Інвестування в розкішну нерухомість

Ціни на розкіш нерухомості гарячі і постійно ростуть. Згідно з останнім звітом Christie's International Real Estate, продажа розкішної нерухомості в Нью-Йорку становила цінні 91 531 000 мільйонів доларів.

"Багато людей з високою вартістю купують будинки як важкий актив", - каже Джей Белсон, генеральний директор компанії Jay Belson Luxury Real Estate, фірми-інвестори з розкішної нерухомості, що базується в Беверлі-Хіллз, Каліфорнія. серед найбагатших людей у ​​світі, що росте, потенційний ринок розкішних об'єктів є більшим, ніж будь-коли. Якщо ви хочете взяти участь в акції і можете дозволити собі крутий цінник, ось кілька варіантів для цього.

Визначення "класу" люкс "

Важливо зрозуміти, які особливості характеризують розкішну нерухомість до того, як інвестувати, оскільки високий цінник сам по собі не буде ставити власність у цю категорію. «Це повинно бути унікальним та ексклюзивним, гарним чином бажаним чином. Люди, які заможні, заплатять премію за те, що вважають себе вищим », - каже Ренді Чар, старший віце-президент з операцій в One Queensridge Place, розкішному багатоповерхівку, розташованому в декількох хвилинах від смуги Лас-Вегаса.

Покупці високого класу хочуть отримати доступ до розкішних заходів, таких як шопінг високого класу, їдальня та мистецтво, а також близькість до інших розкішних будинків. Трофічна адреса, як Park Avenue в Нью-Йорку, додає цінності. Маючи також історію, що перебуває в історії, також не шкодить. Багато покупців розкоші шукають природну красу набережної, або принаймні вид на річку, океан чи озеро. Інші бажають виду на сільську місцевість або на схил гори.

Покупці високого класу хочуть багатьох тих самих функцій, які хочуть усі покупці, але в більш масштабному масштабі. Вони хочуть конфіденційності та безпеки, іноді до усамітнення. Вони хочуть краси всередині і зовні і можуть дозволити собі власну архітектуру, нестандартний дизайн, зверхну увагу до деталей та розкішну обробку. Вони також хочуть зручностей, окрім зручностей: кухарської кухні, розкішного басейну, просторого господарського набору та житлових приміщень на вулиці, не кажучи вже про домашню автоматику, детектори руху, підйомники автомобілів та винні підвали з контрольованою температурою. Вони також хочуть місця. Наприклад, у Малібу, штат Каліфорнія, середній розкішний будинок має понад 4000 квадратних футів (і цінник плюс 6 мільйонів доларів).

Вибираючи розкішний будинок, надзвичайно важливо подумати про аспекти нерухомості, які неможливо змінити, - каже Марк Фіцпатрік, генеральний директор RUHM Destination Marketing, маркетинговий сервіс цільового призначення для розкішних об'єктів по всьому світу. "Ви не можете змінити шлях Сонця, місце розташування океану або те, що над головою є шлях польоту для великих літаків. Некрасиві шпалери у ванній кімнаті набагато менш важливі, ніж погода », - каже він.

Скільки тобі потрібно?

На ринках, де ціни, як правило, нижчі, вам може знадобитися лише півмільйона, щоб володіти предметом розкішної нерухомості. Але вам буде потрібно щонайменше 1 мільйон доларів, щоб придбати розкішну нерухомість у більшості великих міст, і вхідна ціна підвищиться там, де вартість життя висока. За словами Крісті, це 3 мільйони доларів у Сан-Франциско, 5 мільйонів доларів у Лос-Анджелесі та Нью-Йорку та 7 мільйонів доларів у Лондоні .

Покупці розкоші часто платять готівкою, але інший варіант застави. Якщо ви фінансуєте покупку, вам знадобиться великий внесок, відмінний кредит, підтвердження доходів та активів та великі резерви грошових коштів.

Як це зробити: Ваші варіанти інвестування в розкішну нерухомість

Якщо ви хочете інвестувати в розкішну нерухомість, ви можете пройти кілька шляхів.

Переверніть особняк

Реконструкція існуючих об'єктів розкоші та їх перепродаж з метою отримання прибутку - це відмінна інвестиція, говорить Белсон з компанії Jay Belson Luxury Real Estate. "Це швидше, ніж будувати з нуля, але обмежується властивостями, які мають правильну комбінацію архітектури, стану та планування", - каже він, додаючи, що закріплювачі краще. Мінус полягає в тому, що "оскільки більшість цих будинків можна жити в купівлі, ви будете конкурувати з місцевими покупцями-користувачами, які можуть вас перевершити", - говорить він. Однак на ринку розкоші конкуренція між інвесторами та лайнерами значно нижча, оскільки є менше людей, які можуть дозволити собі фінансувати проекти високого класу та які розуміють, як їх виконати на високому рівні, говорить Белсон.

Інвестуйте на міжнародному рівні

Інвестування в розкішну нерухомість за кордоном може мати користь, яку ви не знайдете на внутрішньому ринку. На островах Теркс і Кайкос, невеликій британській заморській території, розташованій на схід від Куби та на північ від Гаїті та Домініканської Республіки, немає щорічних податків на нерухомість та податків на приріст капіталу на передане майно. Право власності на майно захищене земельним кадастром, а долар США - офіційною валютою, тому валютні курси не є фактором завершення покупки або майбутньої вартості вашої власності.

Ці острови є хорошим місцем для інвестування, оскільки ціни на землю постійно зростають протягом останніх десяти років і, як очікується, це продовжуватимуть завдяки швидкому зростанню туризму та розвитку, говорить Блер Макферсон, співвласник та брокер RE / MAX Real Групи садиб Туркс і Кайкос. І ви можете заробити додатковий дохід від своєї інвестиції, здаючи її в оренду, поки ви не вдома, і дозволяючи керуючій компанії обробляти деталі, говорить він.

Інвестиції за кордон можуть також мати унікальні клопоти. «Ми повинні пам’ятати, що решта світу працює не так, як у нас», - каже Фіцпатрик RUHM. "Ви не хочете купувати нерухомість в іншій країні, лише щоб дізнатися, чи зможе уряд повернути його вам у дорогу". Використовуйте міжнародного адвоката з нерухомості та інших професіоналів, щоб допомогти з належною ретельністю, - каже він.

Купуйте розкішний Кондо

Незалежно від того, чи купуєте ви собі розкішний кондомініум чи здаєте в оренду, «витратити гроші на будинок, розташований у чудовій розкішній будівлі з приємністю та можливістю транспорту поблизу, - це шлях», - каже Лідія Суссек з Коркорану фірма з нерухомості на Манхеттені. "Покупка в будинку, який виглядає розкішно, з поганими можливостями транспортування - це погана інвестиція", - каже вона.

Послуги та функції, які пропонує будівництво, можуть також зробити або порушити ваші інвестиції. "У вас немає штатного швейцара? Чудово, але що ще пропонує ваш будинок? Види, високі стелі, тераси, всі ці особливості допомагають відрізнити ваш будинок від інших квартир, що вирізають печиво, і можуть призвести до підвищення ціни продажу, коли прийде час переїжджати », - говорить Суссек.

Майте на увазі, що купуючи розкішну нерухомість, ви купуєте стиль життя. Приватні майданчики для даху, басейни, загальні приміщення з фітнес-центрами та послуги покоївки або послуги в готелі відрізняють розкішну нерухомість, каже вона. "Навіть якщо навколо будинку, який ви купуєте, побудовані інші нові квартири, ці типи властивостей мають велике значення", - говорить Суссек.

Jumbo Іпотечні кредити на елітну нерухомість

У той час як більшість покупців розкішної нерухомості вибирають придбання нерухомості готівкою, деякі користуються джембовими кредитами, щоб обробляти розкішну нерухомість. Позики на Jumbo (їх також називають іпотечними кредитами) - це позики на суми, що перевищують ліміт, встановлений Федеральним агентством з фінансування житла (FHFA). Зазвичай ця сума перевищує 424 100 доларів США; однак у деяких графствах - часто для тих, хто перебуває у більш дорогій нерухомості, ця сума більша. Наразі відсоткова ставка за 30-річною фіксованою джембовою ставкою становить 4, 25% при КВЕД 4, 27% за даними usbank.com. Це схоже на середню ставку звичайної 30-річної фіксованої іпотеки. Станом на січень 2017 року відсоткова ставка за середньою 30-річною фіксованою іпотекою становить 4, 25% при КТР 4, 32%.

Виберіть об'єкт прокату для відпустки високого класу

"Оренда розкішних відпусток може забезпечити безліч переваг, включаючи підвищення цінності активів, податкові вирахування, можливості ділових мереж та, що найголовніше, особисте задоволення", - говорить Фіцпатрик RUHM. Вибір місця з типово сильним ринком є ​​ключовим, таким як місто гірськолижного курорту, Гаваї або тропічний острів. «Вони чудово підходять для сезонного доходу і добре справляються під час хороших фінансових ринків. Однак вони можуть постраждати більше під час спаду, ніж будинки поблизу великих міст », - говорить він.

Дійсно, ринок розкішного житла зазнав найсильнішого спаду від краху житла у великих містах, але курортні райони починають слідувати цьому, йдеться в недавньому звіті від Christie's International Real Estate.

Окрім вибору правильного міста, інвестори повинні розглянути можливість придбання нерухомості, яка буде привабливою для відпочиваючих сімей, каже Фіцпатрік. "Це збільшить ваш рівень зайнятості та рентабельність інвестицій", - говорить він.

Брюс Тобіас, 20-кратний агент з продажу нерухомості з RE / MAX Sedona в Арізоні, додає, що гучні напрямки туристичних курортів є правильним вибором, і інвесторам слід шукати нерухомість, яка потенційно може отримати довгострокові вигоди.

Завершіть власну збірку

Побудова нового будинку з нуля пропонує найвищі норми прибутку, але має триваліші часові рамки, говорить Бельсон, але будинок, де все нове та має найбільш бажані сьогодні стилі та зручності, має вирішальне значення для отримання найвищого долара. Він каже, що в даний час його компанія будує будинок площею 25 000 квадратних футів в Бель Ер, Каліфорнія: "Ми придбали нерухомість за 8, 7 мільйонів доларів. Бюджет будівництва - 18 мільйонів доларів. Прогнозована ціна продажу - 50 мільйонів доларів. Важко довершити це як інвестицію, - каже він.

Якщо ви не будуєте будинок для себе, будьте уважні, як ви його налаштовуєте. Вам потрібно вибрати макет, зручності та обробку, які сподобаються широкому сегменту ринку розкоші, щоб максимально збільшити ваші шанси на швидкий продаж та за найвищий долар. Переконайтеся, що будинок функціональний та привітний та має функції безпеки та конфіденційності, яких хочуть покупці високого класу. Але є тонка грань між створенням такої широкої привабливості та створенням унікальності, якої жадають розкішні покупці.

"Коли щось не є товарним, і це бажано, і є попит, саме тоді, коли ви бачите, ціни дійсно стрибають", - говорить Чарл One Queensridge Place. "Якщо ви подивитеся на пляшку Lafitte Rothschild '82 року, то ціна зростає в експоненціальному відношенні до урожаю, який є менш вищим через попит та пропозицію. Те ж саме і з розкішною нерухомістю. Чим ексклюзивніше і важче знайти, тим вартіше інвестицій стає житло ».

Суть

Інвестувати в розкішну нерухомість може бути цікавіше, ніж інвестувати в цінні папери завдяки своєму відчутному аспекту, і існує багато способів зробити це, починаючи від побудови власного будинку до гортання особняка до придбання нерухомості для відпочинку. Ви можете насолоджуватися своїм розкішним будинком як мешканець, як мандрівник, так і як орендодавець, або будувати будинки розкоші, щоб інші могли насолоджуватися. Перш ніж купувати, переконайтеся, що ви розумієте функції, які створюють довговічну цінність у цьому класі активів, щоб отримати найкращу віддачу від своїх інвестицій.