Іпотечні бали: у чому сенс?

Структура іпотеки будинку різниться по всьому світу. Оплата за іпотечні пункти є звичайною практикою в США. За анекдотичними свідченнями, це може бути унікально американський підхід до фінансування житла.

Що таке іпотечні бали

Іпотечні бали бувають двох різновидів: пункти виникнення та знижки. В обох випадках кожна точка, як правило, дорівнює 1% від загальної суми застави. Наприклад, у домашньому кредиті на суму 300 000 доларів США один бал дорівнює 3000 доларів.

Орієнтовні бали використовуються для компенсації позичальників. Не всі іпотечні постачальники вимагають оплати пунктів походження, а ті, хто це робить, часто готові домовитись про плату. На дисконтні пункти - передоплата. Купівля кожного пункту, як правило, знижує процентну ставку по іпотеці на 0, 25%. Більшість кредиторів надають можливість придбати в будь-якому місці від однієї до трьох знижок.

До прийняття нового податкового закону у 2017 році (який застосовується до податкових років 2018-2025 рр.) Пункти походження не підлягали сплаті податку, але пункти дисконтування можна було вирахувати за Графіком А. Вперед, пункти дисконтування підлягають вирахуванню, але обмежуються спочатку $ 750 000 позики. Крім того, існує більш високий стандарт вирахування, тому бажано звернутися до податкового бухгалтера, щоб дізнатися, чи могли ви отримати податкові пільги від пунктів придбання.

Ми зупинимося тут на очках знижок та на тому, як вони можуть зменшити загальні іпотечні платежі. Майте на увазі, що коли кредитори рекламують ставки, вони можуть показувати ставку, засновану на купівлі очок.

Чи варто платити за очки знижок?

Відповідь на це питання потребує розуміння структури іпотечних платежів. При розгляді того, платити чи ні за знижки, слід враховувати два основні фактори. Перший передбачає тривалість часу, який ви очікуєте прожити в будинку. Взагалі, чим довше ви плануєте залишитися, тим більше буде ваші заощадження, якщо ви придбаєте знижки. Розглянемо наступний приклад позики на 30 років:

• У іпотеці на 100 000 доларів США із відсотковою ставкою 5% ваш щомісячний платіж за основною сумою та відсотками становить 537 доларів на місяць.
• При купівлі трьох дисконтних пунктів ваша процентна ставка складе 4, 25%, а ваш щомісячний платіж - 492 доларів на місяць.

Придбання трьох очок знижки обійдеться вам у 3000 доларів в обмін на економію 45 доларів на місяць. Вам потрібно буде утримувати будинок протягом 66 місяців або п’яти з половиною років, щоб вийти з ладу навіть на купівлю пункту. Оскільки 30-річна позика триває 360 місяців, придбання очок - це мудрий крок у цьому випадку, якщо ви плануєте довго жити у своєму новому будинку. Якщо, з іншого боку, ви плануєте залишитися лише кілька років, ви можете придбати менше очок або взагалі жодних. В Інтернеті є численні калькулятори, які допоможуть вам визначити відповідну кількість точок знижок на придбання, виходячи з часу, який ви плануєте володіти будинком.

Другий фактор, який слід враховувати при купівлі дисконтних очок, передбачає, чи є у вас достатньо грошей, щоб заплатити за них. Багато людей навряд чи можуть дозволити собі початковий внесок і витрати на закриття при покупці дому, а грошей на придбання очок просто не вистачає. У будинку на 100 000 доларів три пункти знижок є відносно доступними, але на будинку в 500 000 доларів три бали коштуватимуть 15 000 доларів. Крім традиційного 20% -ного внеску в розмірі 100 000 доларів за будинок в 500 000 доларів, ще 15 000 доларів можуть бути більше, ніж покупець може собі дозволити.

Використання калькулятора іпотеки - це хороший ресурс для бюджетування цих витрат.

Чи варто іпотечних пунктів?

Деякі люди стверджують, що гроші, сплачені за пунктами дисконтування, можна інвестувати на фондовий ринок і використати для отримання вищого прибутку, ніж суми, заощаджені оплатою за очки. Але для пересічного власника будинку страх потрапити в іпотечний кредит вони не можуть собі дозволити, переважає потенційна вигода, яка може бути нарахована, якщо їм вдасться вибрати правильну інвестицію. У багатьох випадках важливіша можливість погасити іпотеку.

Також майте на увазі мотивацію, яка стоїть за придбанням будинку. Хоча більшість людей сподіваються побачити, що місце проживання збільшиться, мало хто купує свій будинок строго як інвестицію. З точки зору інвестицій, якщо ваш будинок потроїться у ціні, ви, навряд чи, зможете продати його з тієї простої причини, що вам тоді знадобиться знайти десь ще, де жити.

Якщо ваш дім здобуває цінність, цілком ймовірно, що більшість інших будинків у вашій місцевості також зросте в ціні. Якщо це так, продаж вашого будинку дасть вам лише достатньо грошей на придбання іншого будинку за майже ту ж ціну. Крім того, якщо ви витратите цілих 30 років, щоб погасити свою іпотеку, ви, ймовірно, заплатили майже втричі первісну відпускну ціну будинку в основному і процентних витратах, і, отже, ви не заробите багато на шляху реального прибутку, якщо будете продавати за вищою ціною.

Суть

Купівля будинку - це головне фінансове рішення. Ретельно плануйте. Подивіться на цифри. Перш ніж розпочати покупки, визначтеся з щомісячною сумою платежів, яку ви можете собі дозволити, і визначте, як саме ви отримаєте цей платіж - чи то, зробивши великий внесок, придбавши знижки або придбавши менш дороге житло.

Тоді обов’язково покупок. Не погоджуйтесь на перший іпотечний пакет, на який ви натрапите. Є багато банків на вибір і численні ресурси, зокрема агенти з нерухомості, іпотечні брокери та Інтернет, які допоможуть вам придбати кращі пропозиції для вашої ситуації.