5 ризикових видів іпотеки, яких слід уникати

Якщо є що-небудь, що ми дізналися з кризису 2008 року та краху 1987 року, ми повинні бути обережними, коли позичати гроші на придбання чи рефінансування будинку. Вибір обраного іпотечного кредиту може означати різницю між одним власником вашого будинку в кінці кінців або виявленням посеред викупу або навіть банкрутства. У цій статті ми обговоримо типи іпотечних кредитів, з якими у людей найчастіше виникають проблеми, та пояснимо, чому вони погана ідея, якщо вони узгоджуються з неправильним позичальником.

Що робить іпотечний ризик?

Через житлову кризу багато хто з нас прийшли до думки, що певні види іпотеки за своєю суттю є ризикованими. Однак іпотечні експерти скажуть вам, що ризикована іпотека - це дійсно позиковий продукт, який не відповідає можливостям погашення позичальника. (Погляньте на фактори, які спричинили спалах та вигорання цього ринку, ознайомтеся з паливом, яке живило крах субпрійма .)

Кіт Т. Ґумбінгер, віце-президент HSH Associates, погоджується, кажучи, "вірите чи ні, продукти, доступні [близько 2009 року], не були особливо ризикованими для потрібної аудиторії". Проблема полягала в тому, що певні види іпотеки узгоджувались із неправильними позичальниками, а кредитори казали позичальникам: "Ви завжди можете рефінансувати". Це могло здатися правдою, коли ціни на житло росте роками, але це неправда, коли домашні цінності знижуються.

Статистика ринку житла незабаром після кризи 2008-2009 рр. Підтримує ці твердження. Згідно з даними Національного опитування Асоціації іпотечних банкірів, у другому кварталі 2010 року типи позик з найвищим відсотком стартів викупу були іпотечними кредитами з регульованою ставкою за низькою ставкою (ARM), старт стягнення яких становить 3, 39%. АРМ із зміною процентних ставок є особливо ризикованим іпотечним продуктом для позичальників із фінансовою ситуацією, що не відповідає ідеальній.

Для порівняння, в опитуванні було встановлено, що ставки стягнення за кредитами VA - 0, 70%, основні позики - 0, 71%, кредити FHA - 1, 02%, основні кредити - 1, 96%, а кредити з фіксованим накладом - 2, 3%. Ці дані вказують на те, що будь-який вид іпотеки може бути поганою ідеєю для позичальника, що не працює на первинному рівні, і навіть прості позичальники можуть потрапити в проблеми, якщо вони не розуміють зброю.

Насправді навіть іпотека з фіксованою ставкою може завдати шкоди позичальникам. Давайте розглянемо наш перший ризикований вид іпотеки.

1. 40-річна іпотека з фіксованою ставкою
Позичальники з іпотекою з фіксованою ставкою можуть мати низьку швидкість звернення стягнення, але це не означає, що іпотека з фіксованою ставкою завжди є хорошою ідеєю. 40-річна іпотека з фіксованою ставкою є одним із таких продуктів, оскільки чим довше ви позичаєте гроші, тим більше відсотків ви сплачуєте.

Скажімо, ви хочете придбати будинок на суму 200 000 доларів за 10% початкового внеску. Сума, яку вам потрібно буде позичити, становить 180 000 доларів (200 000 доларів за мінусом 20 000 доларів).

За відсотковою ставкою 5%, ось щомісячні платежі та загальна сума, яку ви будете платити за житло за різних умов, якщо ви будете зберігати кредит протягом свого життя:

Наведена вище діаграма - це спрощене порівняння. Насправді процентна ставка буде найнижчою для 15-річної позики та найвищою для 40-річної позики. Ось більш реалістичне порівняння:

Як ви бачите на малюнку 2 вище, 40-річна іпотека на 0, 6% перевищує відсотки, і вона знизить ваш щомісячний рахунок лише на 23 долари, з 988 до 965 доларів. Однак це коштуватиме вам додаткових 107 570, 82 дол. США протягом терміну дії кредиту. Більшість людей не можуть дозволити собі викинути такі гроші. Беручи 40-річну іпотеку, ви збільшуєте ризик того, що вам не вистачить пенсії, не зможете платити за навчання в коледжі своїх дітей або будь-яку кількість інших сценаріїв. У кращому випадку ви витрачаєте 107 570, 82 долара, які ви могли витратити на канікули, електроніку, приємні обіди та інші цікаві витрати. Хто хоче це зробити?

2. Іпотека з регульованою ставкою
Іпотека з регульованою ставкою (ARM) має фіксовану процентну ставку на короткий початковий термін, яка може становити від шести місяців до 10 років. Ця початкова процентна ставка, яка називається тизерною ставкою, часто нижча, ніж процентна ставка за 15- чи 30-річним фіксованим кредитом. Після початкового терміну ставка періодично коригується - це може бути раз на рік, раз на півроку чи навіть раз на місяць.

"Будь-який кредит, який має фіксовану процентну ставку на термін, менший від терміну позики, несе величезний ризик щодо процентної ставки", - каже каліфорнійський брокер з нерухомості Грег Кук з мережі "Перші покупці додому".

Ризик процентної ставки - це ризик того, що при збільшенні процентних ставок щомісячні платежі під ARM будуть дорожчати, а в деяких випадках - це витрати, які власник дому не може собі дозволити.

Елемент непередбачуваності, який поставляється з ARM, є проблемою для багатьох людей, особливо якщо вони мають фіксований дохід або не очікують, що їх доходи зростуть.

АРМ стають ще більш ризикованими, якщо у вас є іпотека на джамбо, просто тому, що чим вище ваша основна сума, тим більше зміна процентної ставки вплине на ваш щомісячний платіж.

Враховуючи це, Мері Тоотикян, досвідчений іпотечний процесор та андеррайтер та автор книги "Приголомшені в Америці", зазначає, що "Історично люди не залишаються у своїх будинках чи в заставі більше п'яти-семи років. Тому, навіщо платити більш високу ставку [за 30-річну фіксовану позику, коли буде зроблена іпотека з нижчою ставкою? "

Важливо також зазначити, що регульована процентна ставка може коригуватися вниз, зменшуючи щомісячний платіж. Це означає, що ARM можуть бути хорошим вибором, якщо ви очікуєте зниження процентних ставок у майбутньому. Звичайно, не можна прогнозувати майбутнє. (Обидва типи іпотечних кредитів мають переваги та недоліки залежно від ваших фінансових потреб та перспектив. Для більш детального ознайомлення читайте " Іпотечні кредити: Фіксована ставка проти регульованої ставки" .)

3. Іпотечні лише відсотки
При іпотеці, призначеній лише для процентів (IO), позичальник сплачує лише відсотки за іпотекою протягом перших п'яти до 10 років, дозволяючи знизити щомісячну іпотечну виплату протягом цього часу. Це робить іпотечні кредити, що стосуються лише відсотків, привабливими для деяких інвесторів у нерухомість, які володітимуть будинком лише на короткий проміжок часу та хочуть зменшити свої балансові витрати.

Іпотечний кредит також може бути корисним для людей, які отримують нерегулярний дохід, та людей, які мають значний потенціал для збільшення доходів у майбутньому, але лише якщо вони достатньо дисципліновані, щоб здійснити більш високі виплати, коли вони можуть собі це дозволити.

Мінус полягає в тому, що процентна ставка за іпотечним кредитом з виводу, як правило, вища, ніж ставка, яку ви платите за звичайну іпотеку з фіксованою ставкою, оскільки люди частіше за замовчуванням отримують позики, призначені лише для відсотків. (Ці позики можуть бути вигідними, але для багатьох позичальників вони представляють фінансову пастку. Дізнайтеся більше у іпотеці, що стосується лише відсотків: Безкоштовні будинки чи бездомні? )

Крім того, якщо ви не є фінансово вигідним позичальником, іпотека, що стосується лише відсотків, може бути надзвичайно ризикованою з будь-якої однієї або декількох з наступних причин:

• Ви не можете дозволити собі значно вищі щомісячні платежі, коли закінчується лише відсотковий період. На даний момент ви все одно будете сплачувати відсотки, але ви також будете погашати основну суму протягом коротшого періоду, ніж ви б отримали кредит з фіксованою ставкою.
• Ви не можете рефінансувати, тому що у вас мало власного капіталу.
• Ви не можете продати, оскільки у вас мало власного капіталу, а ціни на житло знизилися, що ставить вас під водою.
• Позичальники, які зберігають лише відсотковий кредит протягом життя, будуть платити значно більше відсотків, ніж вони мали б за звичайною іпотекою.
• Залежно від того, як структурована позика, ви можете зіткнутися з великою виплатою основного платежу в кінці терміну позики.

Якщо ви є позичальником, який не є хорошим кандидатом на отримання позики підряду, будь-яка з цих проблем може призвести до того, що ви втратите житло за найгіршого сценарію. За дещо менш поганим сценарієм, позика введення-виводу може просто коштувати вам набагато дорожче, ніж потрібно насправді платити, щоб бути власником будинку.

4. АРМ-орієнтовані лише на інтерес
У деяких позиках, призначених лише для відсотків, які називаються ARM, лише відсоткова ставка не є фіксованою, але може зростати або знижуватися на основі ринкових процентних ставок. По суті, ARM, що займається лише інтересом, приймає два потенційно ризиковані види іпотеки та об'єднує їх в єдиний продукт.

Ось приклад того, як цей продукт може працювати. Позичальник сплачує відсотки лише за фіксованою ставкою протягом перших п'яти років. Потім протягом наступних п’яти років позичальник продовжує сплачувати лише відсотки, але відсоткова ставка щорічно коригується на основі ринкових процентних ставок, що означає, що процентна ставка позичальника може або підвищуватися, або знижуватися. Тоді протягом решти терміну позики, скажімо, 20 років, позичальник поверне фіксовану суму основної суми щомісяця плюс відсотки щомісяця за процентною ставкою, яка змінюється щороку.

Багато людей просто не мають фінансового чи емоційного характеру, щоб витримати невизначеність, що стосується ARM. (Для отримання додаткової перевірки зброї з можливістю оплати: бомба з часом? )

5. Позики на низький внесок
Здається, що низький ризик знизити лише 3, 5%, тому що ви не розлучаєтеся з великою кількістю грошей. Насправді, позики на VA та Федеральну адміністрацію житлового господарства (FHA), які мають вимоги до початкових платежів 0% та 3, 5% відповідно, мають одні з найнижчих стартових ставок стягнення. Проблема з низьким внеском полягає в тому, що якщо ціни на житло знизяться, ви можете застрягнути в ситуації, коли ви не можете продати чи рефінансувати.

Якщо у вас є достатньо грошей у банку, ви можете придбати себе за іпотекою, але більшість людей, які здійснюють низькі внески в своїх будинках, не мають значних резервів грошових коштів.

Суть

Хоча більшість позик, які деякі іпотечні кредитори можуть вважати по-справжньому високоризикованими, як ARM, призначений лише для відсотків, більше не є на ринку, є ще багато способів, як закінчитися поганою іпотекою, якщо ви зареєструєтесь на продукт, який насправді не підходить вам. (Також див. Самозайнятість? 5 кроків до зарахування іпотеки .)