Як мені отримати попереднє схвалення іпотеки?

Коли ви шукаєте житло, попередньо затверджений на іпотечний кредит, це важливий крок. Цей крок допомагає уточнити наш будинок на полювання на будинок або щомісячну іпотечну виплату, яку ви можете впоратися. Перш ніж кредитори вирішать попередньо затвердити вас на іпотечний кредит, вони розглянуть декілька ключових факторів:

• Ваша кредитна історія
• Кредитна оцінка
• Коефіцієнт заборгованості та доходу
• Трудовий стаж
• Дохід
• Активи та пасиви.

Подумайте про попереднє затвердження іпотечного кредиту як фізичний іспит ваших фінансів. Очікуйте, що кредитори підкажуть і проникнуть у всі куточки вашого фінансового життя, щоб гарантувати повернення іпотеки. Як позичальник, важливо знати, що робить попереднє затвердження іпотечного кредитування (а що не робить), і як підвищити ваші шанси отримати його.

Попередня кваліфікація або попереднє затвердження?

Ви, ймовірно, чули, що термін «попередня кваліфікація» вживається взаємозамінно за попереднім затвердженням, але вони не однакові. Завдяки попередній кваліфікації ви надаєте огляд своїх фінансів, доходів та боргів перед іпотечним кредитором, який потім надає передбачувану суму позики. Однак кредитор не стягує ваші кредитні звіти та не підтверджує вашу фінансову інформацію. Відповідно, попередня кваліфікація є корисною відправною точкою для визначення того, що ви можете собі дозволити, але не має ваги, коли робите пропозиції.

З іншого боку, попереднє затвердження передбачає заповнення заяви про іпотеку та надання вашого номера соціального страхування, щоб кредитор міг зробити складну перевірку кредиту. Якщо ви подали заявку на іпотечний кредит, то перевірка кредитоспроможності запускається, і позикодавець витягує ваш кредитний звіт та кредитну оцінку, щоб оцінити вашу кредитоспроможність, перш ніж вирішити позичити вам гроші. Ці чеки фіксуються у вашому кредитному звіті та можуть впливати на ваш кредитний рахунок. З іншого боку, м'який чек кредиту - це коли ви берете кредит самостійно або коли компанія, яка займається кредитною карткою, або позикодавець попередньо затверджує пропозицію, не запитуючи вас.

Крім того, ви перерахуєте всю інформацію про свій банківський рахунок, активи, борги, історію доходів та зайнятості, минулі адреси та інші важливі реквізити для підтвердження кредитором. Чому? Перш за все, позикодавець хоче переконатися, що ви можете повернути свою позику. Кредитори також використовують надану інформацію для обчислення співвідношення заборгованості до доходу та позики до вартості, які є основними факторами визначення процентної ставки та ідеального виду кредиту.

Коли отримати попереднє схвалення

Листи попереднього затвердження іпотеки, як правило, дійсні від 60 до 90 днів. Кредитори проставляють термін придатності на цих листах, оскільки ваші фінанси та кредитний профіль можуть змінитися. Коли термін попереднього затвердження закінчується, вам доведеться заповнити нову заявку на іпотеку та подати оновлену документацію, щоб отримати ще одну.

Якщо ви тільки починаєте замислюватися про купівлю будинку і підозрюєте, що у вас можуть виникнути труднощі з отриманням іпотечного кредитування, проходження процедури попереднього затвердження може допомогти вам визначити проблеми з кредитом - і дасть вам час на їх вирішення. Шукати попереднього затвердження за півроку до одного року до серйозного домашнього пошуку, ви зможете покращити свій загальний кредитний профіль. У вас також буде більше часу, щоб заощадити гроші на початковий внесок та витрати на закриття.

Коли ви готові писати пропозиції, продавець часто хоче побачити попереднє затвердження іпотеки, а в деяких випадках і доказ коштів, щоб показати, що ви серйозний покупець. На багатьох ринках гарячого житла продавці мають перевагу через інтенсивний попит покупців та обмежені будинки для продажу; вони навряд чи розглядають пропозиції без листів попереднього затвердження.

Процес попереднього затвердження

Подача заявки на іпотеку може бути захоплюючою, нервуючим і заплутаною. Деякі кредитори в Інтернеті можуть попередньо затвердити вас протягом декількох годин, тоді як інші кредитори можуть зайняти кілька днів. Графік залежить від кредитора та складності ваших фінансів.

Для початку ви заповніть іпотечну заявку. Ви вкажете свою ідентифікаційну інформацію, а також свій номер соціального страхування, щоб отримати кредит. Чекові іпотечні кредитні рахунки вважаються важким запитом у ваших кредитних звітах, що може вплинути на ваш кредитний результат, але якщо ви купуєте кілька кредиторів за короткий проміжок часу (як правило, 45 днів для новіших моделей оцінки FICO), комбіновані чекові рахунки вважаються єдиними запит.

Ось зразок рівномірної заяви про іпотеку. Якщо ви звертаєтесь із подружжям або іншим співзалізником, чий дохід вам потрібен, щоб отримати право на іпотечний кредит, обом заявникам потрібно буде вказати фінансову інформацію та інформацію про роботу. Існує вісім основних розділів заяви про іпотеку:

Тип іпотеки та умови позики

Конкретний кредитний продукт, на який ви звертаєтесь; сума позики; такі терміни, як тривалість часу повернення позики (амортизація); і процентна ставка.

Інформація про власність та призначення позики

Адреса; юридичний опис майна; рік побудови; чи є кредит на придбання, рефінансування чи нове будівництво; і передбачуваний тип резиденції (первинний, вторинний або інвестиційний).

Інформація про позичальника

Ваша ідентифікаційна інформація, включаючи повне ім’я, дату народження, номер соціального страхування, роки відвідування школи, сімейний стан, кількість утриманців та історію адреси.

Інформація про зайнятість

Прізвище та контактні дані нинішніх та попередніх роботодавців (якщо ви були на поточній посаді менше двох років), дати роботи, посаду та щомісячний дохід.

Щомісячна інформація про доходи та комбіновані витрати на житло

Перелік базового місячного доходу, а також понаднормових витрат, бонусів, комісійних, чистих доходів від оренди (якщо застосовується), дивідендів / відсотків та інших видів щомісячного доходу, таких як аліменти або аліменти. Також вам знадобиться облік щомісячних комбінованих витрат на житло, включаючи виплату за оренду чи іпотеку, власників будинків та іпотечного страхування, податки на майно та збори за асоціацію власників.

Активи та пасиви

Перелік усіх чекових та ощадних рахунків банківських та кредитних спілок із сумою поточного балансу, а також страхування життя, акцій, облігацій, пенсійних заощаджень та рахунків пайових фондів та відповідних цінностей. Вам також знадобиться перерахувати всі зобов’язання, що включають рахунки, що відновлюються, аліменти, аліменти, автокредити, студентські позики та будь-які інші непогашені борги.

Деталі транзакції

Огляд основних реквізитів угоди, включаючи ціну придбання, суму позики, вартість поліпшень / ремонту, передбачувані витрати на закриття, знижки, сплачені покупцем, та страхування іпотечного кредитування (якщо це застосовується). (Примітка. Кредитор заповнить більшу частину цієї інформації.)

Декларації

Перелік будь-яких судових рішень, заставих, минулих банкрутств чи викупу, судових позовів чи заборгованості, що виникла. Вам також буде запропоновано вказати, чи є ви громадянином США чи постійним резидентом, і чи плануєте ви використовувати будинок як основне місце проживання.

Що відбувається далі?

Законом кредитор зобов'язаний надати вам тристорінковий документ, який називається кошторисом позики, протягом трьох робочих днів після отримання заповненої заявки на іпотеку. У цьому документі зазначається, чи була іпотека попередньо затверджена, і вказується сума кредиту, терміни та тип кредиту, процентна ставка, розрахункові відсотки та платежі, орієнтовні витрати на закриття (включаючи будь-які збори за позику), кошторис на податок на майно та страхування власника будинку та будь-які спеціальні особливості позики, наприклад, виплати на повітряній кулі або штраф дострокової передоплати. Він також визначає максимальну суму позики, виходячи з вашої фінансової картини, щоб допомогти вам звузити бюджет на покупку будинку.

Якщо ви попередньо схвалили іпотечний кредит, ваш файл позики в кінцевому підсумку буде переданий кредитодавцю, який перевірить вашу документацію відповідно до вашої заявки на іпотечний кредит. Андеррайтер також гарантує, що ви дотримуєтесь інструкцій позичальника щодо конкретної програми позики, на яку ви звертаєтесь.

Потреби в документації

Після подання заявки на іпотеку вам потрібно зібрати ряд документів для підтвердження вашої інформації. Підготовка та організація на вашому кінці допоможуть процес протікати більш гладко. Ось перелік документів, які потрібно подати для попереднього затвердження або забезпечення остаточного затвердження позики перед закриттям:

• 60 днів банківських виписок
• 30 днів оплати
• Податкові декларації W-2 за попередні два роки
• Графік К-1 (форма 1065) для самозайнятих позичальників
• декларації з податку на прибуток
• виписки по активах (пенсійні заощадження, акції, облігації, пайові фонди тощо)
• посвідчення водія або паспорт США
• папери про розлучення (використовувати аліменти або аліменти як кваліфікований дохід)
• подарунковий лист (якщо ви фінансуєте свій аванс фінансовим подарунком від родича)

Фактори, що впливають на попереднє затвердження

Якщо ви хочете максимально збільшити свої шанси отримати попереднє затвердження іпотечного кредиту, вам потрібно знати, які фактори оцінюють кредитори у вашому фінансовому профілі. Вони включають ваші:

• коефіцієнт заборгованості до доходу (DTI)
• коефіцієнт позики до вартості (LTV)
• кредитна історія та оцінка FICO
• доходи та історія зайнятості

Коефіцієнт заборгованості та доходу

Ваш коефіцієнт DTI вимірює всю вашу щомісячну заборгованість щодо вашого щомісячного доходу. Кредитори складають борги, такі як автокредити, студентські позики, рахунки, що відновлюються, та інші кредитні лінії, плюс новий іпотечний платіж, а потім ділять суму на валовий щомісячний дохід, щоб отримати відсоток. Залежно від типу позики, позичальники повинні підтримувати коефіцієнт DTI у розмірі або нижче 43% від валового місячного доходу, щоб мати право на отримання іпотечного кредиту. Чим вище коефіцієнт DTI, тим більше ризику ви становите перед кредиторами, оскільки ви, швидше за все, будете намагатися погасити свою позику поверх боргових платежів. Маючи менший коефіцієнт DTI, ви можете отримати більш конкурентоспроможну процентну ставку. Перш ніж купувати житло, сплачуйте якомога більше боргів. Ви не тільки знизите коефіцієнт DTI, але і покажете кредиторам, що зможете відповідально керувати боргом та вчасно сплачувати рахунки.

Співвідношення позики та вартості

Інші ключові кредитні метричні показники, які використовуються для оцінки вашого іпотечного кредиту, - це співвідношення позики та вартості, яке розраховується діленням суми позики на величину будинку. Оцінка власності визначає вартість нерухомості, яка може бути нижчою або вище, ніж запитувана ціна продавця. Формула коефіцієнта LTV - це те, де починає грати ваш внесок. Попередній внесок - це авансова сума грошей, яку ви платите готівкою продавцеві за столом. Чим вище ваш початковий внесок, тим менша сума вашого кредиту і, як результат, тим нижче коефіцієнт LTV. Якщо ви відкладете менше 20% відсотків, вам можуть знадобитися платити за приватне іпотечне страхування (PMI). Це тип страхового покриття, який захищає кредиторів у випадку, якщо ви не зможете погасити свою іпотеку. Щоб знизити коефіцієнт LTV, вам потрібно вкласти більше грошей або придбати менш дорогий будинок.

Кредитна історія та оцінка

Кредитори витягнуть ваші кредитні звіти з трьох основних бюро звітності - Equifax, Experian і Transunion. Вони перевірять вашу історію платежів і незалежно від того, чи ви сплачуєте рахунки вчасно, скільки та тип кредитних ліній, які ви відкрили, і тривалість часу, коли ви мали ці рахунки. Окрім позитивної історії платежів, кредитори аналізують, яку частину наявного кредиту ви активно використовуєте, також відомий як використання кредиту. Підтримка коефіцієнта використання кредиту на рівні нижче 30% сприяє підвищенню вашої кредитної оцінки, а також показує кредиторам відповідальну та послідовну схему оплати рахунків та розумного управління боргом. Усі ці елементи враховують ваш рахунок FICO, модель кредитного бала, що використовується багатьма видами кредиторів (включаючи іпотечних кредиторів).

Якщо ви не відкрили кредитні картки або якісь традиційні кредитні лінії, такі як автокредит чи студентський кредит, у вас можуть виникнути проблеми з попереднім затвердженням іпотечного кредиту. Ви можете створити свій кредит, відкривши стартову кредитну карту з низьким лімітом кредитної лінії та щомісяця виплачуючи рахунок. Можливо, це може зайняти до шести місяців, щоб ваша платіжна діяльність відображалася у вашому кредитному рахунку, тому будьте терплячі під час створення кредитного профілю.

Історія зайнятості та доходів

Коли ви подаєте заявку на іпотечний кредит, позикодавці намагаються забезпечити надійний дохід і стабільну зайнятість. Ось чому кредитори просять два роки вартістю W-2 та контактну інформацію для вашого роботодавця. По суті, кредитори хочуть гарантувати, що ви зможете впоратися з додатковим фінансовим тягарем нової іпотеки. Вас також попросять надати інформацію про зарплату, тому кредитор має докази того, що ви заробляєте достатньо грошей, щоб дозволити виплату іпотеки та пов'язані з цим щомісячні витрати на житло. Вам також доведеться надати 60 днів (можливо, більше, якщо ви працюєте самостійно) банківських виписок, щоб показати, що у вас є достатня кількість готівки для початкового внеску та закриття витрат.

Самозайняті позичальники

Якщо ви є найманим позичальником, вас можуть попросити надати додаткові документи, щоб відобразити постійний дохід та історію роботи не менше двох років. Деякі документи, які вимагаються, можуть включати в себе звіт про прибутки / збитки, ділову ліцензію, підписану заяву бухгалтера, податкові декларації федерального бюджету, баланси та банківські виписки за попередні роки (точна кількість часу залежить від кредитора).

Якщо ваша ситуація ускладнює отримання традиційної іпотеки, є два варіанти, орієнтовані саме на приватних позичальників:

Заявлений дохід / Заявлений іпотечний кредит

Цей вид іпотеки базується на доході, який ви звітуєте позикодавцю без офіційної перевірки. Заявлені позики на прибуток іноді також називають позиками з низькою документацією, оскільки кредитори перевірять джерела вашого доходу, а не фактичну суму. Будьте готові надати список своїх останніх клієнтів та будь-які інші джерела грошового потоку, наприклад інвестиції, що приносять прибуток. Банк може також захотіти, щоб ви подали форму IRS 4506 або 8821. Форма 4506 використовується для запиту копії вашої податкової декларації безпосередньо від IRS, не даючи вам подати фальсифіковані декларації кредитору, і коштує 50 доларів за повернення. Але ви, можливо, зможете запросити формуляр 4506-T безкоштовно. Форма 8821 дає право вашому кредитору зайти в офіс IRS та безкоштовно ознайомитись із визначеними вами формами на вказані роки.

Позика без документації

У цьому виді кредиту позикодавець не намагатиметься перевірити будь-яку інформацію про ваші доходи, що може бути хорошим варіантом, якщо ваші податкові декларації показують втрату бізнесу або дуже низький прибуток. Оскільки банк ризикує позичати гроші особі з неперевіреним доходом, очікуйте, що ваша іпотечна процентна ставка буде вищою за будь-якого з цих видів позик, ніж при кредиті з повною документацією. Позики з низькою документацією та без документації називаються іпотекою Alt-A, і вони попадають між основними та найдоступнішими кредитами з точки зору процентних ставок.

Подарунки на внесок

Багато позичкових продуктів дозволяють позичальникам використовувати фінансовий подарунок від родича до початкового внеску. Якщо ви підете цим шляхом, позикодавець попросить вас заповнити стандартний подарунковий лист, у якому ви та дарувальник подарунки не вказуєте, що подарунок не є стороннім кредитом з очікуванням погашення. В іншому випадку така угода може збільшити коефіцієнт заборгованості та доходу, вплинувши на остаточне схвалення кредиту. Крім того, вам і донору доведеться надати банківські виписки для джерела переказу грошових коштів з одного рахунку на інший.

Лист попереднього затвердження?

Ваш кредитор надасть вам лист попереднього затвердження на офіційному бланку. Цей офіційний документ вказує продавцям, що ви серйозний покупець, і підтверджує, що у вас є фінансові засоби, щоб виграти пропозицію придбати їх будинок. Листи попереднього затвердження зазвичай включають ціну придбання, програму позики, процентну ставку, суму позики, суму внеску, термін дії, а також адресу власності. Лист подається з вашою пропозицією; деякі продавці також можуть просити переглянути свої банківські виписки та виписки про активи.

Отримання попереднього затвердження не зобов'язує вас брати позику у конкретного кредитора. Коли ви готові зробити пропозицію, ви можете вибрати кредитора, який пропонує вам найкращу ціну та умови для ваших потреб. Також отримання гарантії попереднього затвердження не гарантує, що позикодавець схвалить вас за іпотекою, особливо якщо фінансовий стан, зайнятість та статус доходу змінюються протягом часу між попереднім затвердженням та андеррайтингом.

Відхилення до попереднього затвердження

Переглянувши вашу заявку на іпотечний кредит, позикодавець, як правило, ухвалить вам одне з трьох рішень: попередньо затверджене, відмовлене прямо або попередньо затверджене з умовами. У третьому випадку вам може знадобитися надати додаткову документацію або знизити коефіцієнт DTI, сплативши кілька кредитних рахунків, щоб задовольнити умови кредитора. Якщо вам відмовлять прямо, позикодавець повинен точно пояснити, чому і надати вам ресурси, як найкраще вирішити проблеми.

У багатьох випадках позичальникам потрібно попрацювати над тим, щоб збільшити свою кредитну оцінку та випрасувати історію плям. Коли ви дізнаєтесь, що вам потрібно вирішити, ви можете витратити час і зусилля на покращення свого кредитного та фінансового здоров’я, щоб отримати кращу іпотечну угоду, коли ви будете готові розпочати домашній пошук. Це може заощадити значні гроші на ціновому іпотечному ціноутворенні та забезпечити низькі відсоткові ставки та умови при покупці різних кредиторів.

Суть

Пройдіть процедуру попереднього затвердження з декількома позикодавцями, щоб купувати процентні ставки та знаходити найкращу пропозицію. Знову ж таки, вам захочеться купувати іпотечні кредитори протягом 45 днів, тому всі кредитні чеки вважаються одним важким запитом з мінімальним впливом на ваш кредитний рахунок. І якщо ви тільки починаєте думати про влаштування дому, процес попереднього затвердження може допомогти вам отримати кредит та фінанси в кращій формі, коли настане час.

Пам'ятайте, що попереднє затвердження іпотеки не обов'язково гарантує вам позику. Листи, що попередньо затверджують, залежать від того, щоб ваші фінансові дані та інформація про зайнятість були правдивими та послідовними до закриття позики. Так само, якщо ви не розкриєте ключову інформацію - розлучення, податкову заставу в IRS або якусь іншу проблему, - і андеррайтер дізнається про це пізніше, ви можете отримати відмову у позиці.

(Продовжуйте читати: Кінцевий посібник з іпотечного кредитування, Як вибрати найкращу іпотеку, 11 помилок, які першочергові домогосподарці повинні уникати, скільки грошей потрібно укласти? Що таке іпотечне страхування та які мої варіанти? Які є закриті витрати? ?, Як отримати найкращу ставку іпотечного кредитування, які основні типи іпотечних кредиторів?)