Порівнюючи зворотні іпотечні кредити та форвардні іпотечні кредити

Якщо ви ніколи не чули про "заставу" - це є причина. Термін відноситься до традиційних іпотечних кредитів і його рідко використовують, за винятком порівняно з його полярною протилежністю, «зворотною заставою». Тож яким шляхом ви хочете піти? Від того, чи будете ви рухатися вперед чи назад, залежить від того, де ви перебуваєте в даний момент свого життя, особисто та фінансово.

Зміст

• Ризики в майбутній іпотеці
• Ризики зворотної іпотеки

Перш ніж іти далі, слід зазначити, що отримати зворотну іпотеку мають право лише люди віком від 62 років і старше 62, і її молодь може отримати. Чим ви старші, тим більше грошей банк буде готовий позичити вам.

Якщо вам не виповнилося 62 роки, найближчим еквівалентом зворотної іпотечної кредитної лінії є кредитна лінія власного капіталу (див. Зворотну іпотечну кредитну позику чи позику на власний капітал?). Це сукупна сума грошей, яку ви можете отримати в будь-який час, з будь-якої причини. Будьте дуже обережні. Ви ставите свій будинок на здатність повернути ці гроші з відсотками. Кредитна лінія власного капіталу іноді називається "другою іпотекою". Однак позикою на власний капітал можна назвати лише те, якщо позичальник все-таки має першу іпотеку. Якщо перша іпотека була погашена, позика на власний капітал - це просто іпотека.

З огляду на це, і пряма, і зворотна іпотека - це по суті величезні позики, які використовують ваш будинок як заставу - і це основні фінансові зобов'язання. Подружжя може використовувати один будинок в якості застави двічі за все життя, отримуючи спочатку іпотеку вперед при покупці, а потім, десятиліття потому, зворотну іпотеку. Ось як це працює:

• Подружня пара, кожному близько 30 років, купує будинок за невеликим внеском. Вони обіцяють повернути гроші невеликими щомісячними частками основної суми плюс відсотки протягом певних років. Тридцять років традиційно є еталоном.
• Більше 30 років потому та ж пара проживає в одному будинку, виплативши заставу повністю. Навіть при їх сукупних виплатах на соціальне страхування та пенсійних заощадженнях складно звести кінці з кінцями, тому вони йдуть на зворотну іпотеку. Вони нічого не заплатять заздалегідь і отримають щомісячний чек, щоб доповнити свій дохід. Насправді вони ніколи не виплачують іпотеку чи відсотки та витрати, що накопичуються роками. Однак надалі їхні спадкоємці повинні це зробити, продаючи сімейний будинок або одноразово. (Докладніше дивіться у розділі Як уникнути застарілої зворотної іпотеки)

Це прямі приклади. Варіанти в значній мірі безмежні, але в кожній є підводні камені. Наприклад:

Ризики в майбутній іпотеці

• Ви можете отримати більш високу процентну ставку та заощадити значну суму відсотків у часі, якщо підете на 15-річну або навіть 10-річну іпотеку. Це вимагає достатньої впевненості, що ваші доходи та витрати залишатимуться стабільними або покращуватимуться в наступні роки. Ви також можете розглянути можливість отримати 30-річну іпотеку та здійснити додаткові платежі, коли зможете. Це дає змогу знищити свою заборгованість і знизити загальний відсотковий платіж без тягаря за вищим необхідним платежем.
• Іпотечна система заснована на припущенні, що нерухомість з часом збільшується у вартості. Цей трюїзм виявився помилковим, коли міхур житла лопнув у 2008 році . Станом на серпень 2017 року понад 5, 4 мільйона американських будинків - близько 9, 5% усіх будинків з іпотекою - все ще були «серйозно під водою», згідно з опитуванням RealtyTrac. Це означає, що їх власники повинні продовжувати виплачувати завищені іпотечні кредити або сплачувати своїм банкам 25% або більше вище оціночної вартості своїх будинків при їх продажу.
• Якщо говорити про потрапляння у біду, то під час буму житла власниками будинків стало звичайно отримувати "кредитну лінію", використовуючи своє житло в якості застави, крім своїх іпотечних кредитів. І власники будинків, і їхні банкіри припускали, що велике зростання цін на житло просто продовжуватиметься. Коли прийшов бюст, власники будинків застрягли, утримуючи подвійну заборгованість, за іпотеку та кредитну лінію. У лютому 2018 року Attom Data Solutions опублікував свій Звіт про власний капітал та підводний рік у США за 2017 рік. Він виявив, що підводні властивості зменшилися на 0, 3% за рік у четвертому кварталі 2017 року до 9, 3%, що є найменшим зменшенням частки підводних властивостей за рік після того, як Attom почав відслідковуватись у 2012 році.

Ризики зворотної іпотеки

Як це На сторінці сторінки Національної ради з питань старіння видно, що зворотні іпотечні кредити регулюються федеральним урядом з метою запобігання хижацьким позикодавцям викрадення людей похилого віку. (Докладніше див. Правила отримання зворотної іпотеки FHA .) Однак уряд не може перешкодити людям похилого віку обдурити себе. Наприклад:

• Власники будинків, які отримують зворотну іпотеку з фіксованою ставкою, отримують всю суму позики під час розрахунків, не обмежуючи її використання. Очікується, що вони погашать свої непогашені борги та використають будь-які інші кошти для доповнення інших джерел доходу. Спокуси очевидні.
• Якщо власник будинку піде на іпотеку з гнучким тарифом, гроші можуть бути вилучені у вигляді одноразової суми, щомісячної ануїтету або комбінації обох. Це теж цілком гнучко. Будь-які гроші, не взяті у поселенні, доступні як кредитна лінія. І знову спокуса маячить.
• Накопичена заборгованість та відсотки за зворотною іпотекою, плюс витрати, виникають, коли держатель іпотеки рухається, продає житло або помирає. Це означає, що ви або ваші спадкоємці повинні так чи інакше кашляти велику суму грошей і швидко. Стандартний пільговий період - шість місяців.

Однак є одна прихильна для споживача інформація в ці непевні часи: Банк може не вимагати плата, що перевищує вартість будинку. Банк відшкодовує збитки через страховий фонд, який був однією з витрат на зворотну іпотеку. Ще краще, департамент з питань житлово-комунального господарства, який здійснює нагляд за домінуючою програмою зворотного іпотечного кредитування, восени 2017 року перейшов на створення цього страхового фонду.

Суть

Якщо це, мабуть, спричиняє велику кількість ризиків, все ще велика винагорода за життя в будинку, яким ви володієте, в епоху, коли мало хто може дозволити собі сплатити всі грошові внески. Як стандартна застава, так і зворотна іпотека дозволяють багатьом з нас робити це саме на двох ключових етапах нашого життя. Озброївшись фактами та деяким здоровим глуздом щодо витрат, ви можете спокійно ними скористатися. (Докладніше див. У відповідь на підводні застави .)

Продовжити читання →

Повне керівництво по зворотній іпотеці
Ви маєте право на зворотну іпотеку?
Види зворотної іпотеки
Як вибрати план зворотного іпотечного платежу
Зворотний іпотечний або позиковий капітал?
5 найкращих альтернатив зворотній іпотеці
5 підписує зворотну іпотеку - хороша ідея
5 підписує зворотну іпотеку - погана ідея
Як уникнути застарілості своєї зворотної іпотеки
Погляд на регулювання зворотних іпотечних кредитів
Правила отримання зворотної іпотеки FHA
Зворотна іпотека: Чи могла ваша вдова (ер) втратити будинок?
Остерігайтеся цих зворотних іпотечних афери
Зворотні іпотечні підводні камені