Відповідність визначення позики
Відповідна позика - це іпотека, яка дорівнює або менше суми в доларі, встановленої лімітом відповідного кредиту, встановленого Федеральним агентством з фінансування житла (FHFA), і відповідає критеріям фінансування Фредді Мака та Фанні Мей. Для позичальників з відмінним кредитом відповідні позики вигідні через низькі відсоткові ставки, встановлені до них.
Як працює позика відповідності
Федеральна національна іпотечна асоціація (FNMA або Fannie Mae) та Федеральна корпорація з іпотечного кредитування на дому (FHLMC або Freddie Mac) - спонсоровані урядом організації, які керують ринком позик на житло. Ці квазіурядові установи створили стандартизовані правила та рекомендації, яким повинні відповідати застави. Термін "відповідність" найчастіше використовується, якщо говорити конкретно про суму іпотечного кредиту, яка повинна підпадати під певний ліміт, відомий як ліміт відповідного кредиту, встановлений Федеральним агентством з фінансування житла (FHFA). На 2019 рік цей ліміт становить 484 350 доларів США, збільшення в порівнянні з 453 100 доларів у 2018 році. На ринках дорожніх витрат ліміт вище. Нова стеля для одноквартирних об'єктів нерухомості в більшості дорожніх районів, таких як Сан-Франциско та Нью-Йорк, становить 726 555 доларів - або 150% від 484 350 доларів. Закон про житлово-економічне відновлення (HERA) вимагає, щоб базовий ліміт відповідних позик коригувався щороку для Fannie Mae та Freddie Mac, щоб відображати зміну середньої ціни на житло в США.
Окрім розміру позики, інші інструкції, що відповідають кредитам, дотримуються, включаючи відношення позики до вартості позичальника (тобто розмір початкового внеску), коефіцієнт заборгованості до доходу, кредитний бал та історія, вимоги до документації тощо Відповідна позика через Фанні чи Фредді може мати початковий внесок у розмірі 3%, і позичальник повинен бути першим покупцем житла. Крім того, для позики необхідне приватне іпотечне страхування (PMI) близько 1, 05% на рік для 30-річних позик до 484 350 доларів. Частина або всі витрати на страхування підлягають оподаткуванню, якщо валовий дохід домогосподарства позичальника (AGI) становить не більше 109 000 доларів США.
Відповідні позики вигідні через їх низькі процентні ставки.
Як кредитори використовують відповідні позики?
Важливо зазначити, що Фанні Мей та Фредді Мак не видають іпотечні кредити. Натомість вони страхують іпотечні кредити, видані кредиторами, створюючи більше можливостей для банків видавати більше позик, ніж вони могли б зробити без страхування. З цієї причини кредитори вважають за краще працювати з відповідними позиками, оскільки їх можна легко упакувати в інвестиційні пакети та продати на вторинному ринку іпотечних кредитів, звільняючи можливості кредитувати більше покупців житла.
Відповідні позики проти невідповідних позик
І Фанні Мей, і Фредді Мак купують лише відповідні позики для переплати на вторинний ринок, завдяки чому попит на кредит, який не відповідає, значно менший. Іпотечні кредити, що перевищують ліміт відповідного позики, класифікуються як невідповідні або нестандартні іпотечні. Умови невідповідних іпотечних кредитів можуть сильно відрізнятися від позикодавця до позикодавця, але ставки іпотечного кредиту та мінімальний внесок для кредитів, пов’язаних з джембором, зазвичай вищі, оскільки вони несуть більший ризик для кредитора.
Спеціальні міркування щодо відповідних позик
FHFA, яка встановлює ліміт відповідних позик щорічно, має регуляторний нагляд, щоб забезпечити виконання Фанні Мей та Фредді Мака своїх статутів та місій сприяння домовласництву для американців із низьким рівнем доходу та середнього класу. FHFA використовує збільшення / зменшення середніх цін на житло в жовтні до жовтня в Місячному опитуванні процентних ставок (MIRS) для коригування лімітів відповідних позик на наступний рік.
Для проведення цього опитування FHFA просить зразок іпотечних кредиторів повідомити про умови для всіх односімейних, повністю амортизуючих, купівлі-грошей, несільськогосподарських позик, які вони закривають протягом останніх п’яти робочих днів місяця. Опитування містить щомісячну інформацію про процентні ставки, умови кредитування та ціни на житло за типом власності, типом позики (фіксованою ставкою або регульованою ставкою) та типом кредитора, а також інформацію про 15-річні та 30-річні кредити з фіксованою ставкою.