Торгова нерухомість, щоб утримати таксиста

Якщо ви коли-небудь були дитиною, коли-небудь торгували бейсбольними картами з другом, ви вже знайомі з основним принципом "обміну на зразок роду". Можливо, твій приятель дуже любив Хосе Кансеко і хотів твою карту-новобранку Canseco, але ти підозрював, що його кар'єра може закінчитися погано. Ви двоє погодилися поміняти Канссеко на кілька його майбутніх карток. Ви підрахували вартість вашої картки і вирішили, які картки з нього ви хочете взамін, а потім зробили своп. Це безпечна ставка, що IRS не перервав дії.

Біржа подібного роду (також її називають розділом 1031 біржі) дозволяє інвесторам з нерухомості робити подібну дію, відкладаючи прибуток або збитки від капіталу, купуючи або продаючи нерухомість. По суті, обмін подібного роду дозволяє обміняти інвестиційні властивості з іншим інвестором і утримувати податківця від угоди до набагато пізніше, коли майно врешті продається за готівку. Звичайно, процес не такий простий, як замінити кілька бейсбольних карт, але ця стаття покаже вам, як це робиться.

Чому варто розглянути обмін
Можливість відстрочення податкових зобов’язань за допомогою біржі 1031 (названої у розділі 1031 Кодексу внутрішніх доходів) заохочує інвесторів перебалансувати портфелі нерухомості та використовувати більш вигідні кошти, які вони в іншому випадку платять податками. Здатність до відновлення балансу є особливо важливою у сфері нерухомості, оскільки, на відміну від окремих акцій та облігацій, одна власність може становити значну частину вартості портфеля.

Через сконцентрований характер інвестицій у нерухомість важливо, щоб менеджери портфелів мали гнучкість перебалансувати свої портфелі та робити тактичні ставки або в різних секторах власності, або в інвестиційних регіонах. Біржа 1031 заохочує таке збалансування, дозволяючи інвесторам пересуватись та вибувати з нерухомості через обмін однієї власності на іншу без тягаря негайного нарахування податків на приріст капіталу. Постійно використовуючи 1031 біржі під час придбання та розпорядження майном, інвестори можуть відкласти податок на приріст капіталу, поки не настане час ліквідувати частину або весь портфель, не відбудеться сприятливих змін у податковому законодавстві або вони накопичили достатню капітальну втрату, щоб компенсувати зобов’язання щодо приросту капіталу. (Докладніше про те, як Розділ 1031 працює для вас, ознайомтеся з операціями Smart Real Estate .)

Огляд
Для того, щоб отримати право на цей податковий режим, інвестори повинні дотримуватися певних вимог та обмежень щодо видів нерухомості, яку вони можуть обміняти, місця розташування об'єктів нерухомості та терміни певних ключових подій. У наступному розділі викладете детальний опис різних вимог, але важливо спершу зазначити, що основне місце проживання не відповідає вимогам, тому, на жаль, ви не зможете поміняти заміський кондоміум на пляжний будинок у Малібу. (Докладніше про продаж особистого місця проживання читайте в розділі « Чи продасть ваш будинок у вас з податковим шоком?» І чи правда, що ви можете продати свій будинок, а не сплачувати податок на приріст капіталу? )

Координація необхідних елементів може бути досить складним завданням. Для полегшення необхідних торгів та документації інвестори зобов'язані використовувати сторонні кліринговий дім під назвою "кваліфікований посередник (QI)", який обробляє всі кошти, пов'язані з купівлею, продажем та обміном майнами. Оскільки кошти не надходять безпосередньо через рахунки платника податків, і платник податків ніколи не контролює будь-яку з грошових коштів, отриманих трансакцією, інвестор фактично повернув доходи від капіталу в обмінені об'єкти і може відкласти податок на приріст капіталу до продажу речові активи на готівку.

Налаштування та здійснення обміну 1031 та відповідний податковий режим угоди можуть бути дуже складними. У наступному розділі наведено короткий та спрощений опис вимог та кроків, необхідних для здійснення обміну 1031.

Вимоги до транзакцій

Кваліфікаційні властивості
Біржа працює лише на інвестиційну нерухомість або комерційну нерухомість. Інвестиційна нерухомість - це та, яка купується з метою оренди та отримання доходу. Комерційна власність є власністю та використанням бізнесу і зберігається на балансі як актив. Усі реальні властивості в США, будь то покращені чи не поліпшені, як правило, подібні. Нерухомість за межами Сполучених Штатів вважається власністю "не як-то". Розділ 1031 не поширюється на біржі товарно-матеріальних цінностей, акцій, облігацій, векселів, інших цінних паперів або особистого майна будь-якого типу. (Для огляду різних типів власності ознайомтеся з нашим навчальним посібником з вивчення інвестицій у нерухомість та інвестування в нерухомість .)

Некваліфіковані активи та завантаження
Якщо транзакція передбачає майно або готівкові кошти, що не кваліфікуються, (не подібного роду), то інвестор повинен визнати прибуток від продажу та сплатити податки відповідно. Якщо припустити, що вартість однієї з обмінних властивостей більша, ніж величина іншої, некваліфіковані активи, які використовуються для вирівнювання вартості між біржами, називаються "завантажувальними" і все ще підлягають нормальному оподаткуванню прибутковості капіталу.

Хронометраж
Хоча транзакції не повинні бути одночасними, існують обмеження щодо певних елементів часу транзакцій. Наприклад, для того, щоб кваліфікувати транзакцію як біржу 1031, інвестор повинен ідентифікувати майно, яке слід обміняти перед закриттям, та визначити майно, що заміняється, протягом 45 днів після закриття продажу першого активу. Крім того, операція з придбання майна, що заміщається, повинна бути здійснена протягом 180 днів з моменту здійснення першої угоди. Для більшості інвесторів одним із найскладніших завдань є визначення активів, що замінюються, протягом 45 днів після продажу відмовленого активу. Однак важливо, щоб вони зробили це, оскільки ці обмеження в часі дуже суворі, і IRS не надає розширення.

Кваліфікований посередник
Через складність цих домовленостей та вимог та обмежень щодо біржі інвестори, які спонсорують біржу, повинні використовувати кваліфікованого посередника для полегшення угоди. Кваліфікований посередник, визначений як корпорація, яка працює на повний робочий день із сприяння 1031 бірж, не надає юридичних чи податкових консультацій. Це не може бути ділова сторона, така як фірма CPA, адвокат чи агент з нерухомості, який не мав жодних стосунків із оподатковуваною стороною протягом 24 місяців до першої операції з майном. Переважно, QI повинен бути стороннім бізнесом, який раніше не надавав жодної з цих послуг жодним учасникам транзакцій.

QI виконує різні послуги з сприяння та виступає мостом між залученими сторонами, щоб допомогти структурувати та здійснювати обмін. До його обов'язків входять:

• Підготовка всієї необхідної документації та функціонування клірингового дому, щоб гарантувати, що всі відповідні сторони отримають документацію.
• Забезпечення того, що кошти зберігаються на забезпеченому та застрахованому банківському рахунку, а також будь-які виплати здійснюються на декретні рахунки після завершення транзакцій.
• Подання повного обліку операцій для записів платників податків та надання форми 1099 платникам податків та IRS, що підтверджує необхідні податки та сплачені податки на приріст капіталу.

Суворі правила IRS щодо певних вимог підкреслюють цінність кваліфікованого посередника та важливість вибору відповідного. Однією з найважливіших послуг QI є відстеження учасників транзакцій та забезпечення їх відповідності вимогам, необхідним для платників податків, які мають право на пільгове податкове ставлення до своїх прибутків від нерухомості, тому важливо, щоб інвестори ретельно досліджували та вибирали посередника своєї операції. (Для відповідного читання ознайомтеся з перевагами використання адвоката з нерухомості .)

У наступному розділі буде висвітлено обмін між власностями, а інвестори повинні дотримуватися основних строків.

Кілька обмінів власності
При подібній біржі інвестор не зобов’язаний здійснювати обмін нерухомістю один на один. Кілька властивостей можна використовувати з будь-якої сторони біржі, якщо виконуються наступні правила. Ці правила зазвичай називають правилами "три властивості", "95%" та "200%".

• Правило трьох властивостей - Будь-які три об'єкти нерухомості можуть кваліфікуватися незалежно від ринкової вартості.
• Правило 95% - будь-яка кількість об'єктів нерухомості може кваліфікуватися до тих пір, поки справедлива ринкова вартість (FMV) властивостей, отриманих до кінця періоду обміну, не перевищує 95% сукупної FMV усіх виявлених потенційних замінних властивостей.
• Правило 200% - будь-яка кількість властивостей може бути замінена до тих пір, поки сукупний FMV властивостей заміни не перевищує 200% об'єднаного FMV всіх обмінюваних властивостей на початкову дату передачі.

Хоча IRS є досить гнучким у кількості активів, яку він дозволить обміняти, щоб сприяти відстрочці податку на приріст капіталу, він дуже суворий щодо термінів визначення цих властивостей та проведення обміну.

План транзакцій та часова шкала
Хоча план транзакцій та часовий графік обміну 1031 можуть стати надзвичайно складними, деякі позиції дотримуються базового формату та схожі для більшості транзакцій.

1. Спочатку інвестор, який бажає вступити в біржу подібного роду, визначить майно чи майно, яке продається - "відмовлене майно" - і потім за допомогою посередника продасть його третій особі. Посередник отримує кошти як продавець і забезпечує всі кошти у формі депозиту.
2. Маючи кошти в депозитному розпорядженні, інвестор має 45 днів для вибору однієї або декількох "замінних властивостей" для обміну, які повинні бути придбані у стороннього продавця протягом 180 днів після першої транзакції. Посередник виступає покупцем, забезпечує його дескроу, а потім передає відповідні кошти продавцю або продавцям. (Допоможіть знайти заміну, ознайомтеся з топ-10 особливостей вигідного майна в оренду та пошуку щастя в комерційній нерухомості .)
3. Далі, QI готує всю облікову документацію для платника податків, яка свідчить про те, що кошти пройшли через кліринговий центр QI і що на рахунки платника податків / інвестора не надійшло коштів. QI також готує формуляр 1099 із зазначенням будь-яких прибутків капіталу, отриманих від створення некваліфікованого "завантаження", та будь-яких податків, сплачених у рамках транзакції, та пересилає форму до IRS.
4. Врешті-решт платник податків подасть IRS форму 8824 разом з IRS, а також будь-який аналогічний документ, необхідний державі, в якій розташовані майно, або платнику податків. На додаток до полегшення обміну, кваліфікований посередник також виготовить усі обмінні документи, необхідні для проведення операцій, такі як майнові акти та договори на нерухомість.

Оскільки QI контролював кошти як від купівлі-продажу обміненого майна, так і через те, що інвестор отримав майно замість грошових коштів за продаж відмовленого активу, приріст капіталу відкладається. За винятком будь-якого "завантаження", приріст капіталу може бути відкладений безперервно за допомогою бірж подібного роду доти, доки активи не будуть продані за готівку. З цього моменту накопичені прибутки від капіталу будуть оподатковуватися за допомогою існуючих методів оподаткування.

Висновок
Обмін подібними видами може бути не таким простим, як бейсбольні картки вашої молоді, але це дозволяє вам торгувати своїми інвестиційними властивостями і утримувати податківця від угоди. Постійно вступаючи в подібні біржі подібного роду, інвестори можуть здійснювати трансфери нерухомості для збільшення або зменшення експозиції до певних секторів власності, і в той же час відкладати приріст капіталу до тих пір, поки нерухомість врешті не продається за готівку. Після того, як ви зрозумієте правила гри, це прекрасний спосіб ефективно збалансувати свій портфель нерухомості.

Щоб дізнатися більше про стратегії, щоб бути на крок попереду податкової людини, читайте податкові поради щодо індивідуальних інвесторів та податкові поради щодо заощадження грошей на кінець року .