Гнучка оплата ARM
Гнучка платіжна ARM, відома також як опція ARM, являла собою тип іпотеки з регульованою ставкою, яка дозволяла позичальнику вибирати один із чотирьох різних варіантів платежів щомісяця: 30-річний, повністю амортизуючий платіж; 15-річний платіж, повністю амортизуючий; платіж, призначений лише для відсотків, або так званий мінімальний платіж, який не покривав щомісячні відсотки. Бюро захисту прав споживачів (CFPB) ефективно ліквідувало гнучкі платежі ARM у 2014 році за допомогою нових стандартів кваліфікованої іпотечної допомоги (QM).
НАРУШЕННЯ ВНИЗ Гнучка платіжна зброя
Гнучкі платежі ARM були популярні до кризису з заставою найпростіших банків 2007-2008 років, коли ціни на житло швидко зростали. Іпотечні кредити мали дуже низьку вступну процентну ставку, як правило, 1 відсоток, через що багато людей припускали, що вони можуть дозволити собі більше житла, ніж їхній дохід міг би запропонувати. Але ставка тизера була лише за один місяць. Потім відсоткова ставка скидається до індексу, такого як індекс вартості заощадження Wells (COSI) плюс маржа, що часто призводить до «шокового платежу».
Використовуючи нову процентну ставку, позичальники могли вибрати звичайний 30-річний іпотечний платіж або ще більший, прискорений 15-річний платіж. На практиці мало позичальників це робили; після першого місяця більшість вибирала або плату, яка стосується лише відсотків, або мінімальний щомісячний платіж, що здавалося великою справою. Багато позичальників не розуміли, що невиплачені відсотки будуть враховані до залишку позики, що називається негативною амортизацією. Коли ціни на житло впали, позичальники виявили, що вони заборгували більше за іпотекою, ніж коштували їхні будинки.
Деталі дізналися багато власників будинків
Опція ARM також мала багато тонкого друку, який багато позичальників засклили. Наприклад, у більшості опціонів ARM були від'ємні обмеження на амортизацію, тобто позичальник міг здійснювати мінімальні платежі лише до тих пір, поки вартість позики не досягне 110-115 відсотків від початкової суми. Мінімальні платежі також зростали щорічно, іноді у відсотках, які не здавалися великими, але ускладнювались швидко. А варіант виплати, призначений лише для відсотків, зазвичай був хорошим лише протягом перших десяти років. Багато власників будинків побачили свої кредитні виплати більш ніж удвічі лише через кілька років.
Щоб відмовити банкам писати позики, які потенційно могли б збанкрутувати власників будинків, CFPB створив свою програму кваліфікованої іпотечної кредити в 2014 році. Відповідно до цієї програми, деякі типи стабільних іпотечних кредитів отримають схвалення агентства QM та отримають можливість банку-емітента для більшого захисту у разі невиконання дефолту . Оскільки негативні позики на амортизацію, такі як гнучкі платежні ARM, ніколи не отримували схвалення QM, банки значною мірою відмовилися від них на користь більш звичайних АРМ та іпотечних установ з фіксованою ставкою.