Як Сем Зелл зробив своє статок

Семюел Зелл - знакова постать у світі американської нерухомості. У 26 років він створив компанію, акціонерну групу Investments, яка інвестувала в нерухомість. З часу свого заснування, Інвестиційна група акціонерних інвестицій, яка тепер відома як Акціонерний Інтернаціонал, вийшла за межі нерухомості. Приватна фірма контролює інвестиційний портфель на мільярд доларів з інтересами, розповсюдженими на різних континентах та кількох галузях, включаючи фінанси, транспорт, енергетику та засоби масової інформації.

Зелл вважається творцем сучасного тресту на інвестиції у нерухомість (REIT), і він та його команда відіграють важливу роль у створенні деяких найбільших у світі публічно торгуваних REITS. Вони включають в себе Equity Residential (EQR), квартиру REIT з ринковою капіталізацією майже 24 мільярди доларів, а також Equity Commonwealth (EQC), офіс REIT з 86 об'єктами нерухомості в США та ринковою обмеженням майже 4 мільярди доларів (станом на Вересень 2018 року).

За даними Forbes, чиста вартість Зелла становить 5, 6 мільярда доларів. Ось огляд того, як він заробив свій стан.

Раннє життя та навчання в школі

Народившись у 1941 році, Целл виріс у єврейському домогосподарстві в Чикаго. Його батьки переїхали до Сполучених Штатів у 1939 році незадовго до вторгнення Німеччини до Польщі, а батько - оптовик ювелірних виробів.

З самого раннього віку Зелл проявляв інтерес до світу бізнесу. У 1953 році, коли йому було 12, він купував копії Playboy в об'ємних кількостях по дві чверті та пізніше перепродавав їх за будь-яку суму від 1, 50 до 3 доларів. "На решту того року я став імпортером - журналів Playboy в передмістя", - згадував Зелл на засіданні Інституту міського ландшафту 2013 року, називаючи цей досвід своїм "першим уроком попиту та пропозиції".

Підприємницька подорож Зелла тривала протягом усіх його коледж років. Перебуваючи в Мічиганському університеті, він і друг Роберт Лурі керували квартирними квартирами для різних орендодавців; їх перший концерт залучав 15 будинків. Але вони фактично витратили багато часу на придбання та покращення проблемних властивостей з метою або перевернути їх, або здати їх студентам. Після його закінчення в 1966 році Зелл керував загалом 4000 квартир і особисто володів десь між 100 і 200 з них. Він продав свою частку бізнесу з управління майном Лурі, перш ніж повернутися в Чикаго.

Рання кар'єра нерухомості

Незабаром після закінчення юридичного факультету та проходження адвокатської колегії Зелл приєднався до адвокатської фірми - з якої він кинув свою посаду після першого тижня. Врешті-решт він вирішив зробити кар’єру повного робочого дня з інвестицій у нерухомість.

У 1968 році Зелл заснував, що має стати акціонерною групою інвестицій, і наступного року переконав Лурі, свого партнера в юридичній школі, працювати з ним.

У США в кінці 1960-х - на початку 1970-х років відбулося багато надбудов, що сприяло краху ринку в 1973 році. Багатоквартирна житлова нерухомість вперше постраждала від спаду ринку. Багато позик на комерційну нерухомість увійшли до дефолту, і багато розробників врешті-решт відмовилися від своїх проектів. Ситуація подарувала Зеллу та Лур'є ідеальну можливість придбати високоякісні властивості за недорогими цінами. Наприкінці кризи двом вдалося піти з цінним портфелем квартир, офісів та торгових будинків.

Вони тримали портфель багато років, і, як результат, побачили, як варто повернути будівлі, а згодом перевищити попередні рівні оцінки. Тим часом Зелл і Луррі змогли обслуговувати свої боргові виплати за рахунок щомісячного доходу від оренди майнового виробництва. Такий підхід до інвестування в нерухомість був на той час досить новим; більшість інвесторів у власність заробляли гроші, перекидаючи будівлі, а не накопичуючи доходи від оренди.

Поза нерухомістю

Після успіху в перетворенні проблемних об'єктів на цінні, Зелл вирішив диверсифікувати свої інвестиції. До 1980-х він почав купувати компанії; однак його інвестиційна стратегія залишилася такою ж. Як він одного разу описав це в інтерв'ю журналу LEADERS 2011 року, "я пощастив, повернувши праворуч, коли всі інші йшли ліворуч. Наприкінці 80-х - початку 90-х я купував офісні будівлі за 50 центів за долар. Я постійно дивився через плече, щоб побачити, хто мені змагався, але нікого не було. Я не міг не поставити під сумнів, чи помилявся я. Страх і мужність дуже тісно пов'язані ".

Целл зосередився на тому, щоб перейняти невдалі підприємства з метою їх перевернути. З моменту розширення інвестиційного портфеля Equity Group компанія Zell інвестувала в компанії, що працюють у різних секторах, включаючи залізничний, контейнерний лізинг, пасажирський круїз, упаковку пластмас, сільськогосподарську хімію та промислове виробництво. Свого часу він володів контрольним пакетом акцій компанії «Трибун», власником якої є " Chicago Tribune" і " Los Angeles Times" - закупівля, що широко критикується, оскільки, взявши компанію приватною, Зелл навантажив її стільки боргу, що збанкрутував.

У 2007 році Zell оприлюднив новини в 2007 році, продавши портфоліо 573 офісних нерухомості, Office Equity Office REIT, The Blackstone Group (BX), найбільшому світовому менеджеру з альтернативних інвестицій, за 39 мільярдів доларів. У той час транзакція була найбільшою угодами про викуп із заповненням в історії. Він також вважався дотепним кроком у ретроспективі, оскільки це сталося безпосередньо перед кризою найпершої іпотеки та подальшим спадом нерухомості.

Суть

У статті для огляду університету в Нью-Йорку Сем Зелл описав свою стратегію нерухомості як "танцюючи на скелетах помилок інших людей". Лінія отримала йому прізвисько "Могильний танцюрист". Хоча його операції зробили його суперечливою фігурою, він, безперечно, є одним із найбагатших підприємців у світі.