Скільки потрібно грошей, щоб укласти заставу?
- Скільки будинку ви можете дозволити?
- Попередній внесок та співвідношення позики та вартості
- Як ваш внесок впливає на ваші пропозиції
- Програми позики з низьким внеском
- 4 способи заощадити більше для початкового внеску
Купуючи житло, однією з найбільших авансових витрат є початковий внесок. Не плутайте з витратами на закриття, авансовий внесок - це частина вартості купівлі, яку ви сплачуєте перед закриттям. Як правило, якщо ви відкладете менше коштів на будинок при закритті, ви заплатите більше плати за винагороду та відсотки протягом життя кредиту (і навпаки).
Сума, яку ви визначаєте як початковий внесок, допомагає позикодавцю визначити, скільки грошей позичити вам і який тип іпотеки найкраще підходить для ваших потреб. Але скільки коштує лише потрібна сума за початковий внесок? Заплатити занадто мало коштуватиме вам відсотки та збори з часом. Занадто багато може вичерпати ваші заощадження або негативно позначитися на довгостроковому фінансовому здоров'ї. Плюс до цього ще потрібно враховувати витрати на закриття, перенесення витрат та інші щомісячні рахунки. Зрештою, розмір вашого внеску залежить від вас: ваших заощаджень, доходів та бюджету на новий будинок.
По-перше, потрібно розібратися з бюджетом і як це може вплинути на ваш внесок. Безкоштовний онлайн-калькулятор іпотечного кредитування Investopedia допоможе вам розрахувати щомісячні іпотечні платежі та прийняти правильні фінансові рішення при покупці будинку. Одне з полів запитує передбачувану суму початкового внеску.
Скільки будинку ви можете дозволити?
Коли ви попередньо затвердили іпотечний кредит, кредитор скаже вам максимальну суму кредиту, на яку ви маєте право, виходячи з відповідей у вашій заяві. У Вашій заяві на іпотечний кредит з’являється запит про вашу приблизну суму авансу, дохід, зайнятість, борги та активи. Кредитор також витягує ваш кредитний звіт та кредитну оцінку. Усі ці фактори впливають на рішення кредитора про те, чи позичати вам гроші на придбання будинку, скільки грошей та на яких умовах.
Як загальне керівництво, багато майбутніх власників будинків можуть дозволити собі заставити майно, яке коштує від 2 до 2, 5 разів від їх валового доходу. Наприклад, якщо ви заробляєте 100 000 доларів на рік, ви можете дозволити собі будинок між 200 000 і 250 000 доларів.
Замість того, щоб просто запозичити максимальну суму позики, яку надає позикодавець, вам краще подати оцінку передбачуваного місячного платежу за іпотекою. Скажімо, вас схвалили за кредит у розмірі 300 000 доларів. Якщо ваш щомісячний іпотечний платіж та інші місячні борги перевищують 43% валового місячного доходу, у вас можуть виникнути проблеми з поверненням кредиту, якщо час скорочується. Іншими словами, будьте обережні, купуючи більше будинку, ніж ви розумно можете собі дозволити.
Якщо ви здаєте в оренду деякий час - або у вас вже є житло і хочете придбати ще раз - ви, швидше за все, маєте надійні рішення щодо щомісячного платежу за іпотекою, який ви можете собі дозволити. Орендарі повинні пам’ятати, що володіння будинком чи квартирою включає додаткові витрати, такі як податки на нерухомість, утримання, страхування, можливі збори Асоціації власників будинків та несподіваний ремонт.
Крім придбання будинку, ви можете також внести свій внесок у інші фінансові цілі, такі як заощадження на пенсію, створення сім'ї, скорочення аварійного ощадного фонду та сплата боргу. Якщо взяти занадто високу щомісячну іпотечну виплату, ви з'їдете готівку, яка в противному випадку може йти на шляху до деяких із цих важливих цілей.
Попередній внесок та співвідношення позики та вартості
Ваш авансовий платіж відіграє ключову роль у визначенні коефіцієнта співвідношення позики та вартості або LTV. Для обчислення коефіцієнта LTV сума позики ділиться на справедливу ринкову вартість будинку, визначену оцінкою майна. Чим більший ваш внесок, тим нижче ваш LTV (і навпаки). Оскільки кредитори використовують LTV для оцінки ризику позичальника та цінових іпотечних кредитів, нижчий LTV означає, що ви сплачуєте нижчі процентні ставки за своєю іпотекою - і, можливо, уникнете додаткових витрат.
Більш низький коефіцієнт LTV становить менший ризик для кредиторів. Чому? Ви починаєте з більшим капіталом у своєму будинку, а це означає, що ви маєте більшу частку у своїй власності відносно непогашеного залишку позики. Коротше кажучи, кредитори припускають, що ви будете менше шансів на дефолт своєї іпотеки. Якщо ви відстаєте від іпотечного кредитування, і позикодавець повинен звернути стягнення на ваш будинок, вони, швидше за все, перепродають його та повернуть більшу частину вартості позики, якщо коефіцієнт LTV нижчий.
На додаток до оцінки свого ризику, кредитори використовують коефіцієнт LTV для ціни на вашу іпотеку. Якщо коефіцієнт LTV нижчий, ви, швидше за все, отримаєте нижчу процентну ставку. Але якщо коефіцієнт LTV перевищує 80%, це означає, що ви внесли менше 20% від вартості будинку в якості початкового внеску, очікуйте підвищення процентних ставок. Ці ставки покривають підвищений ризик позикодавця позичити вам гроші.
Крім того, якщо ваш коефіцієнт LTV перевищує 80%, ви, ймовірно, платите за приватне іпотечне страхування або PMI. Сума PMI, яку ви будете платити, залежить від типу кредиту. Наприклад, для деяких позик, застрахованих Федеральною адміністрацією житлового господарства, потрібні як попередня премія за іпотечне страхування, яка виплачується при закритті, так і річна премія за іпотечне страхування (MIP) протягом життя кредиту. Незважаючи на те, що кредити FHA мають низьку, 3, 5% вимогу до початкових платежів, загальна вартість позикових грошей, розрахована в річній процентній ставці, як правило, набагато вища для цих позик.
Як ваш внесок впливає на ваші пропозиції
Коли ви їдете на полювання за правильним домом, час є суттєвим. Будинки в цінових діапазонах початкового рівня зазвичай продаються швидко, і ви хочете поставити кращу ногу вперед, роблячи пропозицію, тому що ви, мабуть, матимете конкуренцію. Коли ринки є конкурентоспроможними, і продавці отримують багато пропозицій, вони хочуть побачити найкращі пропозиції покупців, включаючи значний внесок. З точки зору продавця, покупці, які мають більше грошей, щоб відкласти, привабливіші, оскільки у них більше шкіри.
Більш високий внесок може вказувати продавцеві, що у вас є достатня кількість готівкових коштів та надійні фінанси, щоб отримати остаточне схвалення кредиту (і дістатися до столу-закриття) без перешкод. Крім того, вищий внесок може виграти інші пропозиції, які вимагають від продавців оплати закриття або пропонують нижче запропонованої ціни. Хтось із значним початковим внеском навряд чи попросить такої допомоги, і продавці, швидше за все, працюватимуть із покупцем, у якого є гроші та мотивація бачити покупку за допомогою мінімальних торгів.
Програми позики з низьким внеском
Старим стандартом було те, що покупцям дому потрібно було знизити 20% на придбання будинку. Часи змінилися. У багатьох покупців дому, особливо у перших покупців, просто не зберігається 20% початкового внеску. Це стає все частіше, коли ціни на житло ростуть на багатьох ринках житла в США. Наприклад, середня ціна на існуюче житло в січні 2018 року становила 240 500 доларів США, що на 5, 8% більше порівняно з 227 300 доларів США в січні 2017 року, повідомляє Національна асоціація ріелторів.
Насправді, покупці будинків, які фінансували свій будинок, знижували в середньому 10% від вартості купівлі, згідно з профілем NAR за 2017 рік покупців та продавців. Опитування виявило, що покупці, які спочатку користуються фінансуванням, зазвичай знижують лише 5% від ціни покупки.
Для тих, хто не може дозволити собі 20% початкового внеску, кілька видів іпотеки пропонують варіант низького внеску.
Звичайні позики
Програми Fannie Mae та Freddie Mac (знижена на 3%)
Фанні Мей та Фредді Мак, що фінансуються державними підприємствами, які купують та продають більшість іпотечних кредитів у США, вимагають лише 3% знижки для позичальників із сильним кредитом. Обидві програми розглядають деякі позичальники, які не мають кредитної оцінки, будуючи нетрадиційний кредитний звіт - до тих пір, поки ці позичальники дотримуватимуться певних вимог щодо заборгованості та доходу та вартості, а також інших вимог. Іпотечна програма Fannie Mae HomeReady дозволяє співвідношенню 97% LTV для позичальників з мінімальною кредитною оцінкою 620. Іпотечний кредит "Можлива перевага" Фредді Мака також пропонує 97% коефіцієнта LTV для позичальників, але для отримання вимоги необхідний мінімальний кредитний бал 660.
Індивідуальні програми кредитування (від 1% до 3% вниз)
Багато кредиторів пропонують програми Fannie Mae та Freddie Mac та додають власну допомогу за авансовим внеском за звичайну позику. Наприклад, іпотечна гільдія вимагає знижки на 1% і надає подарунок на 2% для позичальників з кваліфікованими низькими доходами та мінімальною кредитною оцінкою 680. Перша іпотека Wells Fargo дозволяє знизити 3%, не вимагаючи середнього рівня доходів. Це лише два з багатьох варіантів. Якщо вам потрібна позика з низькою вимогою до оплати, попросіть кредиторів про їхні пропозиції, які допоможуть вам звузити вибір.
Кредити Jumbo (10% до 20% вниз)
Позики Jumbo - це найпоширеніший вид невідповідних звичайних позик, доступних для покупців. Кредитори мають різні кваліфікаційні рекомендації щодо кредитів, що перевищують відповідний ліміт позик, встановлений федеральним урядом. Оскільки позичкові позичальники становлять більший ризик для кредитора, розраховуйте знизити від 10% до 20% від ціни покупки. Позичальники, що мають кредитні оцінки 700 і вище, як правило, отримують найкращі ціни, але деякі кредитори працюватимуть із позиковими позичальниками з мінімальною оцінкою 660. Кредитори можуть вимагати від вас 10% від ціни покупки будинку готівкою чи іншими активами у випадку у вас виникають проблеми з поверненням іпотеки.
Кредити, застраховані урядом
Кредити FHA (зменшення на 3, 5%)
Ви можете знизити лише 3, 5% на кредити FHA, якщо у вас мінімальна кредитна оцінка 580. Кредитори, схвалені FHA, також розглядають позичальників з нетрадиційною кредитною історією до тих пір, поки у вас були своєчасні рентні платежі в за останні 12 місяців, не більше ніж один 30-денний прострочений платіж іншим кредиторам, і ви не проводили жодних дій по стягненню (виняток за медичні рахунки) протягом останніх 12 місяців. Також нерухомість, яку ви купуєте, повинна відповідати нормам власності, встановленим Міністерством житлового господарства та містобудування США для односімейних та квартирних будинків, і бути в межах ліміту позики FHA. Ще однією перевагою кредитів FHA є те, що ви можете використовувати фінансовий подарунок від родича чи друга у відношенні всього або частини вашого внеску, якщо ви надаєте документацію, де зазначено, що це подарунок, а не стороння позика.
Позики під VA (0% вниз)
Персонал військової служби США, ветерани та члени їх сімей можуть претендувати на позики з нульовим зменшенням, що надаються Міністерством ветеранських справ США. Інші переваги включають обмеження витрат на закриття (яке може сплатити продавець), відсутність плати за посередництво та відсутність MIP. Позики під VA вимагають "плати за фінансування", відсотка від суми позики, яка допомагає компенсувати витрати для платників податків. Плата за фінансування залежить від вашої категорії військової служби та суми позики.
Кредити в доларах США (0% вниз)
Міністерство сільського господарства США гарантує позики, щоб допомогти власникам будинків можливим для покупців з низьким рівнем доходу в сільській місцевості по всій країні. Ці кредити не потребують грошей для кваліфікованих позичальників - доки об'єкти нерухомості відповідають правилам USDA.
Програми допомоги в авансовому платі
Спеціальні програми у вашому державному чи місцевому житловому управлінні пропонують допомогу покупцям-початківцям. Багато з цих програм доступні на основі доходів покупців або фінансових потреб. Ці програми, які зазвичай пропонують допомогу у вигляді субсидій на початковий внесок, також можуть допомогти у закритті витрат. Міністерство з питань житлово-комунального господарства США перераховує програми, що вперше перебувають на дому для покупців, у штаті. Виберіть свою державу, а потім - «Допомога щодо домоволодіння», щоб знайти найближчу програму.
4 способи заощадити більше для початкового внеску
Це може бути проблемою, щоб заощадити гроші на початковий внесок на будинок. Ось декілька швидких порад, щоб доїхати туди:
- Почніть рано з автоматизованого плану. Окрім звичайного заощаджувального або екстреного фонду, відкрийте спеціальний ощадний рахунок для першого внеску. Після кожного періоду виплат чи падінь (наприклад, фінансовий подарунок, повернення податку, бонус чи спадщина) внесіть гроші у свій внесок і спостерігайте за тим, як баланс зростатиме з часом. Внесок у цей фонд якомога раніше та найчастіше допоможе вам залишитися на шляху.
- Зменшіть свої витрати. Якщо право власності на будинок для вас важливе, виріжте або зменшіть непотрібні витрати, такі як послуги кабельного та телебачення, поїдання, відпустка та інше не першочергове. Витрачаючи менше, ви заощадите більше на свій внесок і отримаєте додаткові гроші для погашення інших боргів. Тепер жертви можуть пройти довгий шлях до досягнення ваших цілей власності на житло.
- Погашайте борги з високими відсотками. Кредитні картки або позики з високими процентними ставками можуть завдати шкоди вашому кредиту і дорого коштують в довгостроковій перспективі. Спершу зосередьтеся на сплаті цих рахунків, і ви побачите ефект снігової кулі на зменшення боргу. Після сплати цих рахунків ви можете застосувати щомісячні суми платежів до заощаджень. Однак не закривайте ці акаунти; це може знизити ваш кредитний рахунок, оскільки ви втрачаєте відкриту кредитну лінію та історію рахунку. Натомість використовуйте їх мінімально (купуйте газ або випадковий обід в ресторані) і негайно сплачуйте залишки. Така поведінка допомагає зміцнити історію платежів за кредитами та демонструє відповідальне використання кредитних бюро та кредиторів.
- Отримайте другу роботу. Багато покупців-початківців виявляють, що можуть зекономити набагато швидше, якщо збільшать дохід. Пошук побічних концертів, які можна зробити вдома або працювати на сезонних роздрібних роботах, може допомогти збільшити ваші заощадження. Навіть якщо ви працюєте тимчасово протягом шести місяців або року до покупки будинку, додатковий дохід може стати стимулом, необхідним для гідного внеску.
Суть
Придбати житло не неможливо, якщо у вас не збережено багато грошей на початковий внесок. Покупки для потрібного кредитора та типу позики є важливим кроком. З меншим початковим внеском розраховуйте сплачувати більш високі збори за позику та процентні ставки, а також PMI. Крім того, не забудьте скористатись програмами надання авансових платежів, які пропонують ваша держава чи місто. Якщо хтось пропонує фінансовий подарунок на ваш внесок, переконайтеся, що він розуміє, що це не може бути позикою. Нарешті, не існує швидкого доступу до заощаджень на початковий внесок: це вимагає часу, дисципліни та зусиль. Але результат - придбання власного будинку - може бути корисним як фінансово, так і особисто.
Продовжити читання →:
Кінцевий посібник з іпотеки
Як мені отримати попереднє схвалення іпотеки?
Як вибрати найкращу іпотеку
11 Помилок, які першими починають купувати будинки, слід уникати
Що таке іпотечне страхування та які мої варіанти?
Що таке закривальні витрати?
Як отримати найкращу ставку іпотечного кредитування
Які основні типи кредиторів?