Фінансова криза + 10: Де зараз ціни на житло?

Минуло 10 років з часу краху "Братів Лемана" та фінансової кризи, що настала, і економіка процвітає. Фондовий ринок просто встановив рекорд найдовшого бігу в сучасній історії після проходження 3, 453 дня - майже дев'ять з половиною років - без серйозних виправлень. На початку цього року рівень безробіття в США впав до 3, 8%, це 18-річний мінімум.

Житло було в основі кризи, яка спричинила Велику рецесію. Але зараз здебільшого ринок нерухомості також гарячий: ціни зростають, запаси знижуються, а стандарти кредитування зменшуються, що дає можливість більшості людей отримати іпотеку. Згідно з недавньою публікацією в блозі FICO Research, "Перша чітка тенденція, що спостерігається навколо новостворених іпотечних кредитів, полягає в тому, що, коли ми віддаляємося від Великої рецесії, критерії андеррайтингу, здається, зменшилися, і в результаті більш широка частина споживачів отримує іпотеку. "

Житлова криза 101

І все-таки минуло 10 років за житло. Згадаймо кричущі практики кредитування, які допомогли викликати кризу: Житлова перенасиченість напередодні краху мотивувала кредиторів видавати позики практично кожному, хто готовий підписати пунктирною лінією - навіть якщо особа явно не змогла погасити - просто для заповнення надлишкової інвентаризації. Позики NINJA, видані позичальникам без доходу, без роботи та без активів, були розгалуженими, а широко видана іпотека з регульованою ставкою 2/28 з регульованою ставкою (ARM) встановлювала позичальників невдало. Ці позики давали позичальникам нижчу ринкову "тизерну" ставку протягом перших двох років, після чого відсотки підскочили до більш високої ставки, часто роблячи платежі недоступними.

Починаючи з першого кварталу 2006 року по 2012 рік, ці іпотечні кредити під заставу ARM мали вищу стартову ставку звернення стягнення - набагато більше, ніж фіксований основний внесок, основний АРМ, фіксований субсидіюючий кредит та кредити FHA, як показано на наступній схемі Асоціації іпотечних банкірів. АРМ середнього рівня також мав найвищі показники злочинності за той самий період.

Заборгованість за цими позиками була перекомплектована в інвестиційні товари, включаючи іпотечні цінні папери, які продавались банкам, хедж-фондам, страховим компаніям, пенсійним фондам і навіть заможним особам. Коли позичальники почали дефолтувати свої позики, це було згубно для будь-якої фінансової установи (або фізичної особи), яка купувала або продавала іпотечні цінні папери. Випадання допомогло розширити всю фінансову галузь. Фондовий ринок зазнав краху, банки зазнали невдач, ціни на житло танірувались, мільйони людей втратили роботу, великі скорочення пенсійних заощаджень та житла.

Ціни на житло сьогодні

Національний індекс цін на житло досяг найвищого рівня в квітні 2006 року, досяг найнижчої точки в березні 2011 року - приблизно через два роки після офіційного закінчення рецесії - і досяг свого піку в жовтні 2017 року, згідно з спеціальним звітом компанії даних про нерухомість CoreLogic. Невада зазнав найбільше падіння під час рецесії, коли на 60% знизилися ціни на житло. Арізона та Флорида не відставали, знизившись відповідно 51% та 50%, як показано на наступній діаграмі від CoreLogic, яка виявляє найбільші та найменші краплі піку до корита у вибраних штатах.

"Після останнього досягнення в 2011 році ціни на житло почали повільно підніматися туди, де ми зараз", - сказав Френк Нотхафт, головний економіст компанії CoreLogic. «Більший попит і менша пропозиція - а також бурхливі ринки робочих місць - дають деяким з найбільш постраждалих ринків житла зростання цін на житло. Тим не менш, багато хто досі не повернувся до рівнів до аварійного завершення. "

Хоча багато держав відновились до своїх докризових цінностей, це не всі хороші новини. Суворіші стандарти кредитування після кризи ускладнили отримання іпотечного кредитування, що, як вважають деякі в галузі, сприяло посиленню інвентаризації та цін, що значно виходять за межі їх докризових піків.

Зіткнувшись з високими цінами, суворими стандартами кредитування та конкуренцією з боку готівкових покупців, багато покупців дому вже не мають можливості орендувати. У деяких районах метро, ​​включаючи Сан-Франциско, лише 25% жителів можуть дозволити собі придбати житло, повідомляє Urban Institute. Насправді відсоток орендарів у 50 найбільших містах США зріс між 2006 та 2016 роками, повідомляє сайт нерухомості Zillow. Сьогодні відсоток населення, яке орендує, знаходиться на найвищому рівні з 1965 року.

"Ми справді перебуваємо у фазі похмілля", - сказав Джонатан Міллер, генеральний директор з оцінювання нерухомості та консалтингової фірми Міллер Самуель. «Тільки тому, що ціни ростуть, не означає, що ми відновились. [Ринок] все ще спотворений, і це пов’язано з умовами кредитування ».

Доступність залежить від ринку

Коли в квітні 2006 р. Ринок житла досяг піку, майже дві третини найбільш населених районів метро в США були занесені як завищені, і лише п'ять районів метро, ​​що становить лише 1%, вважалися заниженими. У березні 2011 року ринок знизився, і лише 27 ринків - або 7% найбільш населених районів метро - вважалися завищеними. На сьогодні (станом на грудень 2017 року, найновіші наявні дані), найбільш населені райони метро в США майже рівномірно розбиті між ринками, які недооцінені, завищені та мають цінність, тобто в їх “довгостроковій, стійкій рівня, що підтримується основними ринками місцевого ринку, такими як наявний дохід ", - повідомляє CoreLogic.

Як завжди, доступність залежить від ринку. Наприклад, середні домашні значення на квадратному футі в Манхеттені приблизно в 20 разів вище, ніж у таких місцях, як Клівленд та Детройт. Згідно з повідомленням JPMorgan, високі ціни менше співвідносяться з іпотечним боргом і більш концентровані в районах, обмежених пропозиціями, таких як Нью-Йорк, район затоки Сан-Франциско, Бостон, Сіетл, Денвер та Портленд, штат Оре (див. Також Житловий кризовий процес ">

Наявність іпотечних кредитів

За останні пару років стандарти кредитування зменшилися. Аналіз, опублікований CoreLogic щодо звичайних відповідних позик, виявив, що позики ухвалюються для дещо ризикованих позичальників - хоча, відходячи від докризових років, позичальникам потрібно надати повну документацію про свої доходи та здатність погашати. Наприклад, Fannie Mae підвищив максимальний коефіцієнт заборгованості до доходу (DTI) з 45% до 50%, і обидві Fannie Mae і Freddie Mac почали приймати іпотечні кредити з початковими платежами на рівні 3% в останні роки. Сьогодні американські споживачі не піддаються коливанню курсів майже настільки, наскільки вони були до кризи, і лише близько 15% відкритого ринку іпотечних кредитів є регульованою. Незважаючи на ці позитивні позиції, іпотечне походження все ще не вийшло на рівень до кризи. (Дивіться наш підручник з основ іпотечного кредитування .)

Суть

Високі ціни та брак товарно-матеріальних цінностей у поєднанні з жорстким іпотечним кредитом та скороченням боргу студентського кредиту призвели до кардинального зрушення у напрямку оренди. Дійсно, власність домогосподарств у США досягла свого максимуму в 69% у 2004 році, і, незважаючи на недавній розвиток, цей показник залишається 64%. Інші фактори також сприяли збільшенню оренди, включаючи перевагу споживачів та прагнення до гнучкішого способу життя.

Через десять років після Великої рецесії економіка процвітає з рекордно швидким ринком продажів, заохочуючи кількість безробіття та зростаючу кількість ринків нерухомості, які відновились до докризового рівня. Однак, незважаючи на сучасний гарячий ландшафт нерухомості, існує багато припущень, що черговий крах ринку нерухомості насувається - не обов'язково на національному рівні, але в районах метро, ​​які демонструють брак доступної ціни та швидко зростаючі ціни на житло.