Отримання податкових відрахувань США з іноземної нерухомості

Все більше американців шукають за кордоном будинки для відпочинку, оренду житла та місця, де можна оселитися під час виходу на пенсію - будь то п’ять чи 30 років. Податкові пільги щодо володіння майном за кордоном схожі з тими, якими володіє США, за кількома винятками.

Ключові вивезення

• Якщо ви володієте власністю за кордоном, ваші податкові пільги в США залежать від того, яким чином ви користуєтесь цим майном.
• Ви можете відрахувати іпотечний відсоток, але не податок на нерухомість, якщо майно призначено для особистого користування.
• Якщо ви отримуєте будь-який дохід від оренди, правила залежать від того, скільки днів ви використовуєте будинок для особистого використання, а не для оренди.

Переваги власників нерухомості від податкового законодавства США залежать від того, яким чином вони використовують майно. Якщо, наприклад, ви живете в будинку, ви, як правило, можете відрахувати відсотки по іпотеці. Якщо ви використовуєте майно для отримання доходу від оренди, ви можете відняти відсотки за іпотекою та ряд інших витрат, включаючи страхування майна та відповідальності, витрати на ремонт та обслуговування, а також місцеві та міжміські транспортні витрати, пов'язані з утриманням майна.

Читайте далі, щоб побачити, як податкове законодавство США ставиться до права власності на іноземну власність, а також до податкових наслідків продажу цього майна.

Майно для особистого користування

Якщо ви використовуєте майно як другий будинок, а не як оренду, ви можете відняти іпотечний відсоток так само, як і для другого будинку в США. На 2019 рік ви можете відняти відсотки, які ви сплачуєте за перший 750 000 доларів (375 000 доларів США, якщо подали шлюб за подання в шлюб. окремо) кваліфікованого іпотечного боргу у вашому першому та другому будинках (це загальна сума). Зауважте, що якщо ви придбали нерухомість до 16 грудня 2017 року, ви, ймовірно, зібралися за попередній ліміт утримання в розмірі 1 мільйона доларів кваліфікованого іпотечного боргу. Зверніться до податкового експерта, щоб переконатися, куди ви підходите.

Як і в разі первинного місця проживання, ви не можете списати такі витрати, як комунальні послуги, обслуговування або страхування, якщо ви не можете вимагати відрахування з домашнього офісу.

Незважаючи на те, що відрахування відсотків за іпотекою є однаковим, незалежно від того, чи живе він у США чи за кордоном, податки на нерухомість працюють по-різному. Згідно із Законом про пониження податків та робочих місць (TCJA), ви більше не можете нараховувати податки на нерухомість на іноземну власність.

Оренда нерухомості

Правила оподаткування складніші, якщо ви отримуєте дохід від оренди нерухомості. Діють різні правила, залежно від того, скільки днів ви використовуєте будинок для особистого, а не для оренди. Загалом, ви потрапите в одну з двох категорій:

1. Ви орендуєте будинок на 14 днів або менше, і ви користуєтесь цим майном більше 14 днів або 10% від загальної кількості днів, коли воно було орендоване . Ви можете орендувати житло комусь іншому на термін до двох тижнів (14 ночей) щороку, не повідомляючи про цей дохід IRS. Навіть якщо ви орендуєте її за 5000 доларів на ніч, вам не доведеться повідомляти про доходи від оренди, якщо ви не здавали квартиру більше 14 днів. Будинок вважається особистим місцем проживання, що дозволяє утримувати відсотки по іпотеці за стандартними правилами другого будинку, але не втрати чи витрати на оренду.
2. Ви орендуєте будинок на 15 і більше днів і користуєтесь ним менше 14 днів або 10% днів, коли будинок був орендований. У цьому випадку IRS розглядає майно оренди житла, а діяльність з оренди розглядається як бізнес. Майте на увазі: якщо член вашої родини використовує будинок (тобто ваш подружжя, брати і сестри, батьки, бабусі і дідусі, діти та онуки), це вважається особистим днем, якщо ви не збираєте справедливу ціну оренди. Ви повинні повідомити про всі доходи від оренди в IRS, але хороша новина полягає в тому, що це дозволяє вам відрахувати витрати на оренду, такі як відсотки по іпотеці, податок на іноземну власність, витрати на рекламу, страхові внески, комунальні послуги та збори, сплачені менеджерам нерухомості. Одна помітна різниця між орендною нерухомістю вдома та за кордоном: Ваше майно за кордоном знецінюється протягом 40-річного періоду, а не 27, 5 років для житлових будинків. У будь-якому випадку ви амортизуєте лише значення споруди (будівлі); земля не підлягає амортизації.

Продаж майна

Якщо ви продаєте свій будинок за кордоном, податковий режим подібний до продажу будинку в США - і відрізняється залежно від способу використання майна. Якщо ви прожили в будинку принаймні два з останніх п’яти років, це вважається вашим основним місцем проживання, і ви можете виключити до продажу до 250 000 доларів приросту капіталу (або до 500 000 доларів для одружених платників податків). Це виключення з продажу первинного житла не застосовується, якщо будинок не був вашим основним місцем проживання, і в цьому випадку ви зобов'язані звичним податком на приріст капіталу.

Якщо ви продаєте нерухомість у США, ви, можливо, зможете здійснити обмін 1031 (який також називають біржею подібного роду), при якому ви поміняєте одну інвестиційну нерухомість на іншу власність "подібного роду" на основі відкладеної податком податкової бази. Багато інвесторів використовують цю стратегію для відстрочення сплати податку на приріст капіталу та відшкодування податків на амортизацію.

Розділ 1031 США дозволяє продавати та замінювати іноземну власність лише іншою іноземною власністю.

Однак суттєвою відмінністю податкового режиму від вітчизняної та іноземної власності є те, що власність у США не вважається подібною натурою жодної власності за кордоном. Розділ 1031 США дозволяє проводити лише біржі внутрішні та внутрішні та іноземні для іноземних.

США вважають будь-яке майно за межами США подібним до роду з будь-яким іншим подібним майном за межами США, тому можна 1031 обміняти будинок в Панамі на інший в Панамі, або Еквадор або Коста-Ріку, з цього питання. Це просто не вважатиметься подібним до жодної нерухомості в США

Подвійне оподаткування

Якщо ви управляєте своїм будинком за кордоном як оренда нерухомості, ви можете заборгувати податки в країні, де знаходиться нерухомість. Щоб запобігти подвійному оподаткуванню, ви можете взяти податковий кредит у податковій декларації США за будь-які податки, які ви сплатили іноземній країні, пов'язані з чистими доходами від оренди. Однак існує максимально допустимий податковий кредит: після вирахування витрат ви не можете брати кредит на суму більше, ніж сума податку з орендної плати в США.

Окрім взяття податкового кредиту за сплачені податки на прибуток від орендної плати, ви також можете вимагати іноземного податкового кредиту, якщо ви продаєте майно та сплачуєте податок на приріст капіталу в іноземній країні.

Суть

Купуючи за кордоном, потрібно особливо уважно ставитися до планування та деталей. У багатьох країнах є правила та положення про те, хто може володіти майном та яким чином ним можна користуватися. Якщо ви купуєте житло за кордоном, переконайтеся, що транзакція проводиться так, щоб вона захищала ваші права власності. У США покупці дому отримують право власності на нерухомість; ця відмінність не є такою чіткою у всіх країнах.

Також пам’ятайте, що як власник іноземної нерухомості, вам може знадобитися подати ряд податкових форм США, залежно від вашої конкретної ситуації. Наприклад, якщо ви орендуєте своє житло за кордоном і відкриєте банківський рахунок для збору орендної плати, ви повинні подати форму FBAR (Звіт закордонного банку та фінансових рахунків), якщо сукупна вартість усіх ваших рахунків становить 10 000 доларів або більше "на будь-яку дату день календарного року ».

Інші форми включають форму 5471 - повернення інформації особам США з повагою до певних іноземних корпорацій (якщо ваша власність зберігається в іноземній корпорації); та Форма 8858 - Повернення інформації осіб, які поважають США, до іноземних неуважених осіб (якщо ваша офшорна власність зберігається в іноземному ТОВ).

Оскільки закони про власність на іноземну власність та податкові закони є складними та час від часу змінюються, захистіть себе, проконсультувавшись із кваліфікованим податковим бухгалтером та / або адвокатом з нерухомості як у США, так і за кордоном.