NOI проти заробітку перед відсотками та податками: в чому різниця?
Чистий операційний прибуток (NOI) визначає дохід суб'єкта господарювання або майна за вирахуванням усіх необхідних операційних витрат. Він не враховує відсотки, податки, капітальні витрати, амортизаційні відрахування або витрати на амортизацію.
І навпаки, прибуток до процентів та податків (EBIT) складається із менших витрат на доходи, виключаючи податки та відсотки, але він враховує витрати на амортизацію та амортизацію. EBIT визначає прибутковість компанії.
Чистий операційний дохід
NOI зазвичай використовується для аналізу ринку нерухомості та здатності будівлі отримувати прибуток. Нерухомість може приносити доходи від орендної плати, плати за паркування, обслуговування та плати за обслуговування. Майно може мати експлуатаційні витрати на страхування, плату за управління майном, комунальні витрати, податки на нерухомість, плату за користування тваринами, вивезення снігу та інші витрати на технічне обслуговування та приладдя на відкритому повітрі.
Основним правилом є класифікація витрат як операційних витрат, якщо не витрачання грошей на ці витрати може поставити під загрозу здатність активу продовжувати отримувати дохід. Податки на прибуток та іпотечний відсоток не впливають на потенціал компанії чи інвестиції в нерухомість отримати прибуток, тому вони не включаються до NOI.
Рівняння NOI - це валовий дохід за вирахуванням операційних витрат, що дорівнює чистому операційному доходу . NOI також визначає норму капіталізації властивості або коефіцієнт прибутку. Капіталізація майна розраховується діленням його річного NOI на потенційну загальну ціну продажу.
Заробіток до відсотків та податків
Прибуток обчислюється, віднімаючи від проданих товарів (COGS) вартість компанії та її операційні витрати від її доходу. Коефіцієнт прибутку також може бути розрахований як операційний дохід та позаопераційний дохід за вирахуванням операційних витрат.
Припустимо, компанія ABC принесла 50 мільйонів доларів доходу, і вона склала COGS в розмірі 20 мільйонів доларів, витрати на амортизацію в 3 мільйони доларів, неробочий дохід в 1 мільйон доларів і витрати на обслуговування 10 мільйонів доларів протягом останнього фінансового року. Таким чином, отриманий від цього прибуток становив 21 мільйон доларів. Його рівняння EBIT становить 50 мільйонів доларів (дохід) плюс 1 мільйон доларів менше 10 мільйонів доларів (витрати на обслуговування) менше 20 мільйонів доларів (вартість проданих товарів) дорівнює 21 мільйону доларів.
Приклад чистого операційного доходу проти прибутку до відсотків та податків
Припустимо, інвестор купує багатоквартирний будинок за ціною грошової угоди. Майно генерує 20 мільйонів доларів США за оренду та плату за обслуговування. У багатоквартирному будинку є експлуатаційні витрати, що становлять 5 мільйонів доларів США, та витрати на амортизацію в 100 000 доларів на його пральні машини.
Отриманий НОІ, що утворюється багатоквартирним будинком, становить 15 млн. Дол. США (на 20 млн. Дол. Менше 5 млн. Дол. США), оскільки амортизація не враховується в цьому розрахунку.
EBIT будівлі відрізняється тим, що EBIT враховує витрати на амортизацію. Тому отриманий прибуток, отриманий цим житловим будинком, становить 14, 9 мільйонів доларів (на 20 мільйонів доларів менше на 5 мільйонів доларів менше 100 000 доларів).
Ключові вивезення
- Розрахунок NOI передбачає віднімання операційних витрат від доходів власності.
- При розрахунку EBIT використовується одне і те ж рівняння, але амортизаційні витрати та вартість проданих товарів також вилучаються.
- Податки на прибуток не впливають на NOI чи EBIT компанії, але податки на нерухомість включаються до рівняння.
- Операційні витрати визначаються як ті витрати, які необхідні для підтримки доходу та рентабельності активу.