Купівля будинку, що виключається

Перед іпотечним кризою 2008-2009 рр. Купівля домовленого будинку була набагато складнішою пропозицією. Мисливцям, що раніше торгувались нерухомістю, раніше доводилося проводити аукціони, розміщені на будівлях судів, або просіювати пачки законних заявок. Але хвиля викупу, спричинене кризисом на передньому рівні, не тільки збільшила кількість доступних властивостей, але спростила їх пошук та придбання. Насправді процес часто подібний до пошуку будь-якого іншого будинку. Вимушені будинки доступні практично на кожному ринку нерухомості по всій країні, надаючи можливості власникам будинків та інвесторам.

Як знайти закриті будинки

Ви можете знайти заборонені об'єкти нерухомості у періодичних виданнях та на веб-сайтах, що здійснюються з переліком лістингу (MLS), через Інтернет-пошук нерухомості, банківські офіси та сайти та місцеві газети. Зараз існує багато веб-сайтів, які спеціалізуються на пошуку будинків та об'єктів нерухомості, що перебувають у викупі, як-от usa-foreclosure.com та HomePath.com Fannie Mae. Деякі фінансові установи, як, наприклад, Банк Америки, також пропонують сторінки, присвячені допомозі в пошуку домоволодіння. У локальних службах з множинним лістингом властивості, на які звертаються дозволу, можуть не виділятися самі по собі; це може бути зазначено лише в описі властивості.

Кредитори все частіше продають вилучені активи через агентів з нерухомості, тому не соромтеся запитати у ріелтора про можливості. Деякі агенти з нерухомості навіть спеціалізуються на нерухомості викупу.

Більш конкретно, розміщення викупованого будинку залежить від того, де саме воно перебуває в процесі викупу: Властивості все ще можуть належати первинному власнику дому (на попередніх етапах, у випадку попереднього викупу та нерухомості з коротким продажем) або суб'єктом господарювання такого як банк чи уряд (у пізніших). Ось п’ять видів викупу та підходу до купівлі.

1. Попереднє викриття
Майно перебуває у викупі після того, як іпотечний кредитор повідомив позичальників про те, що вони перебувають у дефолті, але до того, як майно буде запропоновано для продажу на аукціоні. Якщо власник будинку може продати нерухомість протягом цього часу, він може втратити можливість викупу та негативний вплив на їхню кредитну історію та майбутні перспективи (див. Отримання іпотеки після банкрутства та звернення стягнення). Деякі власники будинків готові домовитися. Попередні викупи, як правило, перераховані в будівлях окружних та міських будинків. Крім того, багато інтернет-ресурсів, включаючи www.foreclosure.com, перелічують властивості, які знаходяться на етапі попереднього викупу.

2. Короткі продажі
Короткі продажі відбуваються, коли позикодавець готовий прийняти менше, ніж заборгованість за іпотекою. Позичальникам необов'язково потрібно проводити невиплату іпотечних платежів для позикодавця, щоб погодитися на короткий продаж; однак вони, як правило, потребують доведення певного роду фінансових труднощів, таких як втрата роботи, яка, ймовірно, може призвести до дефолту. Часто резиденція, про яку йдеться, знаходиться під водою, тобто вона коштує менше, ніж непогашений залишок іпотечного кредиту. Для того, щоб кваліфікуватись як короткий розпродаж, позикодавець повинен погодитися «продати майно коротке», прийнявши менше, ніж заборгованість, і житло має бути внесено до списку для продажу. Ці властивості зазвичай рекламуються як короткі продажі "до очікування затвердження банку".

Купівля нерухомості для короткого продажу в більшості відносин збігається з традиційною покупкою, але мова в договорах відрізнятиметься, визначаючи, що умови підлягають затвердженню кредитора. Банку може знадобитися кілька місяців, щоб відповісти на коротку пропозицію про продаж, тому процес може зайняти значно довше, ніж традиційна покупка. Багато веб-сайтів з нерухомості, включаючи окремі фірми або послуги з лістингу, пропонують можливість пошуку шляхом короткого продажу.

3. Аукціони з продажу шерифа
Аукціон з продажу шерифа відбувається після того, як позикодавець повідомив позичальника про дефолт і дозволив позикову періоду позичальнику отримати заставу. Аукціон розрахований на те, щоб позикодавець швидко повернувся за кредит, який за замовчуванням. Ці аукціони часто відбуваються на сходах суду міста, якими керують місцеві правоохоронні органи. Власність продається на аукціоні у вищих учасників торгів у публічно оголошеному місці, даті та часі. Ці повідомлення можна знайти в місцевих газетах та в багатьох онлайн-локаціях, здійснивши пошук на "аукціонах з продажу шерифу".

4. Власність банку
Майно, яке не продається на аукціоні, повертається назад у банк; тобто вони стають нерухомістю (REO). Їм часто керує відділ РЕО банку, який веде перелік майна банку. Інтернет-джерела, такі як www.realtytrac.com, містять великі списки, які можна шукати за містами, штатом чи поштовим індексом.

5. Власність, що належить державі
Деякі будинки купуються за кредитами, гарантованими Федеральною адміністрацією з питань житла (FHA) або Департаментом у справах ветеранів (VA). Коли ці властивості переходять у стягнення, вони повертаються у власність і продаються брокерами, які працюють урядом. Щоб придбати власність у власність, потрібно зв’язатися з державним брокером. Покупці можуть досліджувати такі властивості на веб-сайті www.hud.gov (натисніть "ТОПИЧНІ ОБЛАСТИ" та виберіть "Будинки на продаж").

Чому вилучені будинки дешевші

Найбільшою точкою продажу будинків, що викуповуються, безумовно, є їх помітна ціна - часто значно нижча від інших подібних властивостей у тому ж районі (відомих як порівнювачі, або комп, в розмові з брокерами). Більшість викупів продається на 5% нижче ринкової вартості, принаймні, з ще більшими знижками в певних регіонах. Покупці можуть також скористатися додатковими заощадженнями з привілеями, такими як зменшення авансових платежів, зниження процентних ставок або усунення комісій за оцінку та певні витрати на закриття.

Що робить їх такою угодою? Якщо резиденція перебуває на стадії дострокового викупу чи продажу на короткий продаж, її власники перебувають у фінансовій формі - їм потрібні гроші. І час не на їхньому боці: вони повинні вивантажити майно і отримати все, що можуть, поки можуть, щоб не втратити його цілком. Коротше кажучи, ці продавці точно не ведуть переговори з позиції сили. Хоча це може здатися жорстоким, скориставшись нещастям інших, покупці можуть отримати користь.

Вони можуть отримати вигоду ще більше, якщо майно фактично вилучено. Шерифський кабінет не зацікавлений у висінні будинку; банки не хочуть займатися орендодавцем. Фінансові установи, як правило, хочуть негайно позбутися від викупованої нерухомості (за розумну ціну, звичайно - вони повинні відповісти інвесторам та аудиторам, що вони робили всі спроби повернути якомога більше первісної суми позики). Знову ж таки, це приносить користь покупцям.

Нарешті, будинки, що закриваються, зазвичай продаються у стані "як є" - якщо є пошкодження, ремонт не є частиною рівняння - і, як знають прихильники вживаних автомобілів та старовинних меблів, "як є" перекладається на знижку. Звичайно, "як є" може бути мечем з двома кінцями, про що ми поговоримо нижче.

Ризики придбання закритих будинків

Майнові проблеми

Хоча вона несе компенсаційну знижку, стан "як є" може бути досить похмурим. Якщо будинок все ще зайнятий власниками, він часто погано підтримується - зрештою, якщо люди не зможуть здійснити іпотечні платежі, вони, ймовірно, відстають і при оплаті регулярного обслуговування, не кажучи вже про капітальний ремонт. Окрім того, деякі люди, які стикаються з викупом або змушені викупувати, виходять з розладу і виводять свої розчарування в своєму будинку до того, як банк повернеться. Це часто пов'язане з вилученням приладів і світильників, а іноді навіть відвертим вандалізмом.

Приховані витрати

Поряд з непередбачуваними ремонтом та реконструкцією, проступки, такі як зворотний податок та застава (які на аукціонні властивості часто додаються до них, або ІРС, або державою, або іншими кредиторами), можуть призвести до додаткових витрат інакше бажаного будинку. Що б не було заборгованим, спочатку уряду потрібно сплатити і врегулювати, перш ніж процес купівлі може продовжуватися. Це стосується переважно майна, яке продається на аукціоні; банк завжди буде виплачувати будь-які застави, пов’язані з майном, перш ніж передати його іншій стороні.

Повільний процес

Попередні ускладнення часто означають велику кількість документів. Зазвичай у викупу є ряд додаткових документів, які необхідно заповнити, щоб підготуватися до закриття, що не завжди є настільки своєчасним. Якщо це ситуація з короткою продажем, кредитор власника повинен схвалити угоду, і це може зайняти деякий час, як згадувалося раніше. Серйозні збитки, виявлені в будинку, можуть призвести до нижчої оцінки житла, що може вплинути на здатність покупця забезпечити позику. Деякі кредитори не позичатимуть менше певної суми в доларах, оскільки потенціал прибутку від меншої позики не варто ризикувати.

Хоча ви думаєте, що банк буде готовий вивантажити резиденцію, що перебуває у власності, час реакції між банком та іншими зацікавленими сторонами також може бути млявим із властивостями REO. Кількість часу, яке потрібно для отримання відповіді на вашу пропозицію, може сильно варіюватися. ; якщо банк, що займає вашу власність, переповнений викупом, то обробка вашого запиту може зайняти значно більше часу. Як відомо, банкам, які мають значні відставання, потрібно тривати 90 днів, щоб відповісти на пропозицію. Якщо ви плануєте фінансувати покупку, було б розумно витратити час на отримання попереднього затвердження іпотеки.

Конкуренція

Як і на будь-якому ринку, коли є можливість придбати щось зі знижкою від курсу курсу, попит зросте. Таким чином, підвищений інтерес та конкуренція - не лише з боку потенційних мешканців, але і з боку інвесторів та професіоналів, які займаються приватними клієнтами - неминучі при роботі з цінними нерухомими нерухомими нерухомостями. Дуже часто викупований будинок може бути привабливішим за інші будинки в околицях, але коли слово виходить, численні пропозиції можуть швидко надходити, і настає війна з торгами. Тож те, що колись було недорогим будинком у великому мікрорайоні, може швидко стати дорогою власністю.

Потенційним покупцям домовленостей, що викуповуються, може бути розумно подати заявки на декілька об'єктів нерухомості одночасно, оскільки конкурентоспроможні покупці можуть забезпечити власність за вищою ставкою або пропозицією готівки. Але не варто відмовлятись, якщо хтось інший натрапить на вашу пропозицію щодо конкретної нерухомості; періодично перевіряйте, чи не з’являється він в інвентарі банку. Угоди про звернення стягнення, як правило, провалюються досить часто.

Придбання домовленого будинку

Якщо ви купуєте в банку, вам потрібно буде посилити свої навички ведення переговорів і розпочати процес з низькою пропозицією щодо власності, яку ви хочете. Банки, які накопичили значні запаси викупованого майна, будуть більш схильні домовлятися про ціну; чим довше банк утримує майно, тим більше шансів, що він серйозно розгляне нижчі пропозиції, особливо щодо майна, що зберігається протягом більш тривалого періоду часу. Тому, ймовірно, ви повинні зробити свою первинну ставку за ціною, яка щонайменше на 20% нижче поточної ринкової ціни, а може бути, навіть більше, якщо майно, на яке ви торгуєте, розташоване в районі з високим рівнем викупу.

Якщо ви можете заплатити за майно та будь-які необхідні ремонти готівкою, ви в завидному становищі. Ось чому деякі покупці вирішують об'єднатись із зовнішніми інвесторами, які можуть допомогти їм на передній частині та поділитися будь-яким прибутком, коли дім знову перейде на продажний блок. Насправді, готівкові угоди представляють значну частину продажів РЕО.

Варіанти фінансування закритих будинків

Ви можете використовувати іпотечний кредит, щоб придбати нерухомість REO, хоча приватні кредитори, як правило, недоброзичливі щодо фінансування угод з викупу. Однак для тих, хто має право на отримання кредитів, є два варіанти фінансування - 203 (k) позики Федеральної адміністрації житлового господарства (FHA) та програма HomeSteps через Фредді Мака, одного з підприємств, що фінансуються державою, що викуповує іпотеку.

203 (k) Позики

FHA розробила свої 203 (k) іпотечні кредити, щоб допомогти зменшити проблеми банків, які в противному випадку ухиляються від РЕО з високим ризиком. покупки. Стягуючи позичальників іпотечний внесок, вони можуть гарантувати позики, надані приватними кредиторами, які беруть участь у програмі.

Для позичальників однією з головних переваг є можливість фінансування придбання житла, плюс будь-який необхідний ремонт, в одній заставі. Більш основна версія, спрощена позика 203 (к), призначена для обмеженого ремонту, який не потребує інженерних чи архітектурних планів. Особи можуть позичити до 35 000 доларів вище від ціни продажу будинку, щоб покрити основні засоби захисту, такі як нова техніка, сайдинг та вікна.

З більш обширними виправленнями, такими як будівництво прибудови або догляд за пошкодженням конструкцій, традиційний кредит у розмірі 203 (k) зазвичай є найкращим варіантом. На відміну від впорядкованого варіанту, власники будинків повинні забрати не менше 5000 доларів; максимальна сума базується на обмеженнях FHA для кожного округу. Крім того, вам доведеться заплатити за незалежного консультанта, щоб оглянути майно та перевірити, чи робота відповідає програмним інструкціям.

Додатковим недоліком цих позик є ціна. Окрім сплати іпотечного страхування, позичальники, як правило, сплачують процентні ставки, що на чверть відсоткового пункту вище, ніж за звичайними позиками. Можливо, їм доведеться розщедритися на один-два пункти, що є попередньою оплатою, кожна з яких становить 1% від суми основної суми.

Малюнок 1. Порівняння традиційних позик 203 (k) та спрощеної версії.

(Джерело: Веб-сайт Банку Америки)

Домашні кроки

Фредді Мак забезпечує ліквідність ринку іпотечних кредитів, купуючи кредити у банків, об'єднуючи їх та продаючи їх інвесторам як цінні папери. Завдяки HomeSteps організація - через своїх приватних партнерів-позичальників - пропонує спеціальне фінансування для тих, хто хоче придбати лише обмежені нерухомість, якою вона володіє. На даний момент HomeSteps доступний лише у таких штатах: Алабама, Флорида, Джорджія, Іллінойс, Кентуккі, Північна Кароліна, Південна Кароліна, Теннессі, Техас та Вірджинія.

Якщо вам трапляється жити в одному з цих штатів, HomeSteps має деякі істотні переваги. Головним з них є те, що вам не доведеться купувати іпотечне страхування, що відрізняє його від 203 (к) позик. Це одне може заощадити покупців сотні, навіть тисячі доларів за час іпотеки. Крім того, іпотечний кредит HomeSteps не вимагає проведення оцінки при виникненні, що може стати головною перешкодою для тих, хто шукає звичайний кредит.

Покупці можуть знайти список сімейних, кондо та багатосімейних об'єктів на веб-сайті HomeSteps.

Суть

На поверхні, будинки, що викуповуються, можуть здаватися привабливими. Однак витрати можуть бути вкрай непередбачуваними, а основні збитки можуть зробити майно небажаним. Процес купівлі часто млявий, що може викликати другі думки у свідомості покупців, тоді як великий попит на привабливі викуповані властивості може відштовхнути деяких надійних покупців.

З урахуванням цього, будинки, що втрачають право викупу, можуть закінчитися неймовірними угодами. Покупці мають унікальну можливість платити нижче ринкової вартості за будинки, які не були б доступні їм за звичайних обставин. Якщо на придбанні є заощадження, це підвищує ймовірність того, що покупець зрозуміє оцінку свого активу, і прибуток від його інвестицій, якщо він продасть, в майбутньому.

Якщо зробити це відповідально, придбання будинку, що виключається, може дозволити покупцеві отримати безліч переваг на довгі роки.