Мінімальні стандарти власності FHA

Покупці будинків, які мають намір фінансувати покупку будинку за допомогою позики Федеральної адміністрації житла (FHA), іноді отримують жахливий сюрприз: їм не дозволять купувати конкретну нерухомість, оскільки вона не відповідає вимогам FHA. Чому ці вимоги існують, що це таке, і чи можна їх виправити, щоб покупці могли придбати бажані будинки?

Чому FHA встановлює мінімальні норми власності

Коли домовласник знімає іпотеку, майно служить заставою для позики. Іншими словами, якщо позичальник перестане здійснювати іпотечні платежі, позикодавець зрештою може виключати збитки та заволодіти будинком. Потім кредитор продасть будинок, щоб повернути якомога більше грошей, які все-таки заборгували за кредитом. Процес викупу має 6 фаз.

Вимагаючи, щоб майно відповідало мінімальним стандартам, захищає кредитора. Це означає, що майно має бути легше продати та мати більш високу ціну, якщо кредитору доведеться його захопити. У той же час ця вимога захищає позичальника: це означає, що він або вона не буде обтяжений руйнівними рахунками за ремонт з самого початку, і, принципово надійне місце для проживання, позичальник має більше стимулів здійснювати виплати у важкі фінансові часи щоб зберегти дім.

Що таке мінімальні норми власності?

За даними Міністерства з питань житлово-комунального господарства США (HUD), FHA вимагає, щоб об'єкти нерухомості, що фінансуються за його позичковими продуктами, відповідали наступним мінімальним стандартам:

• Безпека: будинок повинен захищати здоров'я та безпеку мешканців.
• Безпека: будинок повинен захищати безпеку майна.
• Здоровість: У властивості не повинно бути фізичних недоліків або умов, що впливають на його структурну цілісність.

Потім HUD описує умови, яким має відповідати майно, щоб виконати ці вимоги. Оцінювач буде спостерігати за станом власності під час необхідної оцінки майна та повідомляти про результати у формі оцінки FHA. Оцінка майна є однією з багатьох вимог, які покупці виконують, перш ніж укласти угоду.

Для односімейних будинків, що займаються окремими сім'ями, оцінювач повинен використовувати форму під назвою Єдиний звіт про оцінку житла. Форма просить оцінювача описати основні особливості об’єкта нерухомості, такі як кількість історій, рік його побудови, квадратні метри, кількість кімнат та місцезнаходження. Він також вимагає від оцінювача "описати стан майна (включаючи необхідний ремонт, пошкодження, реконструкцію, реконструкцію тощо)" і запитує: "Чи існують фізичні недоліки чи несприятливі умови, які впливають на придатність, надійність або цілісність конструкції власність? " Форма оцінювання кондомініумної одиниці схожа, але має специфічні запитання щодо спільних територій, об'єднання власників будинків, кількості одиниць, зайнятих власниками тощо. (Див. Також: Що ви повинні знати про домашню оцінку . )

FHA не вимагає ремонту косметичних чи дрібних дефектів, відкладеного обслуговування та нормального зносу, якщо вони не впливають на безпеку, безпеку чи надійність будинку. FHA говорить, що приклади таких проблем включають, але не обмежуються цим, лише наступне:

• Пропущені поручні
• Тріщини або пошкодження вихідних дверей, які в іншому випадку спрацьовують
• Трісне віконне скло
• Поверхні з дефектними фарбами в будинках, побудованих після 1978 року (через небезпеку свинцевої фарби)
• Незначні витоки сантехніки (наприклад, крапельні крани)
• Дефектне покриття для підлоги (покриття) (зношене покриття, погано забруднений килим)
• Докази попередніх (неактивних) пошкоджень комах / організмів, що знищують деревину, якщо немає доказів непоправлених структурних пошкоджень.
• Гнилі чи зношені стільниці
• Пошкоджена штукатурка, лиштва або інші стінові та стельові матеріали в будинках, побудованих після 1978 року
• Погана майстерність
• Небезпеки подорожей (тріщини або частково високі тротуари, погано встановлений килим)
• Проскакуйте простори сміттям і сміттям
• Відсутність всесезонної поверхні проїзної частини

Однак є багато областей, де FHA вимагає усунення проблем, щоб закрити продаж. Ось деякі найпоширеніші проблеми, з якими, швидше за все, стикаються покупці дому. (Якщо ви купуєте житло, ознайомтеся з основними порадами для покупців, які вперше потрапляють додому. )

Електричне та опалення

• В електричній коробці не повинно бути жодних пошкоджених або відкритих проводів.
• Усі житлові приміщення повинні мати функціонуюче джерело тепла (за винятком кількох вибраних міст із м'якою зимою).

Дахи та горища

• Покрівля повинна утримувати вологу.
• Очікується, що дах прослужить ще щонайменше два роки.
• Оцінювач повинен оглянути горище на предмет можливих проблем з дахом.
• Дах не може мати більше трьох шарів покрівлі.
• Якщо інспекція виявить необхідність ремонту покрівлі, а на даху вже є три або більше шарів покрівлі, FHA вимагає нової покрівлі.

Водонагрівачі

Водонагрівач повинен відповідати місцевим будівельним нормам і повинен передаватись із власністю.

Небезпеки та неприємності

Ряд умов підпадає під цю категорію. Вони включають, але не обмежуються ними:

• Забруднений ґрунт
• Близькість до місця небезпечних відходів
• Нафтогазові свердловини, розташовані на території об'єкта
• Інтенсивний рух
• Шум та небезпеки в аеропорту
• Інші джерела надмірного шуму
• Близькість до чогось, що може вибухнути, наприклад, нафтопроводу високого тиску
• Близькість до високовольтних ліній електропередач
• Близькість до радіо- або телевізійної вежі

Доступ до власності

Майно повинно забезпечувати безпечний та адекватний доступ для пішоходів та транспортних засобів, а вулиця повинна мати всепогодну поверхню, щоб аварійні транспортні засоби могли отримати доступ до помешкання за будь-яких погодних умов.

Структурна стійкість

Будь-які несправні конструкційні умови та будь-які інші умови, які можуть призвести до майбутніх структурних пошкоджень, повинні бути усунені, перш ніж майно може бути продане. До них належать несправна конструкція, надмірна вогкість, протікання, гниття, термітні пошкодження та продовження відкладення. (Докладніші поради щодо придбання будинку читайте в 10 найгірших помилках домашнього покупця вперше.)

Азбест

Якщо на ділянці будинку міститься азбест, який, як видається, пошкоджений або погіршився, FHA вимагає подальшого огляду фахівцем з азбесту.

Ванні кімнати

У будинку повинні бути туалет, раковина і душ. (Ця вимога може звучати нерозумно, але ви будете здивовані, що люди візьмуть із собою, коли їх виключають, та які вандали будуть красти у вільного будинку.)

Техніка

Очевидні дані свідчать про те, що FHA вимагає властивостей мати робочу кухонну техніку, зокрема працюючу плиту. Однак документи FHA не згадують жодних вимог щодо приладів.

Це не вичерпний перелік. Для отримання додаткової інформації зверніться до довідкового керівництва Департаменту житлового господарства та містобудування (HOC).

Засоби захисту покупців для властивостей нижче мінімальних стандартів

Що робити домогосподарцю після закохування у власність, яка має одну із цих проблем, пов'язаних із вбивством?

Першим кроком має стати прохання продавця зробити необхідний ремонт. Якщо продавець не може дозволити собі якісь ремонти, можливо, ціна купівлі може бути збільшена, щоб продавці повернули свої гроші при закритті. Зазвичай ситуація працює навпаки - якщо у власності є значні проблеми, покупець просить компенсувати меншу ціну. Однак, якщо вартість нерухомості вже є нижчою за ринкову або якщо покупець хоче цього досить погано, підвищення ціни для забезпечення ремонту буде завершено і угода може бути закритою.

Якщо продавець є банком, він може не бажати робити будь-який ремонт. У цьому випадку угода є мертвою. Власність повинна перейти до покупця готівки або до покупця, який не є FHA, чий кредитор дозволить їм придбати нерухомість у нинішньому стані.

Багатьом домовласникам просто доведеться продовжувати шукати, поки не знайдуть кращу нерухомість, яка буде відповідати стандартам FHA. Ця реальність може викликати розчарування, особливо для покупців з обмеженими коштами та обмеженими властивостями в їх ціновому діапазоні. На жаль, іноді це єдине рішення.

Деякі покупці дому можуть отримати схвалення для іншого кредитного продукту. Позика, що не стосується FHA, може забезпечити більше свободи в тому, в якому стані може знаходитися нерухомість, але кредитор все ще матиме свої вимоги, тому це не є гарантією. Інший варіант - подати заявку на позику FHA 203 (k), яка дозволяє придбати житло, яке має значні проблеми. (Дізнайтеся більше у вступі до FHA 203 (k) Позика та подача заявки на позику FHA 203 (k).)

Суть

Кредити FHA полегшують позичальникам отримати право на іпотеку, але вони не обов'язково полегшують придбання нерухомості. Багатьом домашнім покупцям просто доведеться продовжувати шукати, поки вони не знайдуть кращу нерухомість, яка буде відповідати стандартам FHA - процес, який може викликати неприємні відчуття, особливо для покупців з обмеженими коштами та невеликими властивостями в їх ціновому діапазоні.

Однак позичальники FHA, які знають, чого очікувати, коли купуватимуть домашні покупки, можуть обмежити свій пошук на властивості, які, можливо, відповідатимуть інструкціям FHA, або, принаймні, уникають покладати свої сподівання на нерухомість у верхньому місці, перш ніж оцінити її. (Для читання, пов’язаного з читанням, подивіться на придбання будинку, що виключається і Основи іпотеки.)