністю індексованої процентної ставки 9, 83%. Якщо індекс знизиться до 6, 1%, повністю індексована процентна ставка становила б 9, 1%.
Процентна ставка за іпотекою з регульованою ставкою прив’язана до індексу. Існує декілька різних індексів іпотечного кредитування, що використовуються для іпотеки з різною регульованою ставкою, кожна з яких побудована з використанням процентних ставок або за типом фінансового забезпечення, що активно торгується, типом банківського кредиту або типом банківського вкладу. Усі різні індекси іпотечного кредиту широко співвідносяться між собою. Іншими словами, вони рухаються в тому ж напрямку, вгору або вниз, як змінюються економічні умови.
Більшість іпотечних індексів вважаються короткостроковими індексами. "Короткостроковий" або "термін" означає термін цінних паперів, позик або депозитів, використаних для побудови індексу. Зазвичай будь-які цінні папери, позика або депозит, термін яких становить один рік або менше, вважаються короткостроковими. Більшість короткострокових процентних ставок, включаючи ті, що використовуються для побудови іпотечних індексів, тісно корелюються з процентною ставкою, відомою як Федеральна ставка фондів.
Прогнозування змін
Якщо ви намагаєтесь прогнозувати зміни процентної ставки за іпотекою з регульованою ставкою, подивіться форму кривої прибутковості. Крива прибутковості представляє дохідність за облігаціями Казначейства США зі строками погашення від трьох місяців до 30 років.
Коли форма кривої є плоскою або похилою вниз, це означає, що ринок очікує, що Федеральна резервна система збереже короткострокові процентні ставки стійкими або зсуне їх нижче. Коли форма кривої знижується вгору, ринок очікує, що Федеральна резервна система підвищить короткострокові процентні ставки вище.
Крутість кривої в будь-якому напрямку є свідченням того, наскільки ринок очікує від Федеральної резервної системи підвищення або зниження короткострокових процентних ставок. Ціна ф'ючерсів на Фонди ФРС також вказує на очікування ринку щодо майбутніх короткострокових процентних ставок.
Суть
Розуміння того, що впливає на нинішні та майбутні ставки іпотечного кредиту з фіксованою та регульованою ставкою, може допомогти вам прийняти фінансово обґрунтовані рішення про іпотеку. Наприклад, він може повідомити ваше рішення про вибір іпотеки з регульованою ставкою над іпотекою з фіксованою ставкою та допоможе вам вирішити, коли має сенс рефінансувати іпотеку з регульованою ставкою.
Не вірте всьому, що чуєте по телевізору. Це не завжди "хороший час для рефінансування своєї іпотеки з регульованою ставкою до того, як процентна ставка ще більше зросте". Процентні ставки можуть підніматися далі, рухаючись вперед - або вони можуть знижуватися. Дізнайтеся, про що говорить крива врожайності.
- (Докладніше дивіться у розділі Як процентні ставки працюють на іпотечний кредит. Ознайомтеся з поточними іпотечними ставками, як процентні ставки працюють на іпотечний кредит, розуміння структури іпотечних платежів, іпотечні бали: у чому сенс?
- Іпотечний кредит: фіксована ставка проти регульованої ставки, фіксована або змінна ставка іпотечного кредитування: що краще зараз ?, підбираючи найкращі ставки іпотечного кредитування, отримуючи хорошу ставку іпотечного кредитування? Заключіть це! Найважливіші чинники, які впливають на іпотечний тариф, прогнозування іпотечних ставок: Купівля, продаж чи перерахування ?, Іпотека з регульованою ставкою: Що відбувається, коли процентні ставки зростають, чи важливіше ціна на житло чи відсоткова ставка? Ціни)