Вам потрібен агент з нерухомості?

У найкращій книзі "Freakonomics" (2006) автори Стівен Д. Левіт та Стівен Дж. Дубнер обговорюють агентів з нерухомості та виділяють два тривожні кореляції:

• Агенти з нерухомості тримають власні будинки на ринку в середньому на 10 днів довше і погоджуються на ціну продажу, яка на 3% вища, ніж порівнянні будинки, які вони продають для своїх клієнтів (10 000 доларів за 300 000 доларів будинку).
• 6% комісії ділиться між агентом продавця та агентом покупця, і тоді агент повинен здати частину 3% комісії тому агенту, в якому він працює, витрачаючи в середньому 1, 5% комісії. Отже, хоча отримання 10 000 доларів більше для вас вдома може бути важливим, комісійна винагорода за ці додаткові гроші - це додаткові 150 доларів за додаткові 10 днів роботи.

Якщо припустити, що ці цифри є точними, чи розумно взагалі уникати агентів нерухомості? Давайте подивимось.

Продаж без агента
Продаж без агента - це складне завдання. Серед речей, про які береться агент, - це перерахування вашого будинку на службу кількох лістингу (MLS). Це основне джерело для більшості агентів з нерухомості, які шукають нерухомість від імені клієнтів. Незвичайно, що агенти показують лише будинки, які перелічені в MLS, оскільки вони знають, що для них буде домовлятися інший агент, а не мати справу з невідомим непрофесійним продавцем. Однак, не маючи переліку MLS може бути досить значним, багато будинків все ще успішно продаються через газети та класифіковані оголошення.

Самостійний продаж вашого будинку також вимагає великої кількості часу та енергії, оскільки вам потрібно буде виконати багато завдань, які ріелтор традиційно виконує від вашого імені. Люди, які продають власне житло, - це одне з наступних.

• Добре знайомий з процедурами та контрактами нерухомості
• Випробування води, щоб побачити, що вони можуть отримати за своє житло, якщо хочуть продати
• Дещо відчайдушно і не готовий втратити гроші на комісії

У всіх цих випадках люди, які продають власні будинки, повинні мати велику кількість вільного часу. Якщо ви готові до виклику, тоді прийміть його. (Детальніше про те, як прочитати, див. П'ять речей, які повинен знати кожен інвестор у нерухомість .)

Диявол, якого ви знаєте
Одна статистика, яка була б цікавою, але її важко виміряти, - це різниця в кінцевій ціні продажу майна, проданого власником, і тієї ж власності, що продається агентом. Незважаючи на те, що інтереси агента з нерухомості можуть суперечити вашим найкращим інтересам, ці професіонали все ще можуть слугувати важливій меті.
Агенти з нерухомості, як правило, мають більш реалістичне уявлення про те, що коштує житло, і хороші агенти вміють отримувати цю ціну. Крім того, агенти з нерухомості економлять ваш час, показуючи свій дім, не перериваючи свій графік більше, ніж потрібно.
Мабуть, найважливіша функція агента - забезпечити, щоб договори та інші юридичні питання були в порядку. Ніхто не хоче переживати весь стрес у перерахуванні та продажу свого будинку, а потім з'ясувати, що їх пред'являють позови за порушення договору, який може бути уникнути.
Хоча комісії беруть з вашої суті висновок, поради та належна ретельність (DD) хорошого агента, ймовірно, того варті. Завдання - знайти хорошого агента та переконатися, що ваші інтереси відповідають.

Вибір агента
Всі агенти не створені рівними. Коли ви думаєте продати свій будинок, перше, що вам слід зробити, - це попросити колег та друзів про направлення. Направлення від інших фахівців, як правило, несуть велику вагу і призводять до пільгового режиму, оскільки агент з нерухомості не захоче втрачати велике джерело рефералів.

Навіть хороший агент може перешкоджати типу власності, з якою він не звик мати справу. Отже, якщо у вас є певний тип власності, вам може знадобитися агент, який спеціалізується на такому типі майна. Агент дізнається більше про те, як і де продавати будинок, і, ймовірно, буде успішнішим у пошуку потенційних покупців. (Докладніше читайте у статті Пошук агента з лістингу .)

Встановлення своїх умов
Незважаючи на те, що обраний вами агент буде робити багато речей без вашого прямого дозволу, слідкуйте за деякими шкідливими звичками, які іноді проявляють агенти з нерухомості.

Однією з найчастіших проблем є бездіяльність. Іншими словами, агент може скинути ваш будинок в MLS і просто чекати, коли інший агент кусає, а не активно вдихає покупців. Чим довше ваш будинок на ринку, тим менш привабливим він стає, і більша ймовірність того, що торговий агент виставить низьку ставку. Складання тримісячної угоди про лістинг запобіжить цій проблемі. Якщо ваш будинок не продається через три місяці, ви перебуваєте у своїх правах віднести свій бізнес до іншого агента.

Ще одна сфера, де у вас є місце для проведення переговорів, - комісія. Хоча будинок на 100 000 доларів та будинок на 300 000 доларів відрізняються, механіки продажу майже однакові. Продаж нерухомості з високою цінністю дає більше сил вимагати менших комісій. Агенти з нерухомості часто попереджають клієнтів, що це може бути небезпечною тактикою, оскільки деякі агенти з купівлі-продажу не показуватимуть клієнтам будинки, які мають низькі комісії. Цей аргумент не витримує, оскільки фактична сума долара, яку отримують обидва агенти, значно більша за $ 300 000, навіть за 4% комісії.

Висновок
Незважаючи на недоліки того, що потрібно покластися на когось іншого, хороший агент коштує ваших грошей, якщо у вас немає освіти, часу, енергії та досвіду маркетингу, щоб продати власний дім. Пошук хорошого агента може спричинити помилкові старти, але якщо ви проходите реферали та встановлюєте власні умови, ви повинні виявити, що комісія, яку ви сплачуєте, - це добре витрачені гроші.