5 помилок, які можуть зробити будинок гортаючи флоп

Це виглядає так просто! Купіть будинок, зробіть кілька косметичних виправлень, поставте його на ринок і отримайте величезний прибуток. У будь-який момент на телебаченні є півтора десятка шоу, де гарні, добре одягнені інвестори роблять процес швидким, веселим та вигідним. І багато будинків перевертаються. ATTOM Data Solutions повідомляє, що в США було придбано понад 200 000 та перепродано за той самий 12-місячний період у 2017 році. Це трохи менше 6% усіх будинків та ОСББ, що продаються протягом року. Тим не менш, дорога до багатства нерухомості не полягає лише в обмеженні привабливості та "проданих" знаків. Занадто багато майбутніх магнатів з нерухомості оглядають основи і закінчуються невдачею. У цій статті ми розглянемо п'ять найбільших помилок, які можуть зробити ласти - і як їх уникнути.

Перша, найкраща порада - обмежити свій фінансовий ризик, а також збільшити потенціал повернення. Простіше кажучи, не платіть занадто багато за будинок (знаючи, що це коштує) і переконайтеся, що ви також знаєте, скільки коштуватимуть необхідні ремонти чи оновлення, перш ніж купувати. Маючи цю інформацію, ви зможете визначити ідеальну ціну покупки.

Правило 70% говорить, що інвестор повинен сплатити не більше 70% ARV (вартість після ремонту) майна за вирахуванням необхідного ремонту. АРВ - це те, чого вартує будинок після його повного ремонту.

Ось приклад: якщо АРВ будинку становить 150 000 доларів і йому потрібно 25 000 доларів на ремонт, то правило 70% означає, що інвестор повинен заплатити не більше 80 000 доларів за будинок. $ 150 000 х 0, 70 = $ 105 000 - $ 25 000 = $ 80 000.

Топ-5 обов'язкових рукоятки для перекидних будинків

Основи

Фліппінг (також його називають оптовим інвестуванням нерухомості) - це тип інвестиційної стратегії нерухомості, в якій інвестор купує нерухомість не для використання, а з наміром продати її з метою отримання прибутку.

Цей прибуток, як правило, отримується від подорожчання, що виникає внаслідок гарячого ринку нерухомості, на якому ціни швидко ростуть, або від покращення капіталу нерухомості - або обох. Наприклад, інвестор може придбати кріпильний верх у "гарячому" мікрорайоні, істотно відремонтувати його, а потім запропонувати його за ціною, що відображає його новий сучасний вигляд та зручності.

Інвестори, які переробляють нерухомість, зосереджуються на придбанні та подальшому перепродажі одного майна або групи об'єктів нерухомості. Багато інвесторів намагаються генерувати стабільний потік доходу, беручи участь у частих переходах.

Отже, як перевернути будівлю чи будинок? Простіше кажучи, ви хочете купувати низький і продавати високий (як і багато інших інвестицій). Але замість того, щоб прийняти стратегію купівлі-продажу, ви завершите транзакцію якомога швидше, щоб обмежити кількість часу, яким загрожує ваш капітал. Загалом, ваша увага повинна бути зосереджена на швидкості, а не на максимальному прибутку. Це тому, що кожен день, який проходить, коштує вам більше грошей (застава, комунальні послуги, податки на нерухомість, страхування тощо).

Так це загальний план. Тепер ось підводні камені.

1. Не вистачає грошей

Дабл у нерухомості - дорога пропозиція. Перша витрата - це вартість придбання майна. Незважаючи на те, що претензії на фінансування з низьким рівнем / без грошей на фінансування мають багато, знайти ці угоди від законного продавця простіше сказати, ніж зробити. Крім того, якщо ви фінансуєте придбання, це означає, що ви платите відсотки. Хоча відсотки за позиковими грошима все ще нараховуються податком навіть після прийняття Закону про податкову знижку та робочі місця, це не є 100-відсотковою відрахуванням. Кожен долар, витрачений на відсотки, додає до суми, яку вам потрібно буде заробити на продажу, просто щоб вирівняти. І якщо ви використовуєте іпотечну або кредитну лінію власного капіталу (HELOC) для фінансування покупки фліп-хаусу, лише відсотки можуть бути відрахувані. Основна сума, податки та страхові частини вашого платежу не підлягають вирахуванню.

Широко вивчіть варіанти фінансування, щоб визначити, який тип іпотеки найкраще відповідає вашим потребам, і знайдіть кредитора, який пропонує низькі процентні ставки. Простий спосіб дослідження витрат на фінансування - за допомогою калькулятора іпотечного кредитування. Цей інструмент також дозволить вам порівняти процентні ставки, пропоновані різними кредиторами. Звичайно, оплата готівки за майно виключає витрати на відсотки, але навіть тоді існують витрати на утримання майна та альтернативні витрати на прив’язку грошових коштів.

Оскільки процентні ставки значно подорожчали від мінімуму після кризи після житла, то прибуток складніше, ніж раніше. Фактично, в першій половині 2018 року активність перегортання сповільнювалася до майже чотирирічного мінімуму, а норма прибутку скорочувалася до найнижчої середньої валової прибутковості інвестицій з кінця 2014 року, згідно з даними ATTOM. Це не означає, що грошей не буде зроблено (рентабельність інвестицій була лише на північ від 44%), але це означає, що потрібно дбати. Середній валовий прибуток на звороті - 65 520 доларів, але це валовий показник.

Витрати на ремонт також повинні враховуватись. Якщо ви плануєте закріпити будинок та продати його з метою отримання прибутку, ціна продажу повинна перевищувати сукупні витрати на придбання, витрати на утримання майна та витрати на ремонт. Кухня в 25 000 доларів, санвузол 10 000 доларів США, податки на нерухомість, комунальні послуги та інші витрати на перевезення нерухомості зменшують цю кількість приблизно на дві третини. Кидання в результаті несподіваної структурної проблеми з майном та валовим прибутком може стати чистим збитком. Навіть якщо вам вдасться подолати ці перешкоди, не забувайте про податки на приріст капіталу, які виграють ваш прибуток.

2. Не вистачає часу

Ремонт та перекидання будинків - це трудомістке підприємництво. Щоб знайти та придбати потрібне майно, можуть зайняти кілька місяців. Отримавши будинок, вам потрібно буде вкласти час, щоб його впорядкувати. Якщо у вас є денна робота, час, витрачений на знесення та будівництво, може перетворити на багато втрачених вечорів та вихідних. Якщо ви заплатите комусь іншому за виконання роботи, ви все одно будете витрачати більше часу, який, як ви очікуєте, контролювати діяльність, а витрати на виплату інших зменшать ваш прибуток.

Після того, як робота буде виконана, вам потрібно буде запланувати перевірки, щоб переконатися, що власність відповідає чинним будівельним нормам, перш ніж ви зможете продати його. Якщо цього не відбувається, потрібно витратити більше часу і грошей, щоб довести їх до номіналу. Далі вам потрібно буде вкласти час, щоб продати нерухомість. Якщо ви самі це покажете майбутнім покупцям, ви витратите багато часу на поїздки до готелю та з нього, а також на зустрічі.

Чи варто того? Для багатьох людей може бути більше сенсу дотримуватися щоденної роботи, де вони можуть заробляти такі самі гроші за кілька тижнів чи місяців за допомогою постійної зарплати - без ризику та дуже послідовного часу.

3. Недостатньо навичок

Професійні будівельники та кваліфіковані фахівці, такі як тесляри та сантехніки, часто відкидають будинки як бік для їх регулярної роботи. Вони мають знання, вміння та досвід, щоб знайти та облаштувати будинок. Деякі з них також мають робочі місця профспілок, які забезпечують перевірку рівня безробіття всю зиму, поки вони працюють над своїми сторонніми проектами.

Справжні гроші в домашніх перегортах надходять із капіталу поту. Якщо вам зручно з молотка, ви любите укладати килим, можете повісити гіпсокартон, покрівляти будинок і встановити кухонну раковину, у вас є навички перекидати будинок. З іншого боку, якщо ви не знаєте викрутки головки Phillips з плоскої викрутки, вам потрібно буде заплатити професіонала, який би здійснив усі ремонти та ремонти. Відповідно, шанси на отримання прибутку від ваших інвестицій різко зменшаться.

4. Недостатньо знань

Щоб досягти успіху, вам потрібно вміти підібрати потрібну нерухомість у потрібному місці за правильною ціною. По сусідству з будинками в 100 000 доларів, чи справді ви розраховуєте придбати за 60 000 доларів і продати за 200 000 доларів? Ринок є надто ефективним, щоб часто виникати.

Навіть якщо ви все життя дістаєтеся, хапаючи будинок на викуп пісні, скажіть - вам потрібно знати, які реконструкції зробити, а які пропустити. Вам також потрібно розібратися в застосуваному податковому законодавстві та законах про зонування, і знати, коли скоротити свої збитки та вийти, перш ніж ваш проект стане грошовою ямою.

Майте на увазі, що Zillow, фірма з нерухомості, зараз перебирає будинки на окремих ринках. Компанія розраховує придбати та передати об'єкти нерухомості протягом 90 днів, і вони отримали дані та знання, щоб запропонувати операторам мами та попси жорстку конкуренцію. Кредитори великої ліги також почали шукати прибуток на ринку фліп-позики, а глобальна інвестиційна фірма KKR & Co. Inc. (раніше відома як Колберг Кравіс Робертс і Ко. Та LP KKR & Co. LP) приєднується до інших приватних інвестиційних фірм, які шукають твір дії.

5. Не вистачає терпіння

Професіонали витрачають свій час і чекають потрібного майна. Новачки кидаються купувати перший будинок, який вони бачать. Потім вони наймають першого підрядника, який робить заявку на вирішення роботи, яку вони не можуть зробити самі. Професіонали або виконують роботу самі, або покладаються на мережу заздалегідь домовлених, надійних підрядників.

Новачки наймають ріелтора, щоб допомогти продати будинок. Професіонали покладаються на зусилля "для продажу власником", щоб мінімізувати свої витрати та максимізувати прибуток. Новачки очікують, що вони проскочать процес, ляпнуть по фарбі і зароблять цілий капітал. Професіонали розуміють, що купівля та продаж будинків вимагає часу і що прибуток іноді невеликий.

Суть

Перш ніж почати робити покупки для дому, проведіть кілька досліджень щодо найбагатших людей нації. Ви швидко зрозумієте, що ніхто з них не перетворює будинки на життя. Якщо ви все-таки хочете перетворити будинок, вам слід підійти до підприємства, як і до будь-якого нового бізнесу. І, як і будь-який інший малий бізнес, це потребуватиме часу та грошей, планування та терпіння, майстерності та зусиль. Це, швидше за все, буде складніше і дорожче, ніж ви коли-небудь уявляли. І навіть якщо ви зрозумієте кожну деталь правильно, зміна кон'юнктури ринку може означати, що кожне припущення, яке ви зробили на початку, буде недійсним до кінця. Поставте це з легкістю до своєї небезпеки: Якщо ви просто хочете швидко розбагатіти, перегорнувши будинок, ви можете опинитися у бідному будинку.