Основні поради щодо інвестування у ЗЕД

Трастові інвестиційні фонди (REITs) володіють кошиком об'єктів нерухомості - від торгових центрів до кінотеатрів, багатоквартирних будинків до офісних парків, готелів до лікарень. (Докладніше дивіться у розділі: Житлова, медична та офісна служба REITs .) REIT може спеціалізуватися на певному секторі нерухомості, а також може диверсифікуватися у різних видах власності. Інвестувати в REITs є привабливим з кількох причин, особливо для інвесторів, орієнтованих на прибуток. І хоча існують поточні ризики для ринку РЕІТ в цілому, з довгостроковою перспективою REITs виявились переможцями.

Що шукати в REIT

Для роздрібних інвесторів REITs має ряд переваг перед інвестуванням у саму нерухомість. Перш за все, ваші інвестиції є ліквідними. Ви можете купувати та продавати акції REIT, які торгують як акції на біржі. Акції REITs також мають низький мінімум інвестицій; інвестування безпосередньо у фактичну власність часто вимагає значно більшого зобов'язання.

REITs отримує дохід від орендної плати та оренди майна, яке їм належить. Більшість (90%) оподатковуваного доходу REIT повинні бути повернені акціонерам у вигляді дивідендів. Як результат, інвестори часто покладаються на REITs як постачальників стабільного грошового потоку, хоча акції також можуть оцінити вартість, якщо це робити холдинги нерухомості.

Коли ви готові інвестувати в REIT, шукайте зростання заробітку, який пов'язаний з більшими доходами (вищими коефіцієнтами зайнятості та зростанням орендної плати), меншими витратами та новими можливостями для бізнесу. Також важливо вивчити команду управління, яка здійснює нагляд за властивостями REIT. Хороша управлінська команда матиме можливість модернізувати об'єкти та покращити послуги недостатньо використовуваної будівлі, збільшуючи попит. (Докладніше див. У розділі Аналіз REITs та REIT Performance .)

РЕЙТИ Коваджі

Важливо, щоб ви не вважали REITs як інвестиційний актив сам по собі. Потрібно ознайомитись із галузевими тенденціями, перш ніж визначити, який тип REIT є найкращим для вашого портфеля.

Наприклад, трафік торгових центрів зменшується через зростання популярності інтернет-магазинів та зменшення приміських мікрорайонів (це вперше після 1920-х років зростання міст перевершило зростання приміських приміщень). Отже, REITs, які піддаються суворому або сильному впливу торгових центрів, становлять більше ризику, ніж ті, хто інвестує в інші види нерухомості.

Або візьміть готелі. Інвестувати в REIT, який зосереджується на них, - це інвестувати в туристичну індустрію. Хоча галузь у певний момент може бути успішною, готелі можуть постраждати від скорочення ділових поїздок, оскільки компанії шукають способи скоротити витрати, а веб-конференції стають все більш поширеними.

З точки зору загальних економічних тенденцій, низька інфляція та відсутність зростання заробітної плати - як, наприклад, США зазнали у 2000-х роках - часто обмежують потенціал зростання ЗЕД, оскільки вони заважають збільшенню орендної плати. Незважаючи на це, REITs успішно справлялися перед цими вітром.

Далеко мислячий РЕЙТ

Ключ - бути в перспективі. Наприклад, тисячоліття віддають перевагу міському життю заміському життю - тенденція, яка призвела до вищезгаданого зниження трафіку в приміських торгових центрах та збільшення роздрібної торгівлі вулицями (міські торгові смуги, які прикріплені до продуктового продукту чи іншого великого роздрібного торговця). Один REIT виявив тенденцію рано і налаштував себе відповідно.

Acadia Realty Trust (AKR) зосереджується на міських районах з високими перешкодами для входу, які обмежують постачання та мають велику кількість населення. Він також застосовує підхід не закохуватися в одного конкретного роздрібного торговця, тому що популярний сьогодні роздрібний торговець може бути не популярним роздрібним торговцем. Натомість він інвестує у вулицю, квартал чи будівлю, що дозволяє йому завжди вносити коригування, так що гарячі роздрібні торговці існують. Але найважливіше тут - те, що інвестуючи значні кошти в вуличну роздрібну торгівлю, Acadia Realty Trust дивився буквально вниз, ніж її колеги. Маючи ринкову обмеження в 2, 30 мільярда доларів, REIT має 84 основних об'єктів у своєму базовому портфелі, що становить 4, 2 мільйона квадратних футів; станом на жовтень 2018 року він мав дивідендну прибутковість 3, 6%.

Суть

Незважаючи на переваги, ніхто не повинен інвестувати виключно у ЗЕД. Як і будь-який клас активів, вони завжди повинні бути частиною диверсифікованого портфеля.

Детальніше про це читайте в розділі: Які ризики є інвестиційними інвестиційними фондами (REITs)?

Дан Московіц не має жодних посад в АКР.