Отримання іпотечного кредиту проти оплати готівкою: в чому різниця?

Аварія житла повністю реструктурувала американський ринок іпотечного кредитування. Частина цієї розробки включала більш жорсткі обмеження на отримання іпотечних кредитів, а також велику кількість нових будинків для продажу. Це, в свою чергу, дозволило деяким інвесторам придбати другу нерухомість для цілей інвестування та оренди.

Існують дві основні школи думки, коли розглядаються інвестиції в нерухомість та як до них звернутися: Один вважає, що розумніше виплатити всі готівкові кошти за другий будинок, а інша сторона вважає, що це використовується за другий, а то й третій чи четвертий. властивість — набагато вигідніше. Нижче наведені випадки для обох.

Ключові вивезення

• Інвестор із залученим капіталом може отримати досить прибуток з трьома-чотирма властивостями, тоді як покупець готівкою може бути обмежений.
• Грошові інвестори можуть купувати швидко, коли є хороша можливість, а не чекати на процес іпотеки.
• Незалежно від того, купуючи нерухомість із заставою чи готівкою, кожен вимагає значної суми наявного доходу.

Отримання іпотеки

Ця дискусія широко висвітлюється в Інтернеті, і кілька сайтів та блогів з фінансовими новинами стверджують, що використання коштів має більше сенсу при покупці інвестиційної нерухомості. Наприклад, Алі Буун з BiggerPockets.com стверджує, що прибутковість вища, а ризики нижчі при використанні цього виду інвестицій. Логіка цього полягає в тому, що якщо вартість власності збільшується, інвестор зменшить менше, але може отримати набагато більше, ніж його початковий капітал.

Наприклад, припустимо, що ви відклали 15% на будинок в 500 000 доларів. Ваша початкова інвестиція склала б тоді 75 000 доларів. Через два роки, якщо цей будинок збільшиться на вартість до 650 000 доларів, ви могли б продати і отримати набагато більше, ніж початкові 75 000 доларів. У цьому випадку ваша основна інвестиція в розмірі 75 000 доларів повертається плюс додаткові 75 000 доларів. У такому випадку ви ризикували б набагато менше, ніж інвестор, який купував би готівку в цій ситуації, але все-таки отримав значний прибуток.

Помножте цю формулу та стратегію на три-чотири властивості, і кмітливий інвестор може отримати досить прибуток. У таких ситуацій інвестор має більше можливостей, ніж його аналог із купівлі готівки. Покупці готівки часто купують будинок прямо з більшою частиною грошей, які вони мають на інвестиції. Навпаки, інвестор із залученим капіталом може урізноманітнити розподіл цих грошей на декілька різних об'єктів, тим самим, можливо, підвищивши свою віддачу в довгостроковій перспективі.

Ризики залучення коштів

Прийняття будь-якого виду інвестицій має властивий ризик, особливо коли ми маємо справу з невизначеностями на ринку житла. Перш за все, диверсифікація грошей за інвестиційними властивостями - це підхід, який слід серйозно розглядати лише добре інформованим інвестором. Потрібно чітке розуміння сучасних економічних умов, загального стану здоров’я на ринку житла в цілому та сфери, в яку ви спеціально купуєте.

Хоча є декілька переваг, як взяти позику для придбання інвестиційної нерухомості, все може піти не так. Припустимо, що кожна орендна нерухомість різко знецінилась у вартості. Зараз інвестору з залученим зобов'язанням заборгували набагато більше, ніж він або вона коли-небудь відкладав. Якщо ви пропустили ринок ще трохи, ви могли б втратити масово, особливо, маючи декілька властивостей у своєму портфелі.

Перевага тут полягає в тому, що банк, безумовно, втратить більше, ніж ви, ваш кредитний рахунок може бути сильно погіршений. Потенціал значної віддачі приваблює багатьох до такої стратегії, але до неї слід підходити, чітко враховуючи всі ризики. Ця стратегія, звичайно, також вимагатиме пройти процес іпотечного кредитування (у багатьох випадках кілька разів), що ще слід врахувати.

Виплата грошових коштів за інвестиційну нерухомість

Грошові інвестори можуть обійти весь процес подачі іпотечних кредитів та здійснити швидку інвестицію, якщо вони побачать можливість, що є дуже вигідним. Ще одна вигода від сплати готівки за попереднє майно полягає в тому, що вам не доведеться платити відсотки. Навіть якщо відсоткові ставки такі низькі, як зараз, завжди платити будь-який відсоток буде дорожче, ніж не буде.

Для багатьох інвесторів, які мають ці кошти, купувати нерухомість за готівку має сенс, особливо якщо ви вважаєте, що ринок сильно зросте в найближчі пару років.

Наприклад, скажімо, що ви купуєте житло прямо за 400 000 доларів і сидите на ньому, поки не побачите, як правильно продати. Якщо ви маєте рацію щодо підйому, а будинок оцінює вартістю до 500 000 доларів, це прямий прибуток інвестору в 100 000 доларів, не враховуючи виплату банківських відсоткових платежів або суму, яку ви позичили в іпотечний кредит. Наявність 100% власного капіталу в будинку також полегшує інвестору взяти позику проти нього в майбутньому, якщо це буде потрібно. Купівля будинку прямо готівкою може також створити негайний грошовий потік для інвестора.

Деякі інвестори прагнуть створити рухливий дохід за допомогою своїх властивостей, і правильний тип орендарів може забезпечити це.

Купівля нерухомості з іпотекою або готівкою вимагає значної суми одноразового інвестиційного доходу.

Особливі міркування: ризики виплати готівкою

Зв'язати всі свої активи однією інвестицією вкрай ризиковано. Такий підхід може бути не найкращою стратегією для інвестора, який має обмежену кількість грошей у довгостроковій перспективі.

Хоча будинок може збільшуватися у вартості, він може так само швидко знецінюватися, а гроші, які ви втрачаєте, будуть прямо. Диверсифікація - одна з основних заповідей інвестування. Прив'язка більшості активів до одного класу активів може призвести до великих втрат. Переведення сотень тисяч доларів в один клас активів також пов'язує вашу ліквідність, поки у вас немає продавця.

Ключові відмінності

Обидві стратегії пропонують переваги, але для різних типів інвесторів. Важливо відзначити, що будь-яка стратегія вимагає значного обсягу одноразового інвестиційного доходу. Навіть покупці із залученням коштів, які розподіляють свої інвестиції на кілька об'єктів нерухомості, повинні взяти на себе ризик знецінення всіх цих об'єктів. Крім того, купуючи новий будинок за готівку, не використовуйте пенсійні заощадження або свій надзвичайний фонд.

Для інвестора, який готовий інвестувати велику суму, схильність до ризику - це те, що справді керуватиме напрямком прийняття рішення. Вигідні позиції в інвестиційних властивостях, безсумнівно, принесуть більшу прибутковість, але для менш задіяних або загрозливих інвесторів, які все ще прагнуть отримати капітал та дохід, придбання готівки може бути кращим варіантом. (Про пов’язане читання див. У розділі "Чи слід платити всю готівку за наступний будинок?")