Підхід порівняння продажів (SCA)
Підхід порівняння продажів - це метод оцінки нерухомості, який порівнює нерухомість з іншими об'єктами нерухомості з аналогічними характеристиками, які були продані недавно. Метод враховує вплив індивідуальних особливостей на загальне значення властивості. Іншими словами, загальна вартість властивості - це сума значень усіх її ознак. Агенти з нерухомості та оцінювачі можуть використовувати підхід порівняння продажів при оцінці об'єктів продажу.
Розуміння підходу порівняння продажів (SCA)
Підхід порівняння продажів допомагає професіоналам нерухомості та покупцям визначити, чи ціна житла справедлива і чи порівняна з поточною ринковою.
Цей підхід використовується в якості основи для порівняльного аналізу ринку, який є аналізом цін на нещодавно продані об'єкти нерухомості, подібні та в межах одного географічного району. Іншими словами, підхід часто тягне за собою перегляд місцевих властивостей, щоб побачити, що у них спільного. Звідти оцінювачі можуть визначити значення для властивості на основі його особливостей. Вивчаючи властивості в одному і тому ж місці, він уникає використання менш надійних методів, таких як порівняння продажів нерухомості в більш широкій географічній області.
Застосування підходу порівняння продажів
Незважаючи на те, що оцінювач вартості нерухомості може здійснити багато кроків, які оцінювач нерухомості може зробити, наведені нижче - деякі з найбільш поширених. Важливо зазначити, що підхід порівняння продажів не є офіційною оцінкою, і якщо властивість унікальна, може знадобитися офіційна оцінка.
Місцезнаходження та сусідство
Географія місця розташування нерухомості та стан локальної топографії можуть мати прямий вплив на значення, присвоєне всім порівнянним властивостям. Наприклад, ряд будинків, розташованих поруч з аеропортом, матиме проблеми із шумом, які будуть частиною їх порівняння. Якби ті самі будинки були розташовані в більш тихій частині міста, оцінка була б іншою.
Було б доцільніше порівняти будинки, розташовані в одному мікрорайоні, ніж будинки в іншій частині міста, навіть якщо вони мають однакові архітектурні проекти. Деякі фактори, на які слід звернути увагу при оцінці мікрорайону, включають:
- Близькість до сусідніх шкіл, якщо такі є
- Вода, озера або пляжі
- Парки або загальні зони
- Близькість до автомобільних доріг або шляхопроводів
- Занедбані будівлі, залізничні колії, промислові будівлі
Інші зовнішні фактори можуть зіграти з оцінкою, наприклад, рівень забруднення майна та прилеглої території.
Нещодавно продані списки
Перегляньте вартість майна будинку та вартість квадратного футу. Нещодавно продані списки можуть допомогти забезпечити вихідну точку вартості будинків у цьому районі. Хоча будинки продаються за різними цінами залежно від їх особливостей та ринку на момент продажу, огляд цінностей нерухомості та останніх продажів забезпечить хорошу початкову точку чи базову кількість.
Особливості будинку для продажу з подібними
Будинок слід порівнювати з властивостями, які мають однакову кількість спалень, гаражів та ванних кімнат. Порівняння має включати будинки приблизно однакових квадратних метрів на земельних ділянках приблизно однакового розміру.
Вік та стан будинків
Порівняйте будинок з будинками аналогічного віку, а якщо будинок старший, чи потребує оновлення. Загальний стан будинку може суттєво вплинути на оцінку. Наприклад, два будинки можуть бути однакової конструкції, з однаковою кількістю кімнат, але один з будинків може потребувати ремонту. Можуть бути термінові пошкодження, проблеми із сантехнікою чи покрівлею, які потрібно замінити чи виправити. Будь-які необхідні вдосконалення можуть вплинути на цінність ресурсу, незалежно від наявності порівнюваних функцій.
Обчисліть середню ціну за квадратний фут
Після того, як будинки з подібними ознаками, віком та географіями будуть складені, візьміть кожну їхню відпускну ціну та розділіть їх на квадратні метри. Результат призведе до отримання вартості квадратного футу на основі будинків, проведених в аналізі порівняння продажів. Середня вартість квадратних метрів для всіх порівняних будинків і помножте це число на квадратний кадр оцінюваного будинку.
Наприклад, давайте подивимось на будинки в одній площі та обчислимо їх середні квадратні метри. Три будинки в цьому районі продали нещодавно і були перераховані наступним чином:
- 300 000 доларів з 3500 квадратних футів і ціна квадратного метра в розмірі 85, 70 доларів (300 000/3500)
- 285 000 доларів з 2800 квадратних футів і ціною за квадратний кадр 101, 78 долара
- 232 000 доларів при 2500 квадратних футів і ціна за квадратний кадр у розмірі 92, 80 долара
- Середня ціна квадратного метра для трьох об'єктів - 93, 42 дол. США ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 дол.) / 3)
Будинок, що оцінюється, має 2600 квадратних кадрів, і коли ми множимо середні квадратні метри для порівнянних будинків, ми отримуємо оцінену суму в розмірі 242 892 доларів США (або 93, 42 дол. США * 2600). Аналіз повинен забезпечити розумне значення для будинку.
Звичайно, багато інших можливостей можуть збільшити цінність будинку. Однак аналіз порівняння продажів не є точною наукою, оскільки цінність будинку є дещо суб'єктивною, тобто одна сім'я може знайти в ній більше цінності, ніж інша і збільшити їх пропозицію. Як було сказано раніше, зовнішні фактори, такі як економічні умови, ринок робочих місць та стан ринку нерухомості, все сильно грають на те, скільки продається будинок або як довго він проживає на ринку.