Як об'єднати дві іпотечні кредити в одну?

Маючи дві застави не так рідко, як вам здається. Люди, які накопичують достатній капітал у своїх будинках, часто обирають зняти другу іпотеку. Вони можуть використати ці гроші, щоб погасити борг, відправити дитину до коледжу, фінансувати відкриття бізнесу або зробити велику покупку. Інші використовуватимуть другу заставу, щоб підвищити вартість свого будинку чи власності шляхом реконструкції чи будівництва басейну тощо.

Дві застави, однак, можуть бути складнішими, ніж утримання лише однієї. На щастя, є механізми, за допомогою яких можна об'єднати або об'єднати дві іпотечні кредити в одну позику. Але сам процес консолідації може бути складним, і математика може закінчитися, що в кінцевому підсумку не робить його корисним.

Ключові вивезення

• Утримання двох іпотечних кредитів - це звичайна ситуація, яку можна спростити, об’єднавши їх в один єдиний кредит.
• Для об'єднання двох позик в одну може знадобитися допомога експертного брокера, який має досвід роботи.
• Незважаючи на те, що консолідація може спростити ваші фінанси та може заощадити гроші з часом, вони все-таки мають витрати, які в кінцевому підсумку не можуть зробити його розумним рішенням.

Поєднання іпотечних кредитів

Давайте подивимось на один приклад: Ви взяли кредитну лінію власного капіталу десять і більше років тому, а під час періоду розіграшу - часу, коли ви могли «залучити» кредитну лінію - ви платили керовану суму: 275 доларів США на місяць кредитну лінію на суму 100 000 доларів.

Згідно з умовами цієї позики, через десять років термін залучення став періодом погашення - наступні 15 років, коли ви повинні погасити кредит як іпотечний. Але, напевно, ви не очікували, що плата в розмірі 275 доларів стане платою в розмірі 700 доларів, яка може підвищитися ще більше, якщо основний курс зросте.

Консолідувавши два позики, ви потенційно зможете заощадити більше 100 доларів щомісяця та заблокувати свою процентну ставку, а не спостерігати за тим, як вона зростатиме, якщо прайс зросте. З іншого боку, можливо, ви хочете виплатити позики швидше і хочете кращі умови, які допоможуть вам це зробити. Як працює цей тип консолідації і чи це гарна ідея?

Знай, з чого ти починаєш

Щоб зрозуміти, що відбувається при консолідації, ви повинні знати кілька речей про поточні кредити. Якщо ви збираєтесь консолідувати кредити, ви усвідомлюєте, що ваша друга іпотека була використана для витягування готівки з вашого будинку з якихось причин - так званої позики з готівкою - це може призвести до збільшення вартості нового кредиту та зменшення суми, на яку ви кваліфікувати. Кредити, що видаються без грошових коштів, коштують вище, кредитори кажуть, оскільки позичальник статистично більше шансів відійти від позики, якщо вони потраплять у біду.

Тоді відбувається ставка / термін рефінансування (рефі). Цей вид позики - це просто коригування процентної ставки та умов поточного кредиту. Кредит вважається більш безпечним для кредитора, оскільки позичальник не кидає грошей або не зменшує суму власного капіталу, що є у власності. Можливо, ви нещодавно рефінансували, коли ставки іпотеки знизилися до історичних мінімумів.

Чому ці відмінності мають значення? За словами Кейсі Флемінга, радника з іпотечного кредитування C2 FINANCIAL CORPORATION та автора «Керівництва з позики: Як отримати найкращу можливу іпотеку», вони важливі, оскільки умови та сума, яку ви будете платити за новою іпотекою, можуть бути дуже різними.

«Скажімо, ви і ваш сусід отримуєте 75% позик на рефінансування під відповідну ліміт позики в розмірі 417 000 доларів. Ваш - це готівка, його немає. Ваш кредит обійдеться на 0, 625 бала дорожче, ніж ваш сусід станом на квітень 2015 року. І 1 бал - це 1% від суми позики, тож якщо сума вашої позики становить 200 000 доларів США, при рівних сумах ви б заплатили 1250 доларів (200 000 доларів x. 00625) більше за тією ж процентною ставкою, що і ваш сусід.

Думай про це так. Якщо ви спочатку придбали два кредити, купуючи будинок, це не позика з готівкою, оскільки друга іпотека була використана для придбання будинку - не витягуйте з нього готівку. Але згодом, якщо ви отримали гроші в результаті отримання другої іпотечної кредити, то ця була позика з готівкою, і тому новий консолідований кредит буде вважатися таким же.

Є ще одна причина, чому ця відмінність стає важливою. Оскільки позичкові позики є більш ризиковими для кредитора, вони можуть позичати лише 75% до 80% вашого власного капіталу у вашому будинку проти 90% за ставкою / строком рефінансування. Флемінг викладає це на звичайній англійській мові так: "Якщо ваш кредит вважатиметься позикою без грошових коштів, вам буде потрібно більше власного капіталу у вашій власності, щоб отримати право."

Як консолідувати

Кредитор виконає всі складні документи, пов'язані з консолідацією позик. Ваше завдання - бути поінформованим споживачем. Не розмовляйте з одним позикодавцем - поговоріть з кількома.

Оскільки консолідація двох позик є складнішою, ніж пряма домашня іпотека, то краще поговорити особисто з трьома-чотирма кредиторами. Ви можете поговорити зі своїм банком або кредитною спілкою, іпотечним брокером або прийняти рекомендації у фахівців галузі, яким ви довіряєте.

Звичайно, запитайте у них, чи стане нова позика грошовою позикою чи ставкою / строком рефінансування. Це кредит з фіксованою або змінною ставкою? 15 чи 30 років?

Після того, як ви будете задоволені певним позикодавцем, вони пройдуть вас через процес. Не підписуйте нічого, не читаючи спочатку, і переконайтеся, що ви розумієте графік платежів.

Якщо ваш кредит є позикою без грошових коштів, Кейсі Флемінг каже, що може бути спосіб перетворити його на курс / термін рефікування через рік.

"Консолідуйте позики як готівку, але отримайте позичковий кредит, який оплачує всі витрати, пов'язані з транзакцією. Зачекайте рік і рефінансування знову. Оскільки в цей момент ви рефінансуєте лише одну позику, це не позика з готівкою. Тепер ви можете витратити гроші на очки, щоб купити процентну ставку вниз, оскільки ви будете тримати позику довший період ». Флемінг продовжує радити робити це лише в тому випадку, якщо ви вважаєте, що процентні ставки стабільні або можуть знизитися.

Суть

«Ніколи не приймайте рішення про рефінансування чи консолідацію позик, виходячи лише із зменшення щомісячного платежу. У більшості випадків ви витратите більше свого життя на новий кредит, ніж ви просто погасите існуючі позики », - говорить Флемінг. "Мільйони споживачів продовжують заставляти своє майбутнє і закінчуються на пенсії на десятки, а то й сотні тисяч доларів менше".

Натомість визначте, як довго ви думаєте, що ви будете залишатися в будинку, і порівняйте вартість поточної іпотеки з новою іпотекою плюс будь-які витрати, пов’язані з новою позикою протягом усієї тривалості часу, коли ви будете тримати позику. Якщо витрати будуть меншими, консолідація, ймовірно, є хорошою ідеєю.