Шести фази викупу
Багато хто з нас або пройшли процес звернення стягнення - процес, який дозволяє кредиторові стягнути суму заборгованості за кредитом, дефолтуючи, продаючи або взявши право власності на майно з перших рук, або знають когось, хто має.
ПО СНИМКАХ: 6 порад щодо продажу вашого будинку на знижувальному ринку
Компанія Realty Trac оприлюднила свій звіт про ринкове викупу в США 15 квітня 2010 року за перший квартал 2010 року. У звіті, в якому розраховуються подання про звернення стягнення, включаючи повідомлення про замовчування, заплановані аукціони та банківські виплати, показано, що в першому кварталі було залучено 932 234 об'єктів нерухомості, Зростання на 7% порівняно з останнім кварталом 2009 року та зростання на 16% порівняно з першим кварталом 2009 року. Вражаюче кожне з 138 житлових одиниць США отримало заяву про звернення стягнення. Якщо ви (або кохана людина) стикаєтеся з викупом, переконайтеся, що ви розумієте процес. Незважаючи на те, що процес змінюється в залежності від стану до стану, зазвичай існує шість фаз викупу.
Фаза 1: Виплата за замовчуванням
Виплата платежів відбувається, коли позичальник пропустив принаймні один іпотечний платіж. Кредитор надішле повідомлення про пропущений платіж із зазначенням, що вони ще не отримали платіж за цей місяць. Зазвичай іпотечні виплати проводяться в перший день кожного місяця, і багато кредиторів пропонують пільговий період до 15 числа місяця. Після цього позикодавець може стягнути плату за прострочення платежу та надіслати повідомлення про пропущений платіж.
Після пропуску двох платежів позикодавець може надіслати лист-вимогу. Це більш серйозно, ніж повідомлення про пропущений платіж; однак, на даний момент позикодавець, ймовірно, все ще готовий працювати з позичальником, щоб домовитись про сплату платежів. Позичальнику, як правило, доведеться перерахувати прострочені платежі протягом 30 днів або отримуючи лист. (Коли у вас є жорстке фінансове рішення щодо вашого будинку, переконайтеся, що у вас є вся інформація. Дізнайтеся більше у відшкодуванні стягнення - з банкрутством? )
Фаза 2: Повідомлення про дефолт (NOD)
Повідомлення про дефолт надсилається через 90 днів пропущених платежів. У деяких штатах Повідомлення про дефолт розміщується на чільному місці вдома. У цей момент позика буде передана відділу викупу кредитора в тому ж окрузі, де знаходиться майно. Позичальник повідомляється, що Повідомлення буде записано. Кредитор, як правило, дасть позичальникові ще 90 днів для здійснення платежів та відновлення позики. Це називається періодом відновлення.
Фаза 3: Повідомлення про продаж довіреної особи
Якщо позика не була надана актуальною протягом 90 днів після Повідомлення про дефолт, у повіті, де знаходиться нерухомість, буде записано Повідомлення про продаж довіреної особи. Кредитор також повинен опублікувати повідомлення в місцевій газеті протягом трьох тижнів із зазначенням, що майно буде доступне на публічних аукціонах. Імена всіх власників будуть надруковані в Повідомленні та в газеті разом з юридичним описом майна, адресою власності та коли та де відбуватиметься продаж.
Фаза 4: Продаж довіреної особи
Майно розміщено на публічних аукціонах і буде присуджено найвищому учаснику торгів, який відповідає всім необхідним вимогам. Кредитор (або фірма, що представляє позикодавця), розраховує вступну пропозицію на основі вартості непогашеного кредиту, будь-яких заставок та несплачених податків та будь-яких витрат, пов'язаних з продажем. Після того, як буде підтверджено найвищий учасник торгів і продаж довіреної особи завершено, виграшному учаснику буде надано укладення довіреної особи на продаж. Потім майно перебуває у власності набувача, який має право негайного володіння.
Фаза 5: нерухомість (REO)
Якщо майно не буде продано під час публічних аукціонів, позикодавець стане власником і спробує продати майно самостійно, через брокера або за сприяння керівника активів REO. Ці властивості часто називають "банківськими". Кредитор може зняти частину застави та інші витрати, намагаючись зробити майно більш привабливим.
Фаза 6: Виселення
Позичальник часто може залишатися в будинку доти, доки він не буде проданий або через публічний аукціон, або пізніше як майно REO. У цей момент надсилається повідомлення про виселення з вимогою негайно звільнити приміщення. Може бути надано кілька днів, щоб мешканці мали достатній час для вилучення будь-яких особистих речей, і тоді, як правило, місцевий шериф відвідає помешкання та вилучить людей та будь-які інші речі. Будь-які речі можуть бути поміщені на зберігання та отримані згодом за певну плату. (Це складний вибір, але деякі люди будуть змушені брати до уваги. Інші не будуть. Дізнайтеся, які фактори можуть змінити ситуацію, чи не підете ви від свого будинку? )
Суть
Протягом процесу звернення стягнення багато кредиторів намагатимуться домовитись, щоб позичальник потрапив у кредит і уникнув стягнення. Очевидна проблема полягає в тому, що коли позичальник не може виконати один платіж, стає важче наздогнати кілька платежів. Якщо є шанс, що ви зможете наздогнати виплати - наприклад, ви щойно почали нову роботу після періоду безробіття - варто поговорити з вашим кредитором. Якщо звернення стягнення неминуче, знання того, що очікувати протягом всього процесу, може допомогти підготувати вас до шести етапів викупу. (Щоб дізнатися більше, див. Збереження будинку від викупу .)
Відчуваєш себе неінформованим? Прочитайте основні новини цього тижня в розділі Фінанси для охолодження води: Озброєний Баффет і Греція продовжує падати .