Прибуток від іпотечного боргу з MBS

За даними Федерального резервного банку Нью-Йорка, іпотечні залишки складали найбільшу складову боргу домогосподарств у другому кварталі 2018 року. Станом на 30 червня у звітах про споживчі кредити було встановлено загальну суму 9 трлн дол. 60 мільярдів доларів з першого кварталу року. Хоча очікується, що іпотечні ставки будуть зростати, попит на житло в поєднанні з низьким рівнем безробіття все ще може підживити ринок іпотечного кредитування. Це означає, що це запозичення неминуче розшириться. Така ситуація створює можливість для проникливих інвесторів, які можуть використовувати іпотечні цінні папери (MBS), щоб володіти частиною цього боргу.

Майте на увазі, що ці активи відігравали ключову роль у фінансовій кризі 2008 року. Банки знімали багато обмежень на іпотечне кредитування, деякі навіть не брали грошей і повністю фінансували кредити на нерухомість. Але основна частина нових власників будинків просто не могла дозволити собі виплати, що, здається, не заважало кредиторам. Вони все ще змогли заробити гроші, упакуючи позики та продаючи їх інвесторам. Це, в свою чергу, створило міхур, який у кінці лопнув у 2007 році. Ефект струменя вдарив про Lehman Brothers, в результаті чого банк розвалився, потім посилаючи ударні хвилі по всій світовій економіці.

Тож чи можете ви ще дозволити собі інвестувати ці активи? У цій статті ми покажемо, як можна використовувати MBS для доповнення інших активів з основним доходом.

Ключові вивезення

• Іпотечні цінні папери (MBS) - це інструменти з фіксованим доходом, які об'єднують окремі іпотечні кредити в єдиний цінні папери.
• У той час як MBS диверсифікує ризик нерухомості, вони також є дуже ризикованими та частково спричинені фінансовою кризою 2008 року та крахом іпотечного ринку.
• З того часу люди почали ретельно перевіряти окремі пропозиції MBS і можуть ідентифікувати вигідні цінні папери.
• Окремим інвесторам важко отримати доступ до MBS, але вони можуть це зробити опосередковано через пайові фонди, які інвестують у MBS.

Як вони формуються

Іпотечні цінні папери - це боргові зобов'язання, придбані у банків, іпотечних компаній, кредитних спілок та інших фінансових установ, а потім зібрані в пули урядовою, квазіурядовою чи приватною особою. Потім ці суб'єкти продають цінні папери інвесторам. Цей процес проілюстровано нижче:

1. Покупці нерухомості позичають у фінансових установ
2. Фінансові установи продають іпотечні кредити суб'єктам МБС.
3. Суб'єкти МБС формують іпотечний пул та випускають іпотечні цінні папери.
4. Люди інвестують у пули MBS.

Види МБС

Існує два типи МБС. Сертифікат проходження або участі являє собою пряме право власності на пул іпотечних кредитів. Ви отримаєте пропорційну частку всіх платежів за основною ставкою та відсотками, здійсненими в пул, коли емітент отримує щомісячні платежі від позичальників. Іпотечний пул, як правило, має термін погашення від п'яти до 30 років. Однак грошовий потік може змінюватися з місяця в місяць, залежно від того, скільки іпотечних платежів погашено достроково. Саме тут лежить ризик передоплати. Коли нинішні процентні ставки знижуються, позичальники можуть рефінансувати та погашати свої позики. Потім інвестори повинні намагатися знайти дохідність, аналогічну їх первісної інвестиції, у нижчому, поточному процентному ставці. І навпаки, інвестори можуть зіткнутися з ризиками процентної ставки, коли процентні ставки зростають. Позичальники залишаться за своїми позиками, залишаючи інвесторів заниженими з нижчою прибутковістю в умовах зростання поточних процентних ставок.

Другий тип MBS - це заставне зобов'язання з застави (CMO). Це пул прохідних іпотечних кредитів.

Існує кілька типів ООП, які розроблені для зменшення ризику передоплати інвесторами. У результаті послідовного виплати CMO емітенти розподілять грошовий потік власникам облігацій із серії класів, званих траншами. Кожен транш зберігає іпотечні цінні папери з подібною схемою погашення та грошових потоків. Кожен транш відрізняється від інших в рамках ООП. Наприклад, ООП може мати чотири транші з іпотечними кредитами, які в середньому мають два, п'ять, сім та 20 років. Коли іпотечні платежі надійдуть, емітент СМО спочатку сплачує вказану купонну процентну ставку власникам облігацій у кожному транші. Планові та позапланові основні виплати першими траншами підуть інвесторам. Після їх виплати інвестори пізніх траншів отримуватимуть основні платежі. Концепція полягає у перенесенні ризику передоплати з одного траншу на інший. Деякі CMO можуть мати 50 або більше взаємозалежних траншів. Тому ви повинні зрозуміти характеристики інших траншів в CMO, перш ніж інвестувати кошти. Існує два типи траншів:

• Транши PAC використовують концепцію поточного фонду, щоб допомогти інвесторам зменшити ризик передоплати та отримати більш стабільний грошовий потік. Встановлюється супутня облігація для поглинання надлишкової основної суми, оскільки іпотека погашається достроково. Тоді, маючи дохід з двох джерел (PAC та супутня облігація), інвестори мають більше шансів отримати виплати за початковим графіком погашення.
• Z-транші також відомі як накопичувальні облігації або транші накопичувальних облігацій. Протягом періоду нарахування відсотки інвесторам не сплачуються. Натомість основна сума збільшується зі складеною швидкістю. Це виключає ризик інвесторів змусити реінвестувати з меншою дохідністю, якщо поточні ринкові ставки знизяться. Після виплати попередніх траншів, власники траншів Z отримають купонні виплати, виходячи з більшого основного залишку облігації. Крім того, вони отримуватимуть будь-які основні передоплати за основні іпотечні кредити. Оскільки відсотки, що нараховуються протягом періоду нарахування, оподатковуються - навіть якщо інвестори насправді не отримують їх, Z-транші можуть бути краще підходять для рахунків, що відкладаються податком.

Позбавлені іпотечні цінні папери - це MBS, які сплачують інвесторам лише основну суму (PO) або лише відсотки (IO). Смуги створюються з MBS, або вони можуть бути траншами в CMO.

• Тільки головний (PO): інвестори платять ціну за зниженою знижкою і отримують основні платежі від базових іпотечних кредитів. Ринкова вартість підприємства може широко коливатися на основі поточних процентних ставок. У міру зниження процентних ставок передоплата може зростати, а вартість PO може зростати. З іншого боку, коли поточні ставки зростають і передоплата знижується, PO може знизитись.
• Тільки відсотки (IO): IO суворо сплачує відсотки, що базуються на сумі непогашеної основної суми. Оскільки амортизація іпотеки та передоплата знижують основний залишок, грошовий потік МО зменшується. Вартість IO коливається навпроти PO в тому, що в міру падіння поточних процентних ставок та передоплати дохід може знижуватися. І коли поточні процентні ставки зростають, інвестори, швидше за все, отримуватимуть відсоткові платежі протягом більш тривалого періоду, тим самим збільшуючи ринкову вартість IO.

Fitch Ratings та інші надають кредитні рейтинги, а також купонні ставки та терміни погашення для MBS.

Емітенти MBS

Ви можете придбати MBS у кількох різних емітентів. Інвестиційні банки, фінансові установи та домобудівники випускають цінні папери, захищені іпотекою. Їх рейтинг кредитоспроможності та безпеки може бути значно нижчим, ніж рейтинг державних установ та державних підприємств.

Фредді Мак - федеральне регульоване державне підприємство, яке купує іпотеку у кредиторів по всій країні. Потім він перепаковує їх у цінні папери, які можуть бути продані інвесторам у найрізноманітніших формах. Фредді Мак не підтримується урядом США, але корпорація має спеціальні повноваження брати позики у казначейства США.

Fannie Mae - компанія, що належить акціонерам, яка в даний час торгується поза коштами. Він був вилучений з S&P 500 у 2008 році та виключений з Нью-Йоркської фондової біржі у 2010 році після того, як він впав нижче мінімальних вимог до ціни. Він не отримує державного фінансування чи підтримки. Що стосується безпеки, то MBS Фанні Мей підтримується фінансовим здоров'ям корпорації, а не урядом США.

Джинні Мейс - єдиний MBS, який підтримується цілковитою вірою і заслугами уряду США. В основному вони складаються з позик, застрахованих Федеральною адміністрацією житлового господарства або гарантованих Адміністрацією ветеранів.

Пайові інвестиційні фонди

Якщо вам подобається ідея отримання прибутку від збільшення приросту іпотечних кредитів, але ви не досліджуєте всі типи MBS, можливо, вам буде зручніше іпотечних пайових фондів. Є кошти, які інвестують лише в один тип MBS, наприклад, Джінні Мейс, в той час як є й інші, які включають різні типи MBS у межах своїх інших державних облігацій.

Крім більшої диверсифікації позик, пайові фонди можуть реінвестувати всі доходи основної суми в інші MBS. Це дозволяє інвесторам отримувати дохідність, яка змінюється з поточними ставками, а також зменшить ризик попередньої оплати та процентних ставок.

Суть

MBS може запропонувати підтримку федерального уряду, щомісячний дохід та фіксовану ставку відсотків. Мінусом, однак, є те, що термін може бути непевним, і вони можуть не збільшуватися як інші облігації, коли поточні процентні ставки знижуються. Крім того, не забувайте, що ви можете отримати частину основної суми, повернуту з кожним щомісячним платежем. Отже, на момент погашення може не залишатися жодної основної суми для реінвестування.