4 прості способи інвестувати в нерухомість
Купівля та володіння нерухомістю - захоплююча інвестиційна стратегія, яка може бути як задоволеною, так і прибутковою. На відміну від інвесторів в акції та облігації, майбутні власники нерухомості можуть використовувати важелі для придбання нерухомості, сплачуючи частину загальної вартості на передній план, потім виплачуючи баланс плюс відсотки з часом. У той час як традиційна іпотека зазвичай вимагає від 20% до 25% початкового внеску, в деяких випадках 5% початкового внеску - це все, що потрібно для придбання всієї власності. Ця здатність контролювати цей актив після моменту підписання паперів підписує як платники нерухомості, так і орендодавці, які можуть, у свою чергу, взяти другу заставу у своїх будинках, щоб здійснити внески на додаткові об'єкти нерухомості.
Ключові вивезення
- Прагнучі власники нерухомості можуть придбати нерухомість за допомогою важеля, сплачуючи частину його загальної вартості наперед, а потім виплачувати баланс у часі.
- Чотири основні способи, завдяки яким інвестори можуть заробляти гроші за допомогою нерухомості, це: 1) стати орендодавцями нерухомості в оренду, 2) торгівля нерухомістю (інакше гортаючи), 3) групи інвестування нерухомості та 4) інвестиційні трести в нерухомість (REITs) .
Ось чотири способи, якими інвестори можуть корисно використовувати властивості:
1:405 простих способів інвестувати в нерухомість
1. Отже, ти хочеш бути орендодавцем
Ідеально підходить для людей, які мають навички самостійного ремонту та ремонту, які мають терпіння керувати орендарями.
Що потрібно для початку : Значний капітал, необхідний для фінансування попередніх витрат на обслуговування та покриття вільних місяців.
Плюси: оренда нерухомості може забезпечити регулярний дохід, максимізувавши наявний капітал за допомогою важелів. Більше того, багато пов'язаних з цим витрат підлягають сплаті податків, і будь-які збитки можуть компенсувати прибуток від інших інвестицій.
Мінуси: Якщо ви не наймаєте компанію з управління нерухомістю, орендна нерухомість, як правило, позбавлена постійних головних болів. У найгірших випадках розпусні орендарі можуть завдати шкоди майну. Крім того, у певних умовах оренди ринку орендодавець повинен або витримати вакансії, або стягувати менше орендної плати, щоб покрити витрати, поки все не обернеться. З іншого боку, коли іпотека повністю виплачена, більшість орендної плати стає всім прибутком.
Звичайно, дохід від оренди не є єдиною метою діяльності орендодавця. В ідеальній ситуації майно цінує протягом іпотеки, залишаючи орендодавцеві цінніший актив, ніж він починав.
Згідно з даними Бюро перепису населення США, ціни продажу нових будинків (приблизний показник вартості нерухомості) постійно зростали у ціні з 1940 по 2006 рік, перш ніж занепали під час фінансової кризи. На щастя, продажні ціни з тих пір відновили своє зростання, навіть перевершивши рівень до кризи.
Джерело: Огляд будівництва, Бюро перепису населення США
2. Групи інвестицій в нерухомість
Ідеально підходить для: людям, які хочуть володіти нерухомістю без оренди.
Що потрібно для початку: Подушка капіталу та доступ до фінансування.
Плюси: Це набагато більш практичний підхід до нерухомості, який все ще забезпечує прибуток та ціну.
Мінуси: Існує ризик вакансій у групах інвестицій у нерухомість, незалежно від того, чи він розподілений по всій групі, чи залежно від власника. Крім того, керівництво накладних витрат може поступово отримувати прибутки.
Групи інвестицій в нерухомість - це як невеликі пайові фонди, які інвестують в оренду нерухомості. У типовій групі інвестицій в нерухомість компанія купує або будує набір квартир або квартир, а потім дозволяє інвесторам придбати їх через компанію, тим самим приєднавшись до групи. Один інвестор може володіти однією чи кількома одиницями автономної житлової площі, але компанія, що управляє інвестиційною групою, колективно управляє всіма підрозділами, обробляючи обслуговування, рекламу вакансій та опитуючи орендарів. В обмін на виконання цих завдань управління компанія бере відсоток щомісячної орендної плати.
Оренда стандартної групи інвестицій в нерухомість є від імені інвестора, і всі підрозділи об'єднують частину орендної плати, щоб захистити від випадкових вакансій. З цією метою ви отримаєте певний дохід, навіть якщо ваша одиниця порожня. До тих пір, поки рівень вакансій для об'єднаних одиниць не буде занадто високим, їх повинно вистачити для покриття витрат.
Хоча ці групи теоретично безпечні способи інвестувати в нерухомість, вони вразливі до тих же зборів, що переслідують галузь взаємного фонду. Крім того, ці групи іноді є приватними інвестиціями, коли недобросовісні команди управління збирають інвесторів за свої гроші. Тому прискіплива ретельність є критичною для отримання найкращих можливостей.
3. Торгівля нерухомістю (aka Flipping)
Ідеально підходить для: людей, які мають значний досвід оцінки нерухомості та маркетингу.
Що потрібно для початку роботи: капітал та можливість робити чи контролювати ремонт за потребою.
Плюси: у торгівлі нерухомістю є менший часовий період, протягом якого капітал та зусилля пов'язані у власність. Але залежно від кон'юнктури ринку може бути значна прибутковість навіть у більш короткі терміни.
Мінуси: Торгівля нерухомістю вимагає більш глибоких знань ринку в поєднанні з удачею. Гарячі ринки можуть охолонути несподівано, залишаючи короткотермінових трейдерів збитки або тривалі головні болі.
Торгівля нерухомістю - дика сторона інвестицій у нерухомість. Подібно до того, як торговці днями - це інша тварина від інвесторів, що купують, і торговці нерухомістю відрізняються від орендодавців, які купують і орендують. Справа в суті: торговці нерухомістю часто хочуть вигідно продати недооцінену нерухомість, яку вони купують, лише за три-чотири місяці.
Чисті ласти власності часто не вкладають коштів у покращення властивостей. Тому інвестиції вже повинні мати внутрішню цінність, необхідну для отримання прибутку без будь-яких змін, інакше вони усунуть майно від суперечок.
Ласти, які не в змозі швидко вивантажити майно, можуть опинитися в біді, оскільки вони, як правило, не зберігають у руках достатню кількість непогашених грошей, щоб сплатити іпотеку на майно протягом тривалого періоду. Це може призвести до постійних втрат снігової кулі.
Існує цілий інший вид ласти, який заробляє гроші, купуючи властивості за розумною ціною та додаючи вартість, реконструюючи їх. Це може бути довгостроковою інвестицією, коли інвестори можуть дозволити собі придбати лише одну або дві нерухомості одночасно.
4. Цільові інвестиційні фонди (REITs)
Ідеально підходить для: інвесторів, які хочуть експозицію портфеля нерухомості без традиційних операцій з нерухомістю.
Що потрібно для початку роботи: інвестиційний капітал.
Плюси: REITs - це, по суті, акції з виплатою дивідендів, основні фонди яких містять комерційну нерухомість з довгостроковою лізинговою орендою.
Мінуси: REITs - це фактично запаси, тому важіль, пов'язаний із традиційною нерухомістю на оренду, не застосовується.
REIT створюється тоді, коли корпорація (або траст) використовує гроші інвесторів для придбання та управління властивостями доходу. REIT купуються та продаються на великих біржах, як і будь-які інші акції. Корпорація повинна виплачувати 90% свого оподатковуваного прибутку у вигляді дивідендів, щоб зберегти свій статус REIT. Роблячи це, REITs уникає сплати податку на прибуток підприємств, тоді як звичайна компанія оподатковуватиме свій прибуток, а потім повинна вирішити, розподіляти прибуток після оподаткування чи ні дивіденди.
Як і регулярні акції з виплатою дивідендів, REITs є надійною інвестицією для інвесторів на фондовому ринку, які бажають регулярного доходу. У порівнянні з вищезазначеними видами інвестицій у нерухомість, REITs дозволяють інвесторам вступати в нежитлові інвестиції, такі як торгові центри або офісні будівлі, які, як правило, неможливо придбати окремим інвестором безпосередньо. Що ще важливіше, REITs є високоліквідними, оскільки вони торгуються біржею. Іншими словами, вам не знадобиться ріелтор і передача права власності, щоб допомогти вам виплатити свої інвестиції. На практиці REITs - це більш формалізована версія групи інвестицій у нерухомість.
Нарешті, дивлячись на REITs, інвестори повинні розрізняти акціонерний REITS, який має власні будівлі, та іпотечний REITs, який забезпечує фінансування нерухомості та суперечку з іпотечними цінними паперами (MBS). Обидва пропонують вплив на нерухомість, але характер експозиції різний. Акціонерний фонд REIT є більш традиційним, оскільки він представляє право власності на нерухомість, тоді як іпотечний REITs зосереджується на доходах від іпотечного фінансування нерухомості.
Суть
Незалежно від того, чи інвестори нерухомості використовують свою власність для отримання доходу від оренди, або для того, щоб сподіватися на час, поки не з’явиться ідеальна можливість продажу, цілком можливо розробити надійну інвестиційну програму, сплативши порівняно невелику частину загальної вартості нерухомості наперед. Але як у будь-яких інвестицій, у нерухомості є прибуток та потенціал, будь то загальний ринок вгору чи вниз. (Для читання, пов’язаного з читанням, див. "Скільки грошей потрібно вкласти у нерухомість"> 1:35