Вартісний підхід
Підхід до вартості - це метод оцінки нерухомості, який передбачає, що ціна, яку покупець повинен заплатити за майно, повинна дорівнювати вартості на будівництво еквівалентної будівлі. При оцінці підходу до витрат ринкова ціна майна дорівнює вартості землі плюс вартість будівництва за вирахуванням амортизації. Він дає найбільш точну ринкову вартість, коли майно є новим.
Розуміння підходу до вартості
Підхід до вартості - це один із трьох методів оцінки нерухомості; інші - підхід доходу та порівняльний підхід.
Замість того, щоб зосереджуватися на цінах, які продають інші, подібні будинки в цьому районі, або здатності нерухомості отримувати дохід, цей метод оцінює нерухомість, обчислюючи, скільки коштуватиме будівля сьогодні, якби її зруйнували та потребували заміни. Він також враховує, скільки коштує земля, і робить відрахування за будь-які втрати вартості, інакше відомі як амортизація.
Логіка цього підходу полягає в тому, що покупцям мало сенсу платити більше за нерухомість, ніж те, що варто було б побудувати з нуля.
Існує два основні типи оцінок підходу до витрат:
- Метод відтворення: Цей підхід вважає, що репліка властивості будується і привертає увагу до дублювання оригінальних матеріалів.
- Метод заміни. У цьому випадку передбачається, що нова конструкція має таку ж функцію з новішими матеріалами, використовуючи сучасні методи будівництва та оновлений дизайн.
Коли всі кошториси зібрані, підхід до вартості розраховується наступним чином: вартість заміни або відтворення - амортизація + вартість землі = вартість майна.
Ключові вивезення
- Метод оцінки затрат рекомендує ціну, яку покупець повинен заплатити за майно, яка повинна дорівнювати витратам на побудову еквівалентної структури.
- Ринкова ціна на нерухомість дорівнює вартості землі плюс вартість будівництва за вирахуванням амортизації.
- Підхід до витрат вважається менш надійним, ніж інші методи оцінки нерухомості, але може бути корисним у певних випадках.
Переваги та недоліки вартісного підходу
Підхід щодо витрат, як правило, вважається менш надійним, ніж методологія доходу та порівняння. Це вимагає певних припущень, включаючи прийняття як належне, що для покупця є достатня кількість землі для побудови ідентичної власності.
Крім того, якщо порівнянна вільна земля недоступна, її значення слід оцінити, що робить оцінку менш точною. Відсутність подібних будівельних матеріалів також знижує точність оцінювання та збільшує можливість суб’єктивності. Розрахунок амортизації на старіші об'єкти нерухомості також не є простим і легко вимірюється.
Незважаючи на ці обмеження, є кілька випадків, коли підхід до витрат може бути корисним і навіть необхідним. Оцінка різних складових нерухомості окремо особливо корисна при роботі з майном, яке є новим або відрізняється від інших.
Приклади вартісного підходу
Властивості спеціального використання
Підхід до витрат є необхідним, а іноді і єдиним способом визначення вартості будівель виключного користування, таких як бібліотеки, школи або церкви. Ці ресурси приносять невеликий дохід і не часто продаються, що приводить до недійсності доходів і порівняльних підходів.
Нове будівництво
Підхід щодо витрат часто використовується і для нового будівництва. Кредитори на будівництво потребують оцінки витрат, оскільки будь-яка ринкова вартість або вартість доходу залежить від стандартів проекту та завершення. Проекти переоцінюються на різних етапах будівництва, щоб забезпечити звільнення коштів на наступний етап завершення.
Страхування
Страхові експертизи, як правило, використовують підхід до вартості, тому що лише цінність поліпшень не забезпечена, а вартість землі відокремлена від загальної вартості майна. Вибір між амортизованою вартістю та повною ціною заміщення чи відтворення є визначальним фактором для оцінки.
Комерційна нерухомість
Нарешті, підхід до витрат періодично покладається на оцінку комерційної нерухомості, наприклад, офісних будівель, роздрібних магазинів та готелів. Підхід доходу - це основний метод, який використовується тут, хоча підхід до витрат може бути реалізований, коли проектування, конструкція, функціональна корисність або клас матеріалів потребують індивідуальних коригувань.
Важливо
Коли оцінка підходу до витрат нижча за ринкові ціни, це може бути ознакою перегрітого ринку. І навпаки, регулярні оцінки вище ринкових цін можуть сигналізувати про можливість покупки.
Спеціальні міркування
Більшість житлових оцінок не використовують підхід до витрат. Натомість порівняння продажів зазвичай визначають ринкову оцінку цих видів нерухомості.
Виняток становить, якщо властивість недостатньо покращується або надмірно покращується для сусідства. У цьому випадку точна оцінка значення поліпшень додає точності визначення вартості, що неможливо, використовуючи лише порівнянний підхід.
Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.