Чому нерухомість - це ризикована інвестиція

Такі активи, як золото та нерухомість, є основними інвестиціями, а придбання будинку - це звичайна інвестиція для людей по всьому світу, оскільки це широко вважається надійною та вигідною інвестицією. Однак інвестування в нерухомість вимагає тривалого зобов'язання та високого внеску і є ризиковим навіть у довгостроковій перспективі. Крім того, багато інвесторів часто ігнорують витрати.

Враховуйте деякі важливі моменти щодо прихованих витрат і факторів, які роблять інвестиції в нерухомість ризикованим, дорогим і, можливо, не надто вигідним підприємством. Інвестори повинні пам’ятати про все це, перш ніж збивати свої важко зароблені гроші.

Загальне сприйняття

Пересічний інвестор може зауважити, що двокімнатний кондомініум у передмісті був доступний за $ 300 000 п'ять років тому, а зараз продається за 450 000 доларів. Це крута віддача на 50% за п’ять років, набагато краща, ніж повернення акцій, облігацій чи золота. Абсолютна величина прибутку також виявляється високою - 150 000 доларів США, а наявність фінансування створює ілюзію використання грошей, що використовуються для отримання прибутку, для отримання прибутку.

З урахуванням усіх цих очевидних переваг, які проблеми та приховані витрати на інвестиції в нерухомість?

Вартісна анатомія майнових позик

Розглянемо випадок, коли людина переїжджає до нового міста на нову роботу. Він розраховує залишитися близько п’яти років, але може продовжити цей період, виходячи з кар’єрного зростання у свого існуючого роботодавця або з іншими роботодавцями в тому ж місті. За умови доброго повернення, він розглядає можливість придбання будинку чи кондомініуму замість того, щоб орендувати його.

Майте на увазі, що людина може придбати частку або пай біржового фонду лише за 5 доларів, але для інвестування в нерухомість потрібно тисячі доларів. Хоча більшість інвестицій у нерухомість фінансується за рахунок позик, придбання будинку чи кондо квартири на суму 300 000 доларів все одно вимагає 20% (60 000 доларів) початкового внеску.

Особи, які вносять менше 20%, можуть отримати кредит, але вони в кінцевому підсумку сплатять більш високі відсоткові ставки і змушені приймати приватне іпотечне страхування, що збільшує вартість. Більш високі процентні ставки призводять до збільшення сум погашення, а страхування іпотеки зазвичай коштує від 0, 15% до 2, 5% від суми позики.

Якщо ви припускаєте, що ви купуєте вищезгадану нерухомість на суму 300 000 доларів США, роблячи 20% початковий внесок і позичаючи решту 240 000 доларів за процентною ставкою 3, 875% за 20-річну іпотеку, щомісячні платежі становлять близько 1440 доларів.

Існують додаткові разові витрати на обробку позики, які становлять близько 4% від суми позики ($ 9 600). Податки на передачу майна або плата за реєстрацію залежать від штату до штату, а взяття в середньому 2, 5% від вартості майна додає 6 000 доларів до вартості.

Якщо припустити, що вартість нерухомості збільшується в 1, 5 рази за п’ять років до 450 000 доларів, ціна зросте приблизно на 9% на складі. Якщо додати щорічний податок на нерухомість за ставкою 1, 5% від поточної вартості майна, загальний податок, сплачений за п’ять років, становить приблизно 30 000 доларів США.

Якби наш інвестор придбав кондомініум, щомісячна плата 200 доларів асоціації кондомініуму склала б 12 000 доларів за п'ять років. Тоді вам слід додати витрати на ремонт, меблювання та обслуговування. Консервативна оцінка 1000 доларів на рік приводить нас до 5000 доларів за п'ять років.

Тоді припустимо, що власник знаходить покупця, готового придбати його кондо за 450 000 доларів через п'ять років.

На той час інвестор повернув би банку 86 400 доларів позики. Якщо додати 60 000 доларів США, вартість обробки кредиту (9 600 доларів США), податок на передачу майна (6 000 доларів США), податок на майно (30 000 доларів США), плата за співдружність (12 000 доларів США) та загальне обслуговування (5 000 доларів США), загальна сума складає 209 000 доларів США.

Що таке чистий прибуток?

Початкова сума 20-річної позики в розмірі 240 000 доларів США зменшиться до приблизно 180 000 доларів протягом п'яти років, оскільки інвестор продовжує робити щомісячні платежі 1440 доларів. Інвестор поверне ці непогашені $ 180 000 від ціни продажу в 450 000 доларів, отриманої від нового покупця. Інвестор сплачує 209 000 доларів США загальних витрат за це майно, ще 180 000 доларів банку за залишок непогашеного платежу, і тому чиста сума, яку він отримує, становить 61 000 доларів.

По суті, інвестор витратив 209 000 доларів за п'ять років і отримав чистий прибуток в розмірі 61 000 доларів за повернення 29, 2%. Незважаючи на те, що ціна продажу здається високою, приховані витрати забрали значну частину прибутку.

Візьмемо більшу тривалість. Припустимо, інвестор продовжує перебування в місті та тримає кондомініум протягом повного 20-річного терміну позики. Кожні п’ять років вартість кондо збільшується в 1, 5 рази. За 20 років вартість досягне 1, 52 млн. Доларів, подорожчання більш ніж у п’ять разів.

Інвестор поверне 345 600 доларів США. Якщо додати 60 000 доларів, загальна вартість йде до 405 600 доларів.

Використовуючи аналогічні розрахунки, як описано вище, ми отримуємо загальний податок на нерухомість у розмірі 251 000 доларів США, витрати на обслуговування (48 000 доларів США), загальний ремонт та обслуговування (20 000 доларів США), витрати на обробку кредиту (9 600 доларів США) та податок на передачу майна (6000 доларів США). Загальна сума становить 739 600 доларів США, і тому чистий прибуток за 20 років становить 780 400 доларів США за повернення 106%, що суттєво подвоїло гроші за 20 років.

В довгостроковій перспективі ефективні прибутки не такі великі. Незважаючи на те, що ціна, яка цінується в п'ять разів, витрати на виплату відсотків, податків та інших витрат зменшують прибуток.

Інвесторам слід також зазначити, що реальна вартість грошей знижується з часом. Витрати на обслуговування та регулярний ремонт збільшуються через інфляцію. Якщо врахувати також інфляцію, чистий прибуток ще більше знизиться. Інвестори також повинні враховувати страхування, плату за посередництво та податок на передачу майна на момент продажу. Включення цих даних ще більше зменшить чистий прибуток.

Є інші пов'язані з цим ризики в інвестиціях у нерухомість. Події протягом інвестиційного періоду можуть спричинити труднощі з продажем майна пізніше. Наприклад, нове шумне шосе або сплеск злочину може знецінити майно. Будь-яке надприродне лихо, як ураган або землетрус, може повністю спустошити майно, тоді як з страхових вимог може бути стягнута лише часткова сума. Навіть після відбудови за допомогою страхових грошей отримати більш високу ціну стає важко після виникнення подібних подій у районі.

Альтернативи інвестиціям у власність

Замість того, щоб купувати нерухомість, інвесторам слід розглядати інвестиційні трести в нерухомість, варіанти нерухомості, ETF на основі нерухомості, пайові фонди та акції як альтернативу низької вартості.

У той час як акції мають специфічні для акцій ризики, фонди, ETF та REITs забезпечують диверсифікацію. Для сміливих сердець, готових ризикувати контрагентом на нерегульованому ринку, варіанти нерухомості можуть запропонувати більш високу прибутковість без витрат або податків.

Суть

Інвестиції в нерухомість потребують значних фінансових зобов’язань, що охоплюють тривалі періоди часу. Оцінка вартості таких інвестицій, що розподіляються на тривалі терміни, є складним завданням. Хоча деяких інвесторів заманюють, дивлячись на номінальне зростання цін, необхідно враховувати всі витрати.