Купівля викупованого будинку: п’ять найкращих підводних каменів

Купівля будинку з викупом (FCL) часто рекламується як спосіб як власникам, так і інвесторам отримати значну суму нерухомості. Однак потенційна фінансова винагорода не настає без важкої роботи. Читайте далі, щоб дізнатись про проблеми, які часто виникають у цих властивостях та труднощі, які можуть виникнути при придбанні.

Ключові вивезення

• Викупи коштів можуть бути великими інвестиціями, або в якості закріплювачів для проживання, або для перепродажу, але вони часто мають багаж, про який повинен знати покупець.
• Багато будинків погано підтримуються, можуть мати структурні проблеми або пошкодження води або цвілі; деякі можуть порушувати кодекси чи інші стандарти.
• Властивості можуть бути брудними, включаючи багато сміття чи особистих речей, залишених попередніми власниками; в деяких будинках можуть бути помилки.
• Вандалізм може бути проблемою, коли злодії або попередні власники іноді беруть світильники, прилади, вікна чи будь-що інше, що вони можуть перепродати.
• Можуть виникнути проблеми з кредиторами, які не хочуть фінансувати придбання будинків викупу; покупка всією готівкою - часте явище.

Підводні камені придбання викупованого будинку

Проблеми з майном

Найголовніше, що потрібно зрозуміти, перш ніж стрибнути на ринок викупу, - це те, що ці властивості віддали власникам, які вже не могли дозволити собі іпотечні платежі. У цих випадках будинок часто погано підтримується - зрештою, якщо власник не може здійснити платежі, він або вона, ймовірно, відстають і при оплаті регулярного обслуговування.

Крім того, деякі люди, яких примушують до викупу, здивовані своїми ситуаціями і переносять розчарування у себе додому, перш ніж банк повернеться. Це часто пов'язане з вилученням приладів і світильників, а іноді навіть відвертим вандалізмом. Після того, як окупанти виїжджають, викупи сидять покинуті, часто запрошуючи злочинну діяльність.

Технічне обслуговування та стан

Технічне обслуговування та стан можуть бути проблемою у закритих об'єктах нерухомості через обставини, за яких попередній власник переїхав та кількість часу, коли будинок не був зайнятий. Деякі з основних проблем стосуються:

• Відсутність чистоти
  Банківські об'єкти іноді огидно брудні через час, проведений сидячи порожнім, навмисне нехтування попереднім власником або зайнятість бродягами. Якщо будинок замикається на місяці, де повітря не циркулює місяцями, накопичений бруд може викликати запах у всьому будинку.
• Погані ремонти
  Попередній власник, можливо, вніс зміни в житло, не отримавши належних дозволів. Поширений приклад - перетворення гаража в житловий простір, щоб більше людей могли жити в будинку. Ці зміни можуть бути небажаними для майбутніх власників або створювати головні болі для нових власників у чиновників міської влади. Якщо попередній власник почав вдосконалювати житло, але потім припав на важкі часи, в будинку можуть бути частково закінчені роботи. Ванні кімнати можуть бути перероблені, поки кухня не була оновлена ​​за 40 років, або у вітальні можуть з’явитися нові підлоги, тоді як у спальнях все ще є древні килимові покриття. Крім того, якщо якісь ремонти були зроблені, їх, можливо, зробив сам власник або неліцензовані фахівці - іншими словами, люди, які, можливо, не обов'язково виконали роботу правильно.
• Без електрики
  Якщо в будинку немає нікого, електрика може бути відключена, якщо банк навмисно не утримує її. Не маючи світла, важко зрозуміти, що ви купуєте в деяких кімнатах, зокрема підвалах і санвузлах без вікон.
• Пошкодження води
  Невелика протікання під кухонною раковиною може призвести до виникнення проблем з цвіллю, а протік на даху або лопнула труба може призвести до великих пошкоджень води. Коли ніхто не може піклуватися про проблеми під час їх виникнення, невеликі проблеми можуть швидко перетворитися на великі проблеми, а великі проблеми можуть перетворитися на катастрофи.
• Відсутність основного обслуговування
  Якщо попередній власник не міг дозволити собі іпотечні платежі, ви можете поставити під сумнів, що він також не міг дозволити собі виправити витоки, термітні пошкодження, зламане вивезення сміття чи що-небудь інше.
• Мертві або зарослі території
  Залежно від клімату, де знаходиться будинок, газон та озеленення можуть бути абсолютно мертвими або надзвичайно зарослими. Банки зазвичай не платять садівникам за утримання двору.
• Особисте майно, залишене позаду
  Іноді домоволодільці домовласників закриваються з майна, перш ніж вони зможуть перенести свої речі, а в деяких випадках не беруть із собою все. Багато об'єктів нерухомості (REO) містять меблі, сміття, одяг та інші предмети, які ви несете відповідальність за утилізацію, коли станете власником цієї нерухомості.

Вандалізм і зневага

Пошкодження властивостей викупу не є рідкістю, і воно може бути спричинене вандалами або колишнім власником.

• Випадковий вандалізм
  Іноді, коли власність залишається вакантною, особливо якщо вона знаходиться в зоні середньої та високої злочинності, новим власникам доведеться боротися з графіті, розбитими вікнами та іншими збитками.
• Вандалізм власника
  Зламані вікна можуть бути поширеними в РЕО з кількох причин. Як уже згадувалося раніше, вандалізм може бути причиною. Крім того, коли власники банків закривають майно під час заволодіння майном, колишній власник може зламати вікно чи двері, щоб отримати речі. Попередні власники також можуть навмисно завдати шкоди за рахунок банку, закладаючи отвори в стінах та / або відриваючи плінтуси та формуючи корони.
• Вилучення цінних предметів
  Щоб помститися банку і зробити додатковий долар, попередній власник будинку може видалити цінні речі, включаючи техніку, світильники, двері, мідні труби тощо. Все, що домовласник не бере, може забрати злодії. Так чи інакше, у багатьох банках, що належать до власності, відсутні речі, які, як правило, мають власність продавця.

Проблеми з покупкою

Незважаючи на всі ці потенційні проблеми, викупи все ще можуть бути хорошою справою. Якщо ви готові виправити проблеми, з якими більшість людей не хоче мати справу, ви можете придбати житло зі значною знижкою. Однак ви можете зіткнутися з додатковими проблемами, коли мова йде про фактичне придбання нерухомості та поліпшення його стану переїзду.

8

Кількість років поспіль, коли національні показники стягнення платежів падають, коли економіка відновлюється після Великої рецесії 2008 року.

Проблеми з кредиторами

Купівля будинку у кредитора має проблеми внаслідок підвищеного рівня бюрократії та обмеженої прозорості, що надається тим, хто купує викупи.

• Фінансування
  Кредитори не дадуть вам грошей на будинок, який вони вважають непридатним для життя, або який оцінюється нижче ціни покупки. Якщо ви інвестор платить готівкою, звичайно, це не буде проблемою.
• Час затримки з банком власника
  Здоровий глузд говорить про те, що банки повинні хотіти вивантажувати РЕО якомога швидше, але насправді банки іноді тягнуть п'яти під час розгляду пропозицій та впродовж процесу дескрипції.
• Не розкриття інформації про продавця
  Оскільки ніхто з банку ніколи не жив у будинку, вони навряд чи матимуть знання про існуючі проблеми з майном. Вам доведеться розкрити все самостійно, або під час огляду будинку, запитуючи сусідів, або через досвід після того, як станете власником будинку.
• Конкуренція
  Оскільки викупи можуть бути вигідними, вони є привабливими для інвесторів, які хочуть перевернути нерухомість або використовувати їх як оренду. Оскільки інвестори можуть робити безготівкові пропозиції з меншою кількістю випадків або відсутністю таких обставин та швидким закриттям, їх пропозиції можуть бути більш привабливими для банку, ніж пропозиції від потенційних власників.

Національний показник стягнення платежів знизився до 13-річного мінімуму - 0, 47% у 2018 році, згідно з галузевим звітом ATTOM Data Solutions; однак майже третина окремих держав продовжує боротися, спостерігаючи зростання викупу в минулому році.

Суть

Є гроші, які потрібно заробляти на викупі, але ви повинні знати завдання, яке ви робите передчасно, і ретельно вибирайте своє майно. Не забувайте про основи, які роблять нерухомість бажаною лише тому, що ціна придбання є вигідною ціною. Ви також повинні широко вивчити варіанти фінансування для закритих будинків.

Хоча ви можете піти традиційним шляхом використання приватного позикодавця, як для звичайного будинку, кредитори іноді неохоче пропонують фінансувати закритий будинок, тому варто роздивитися позики у FHA або Freddie Mac.