Кредити на власний капітал та кредитні лінії з власного капіталу - HELOC

Один з найбільших переваг власності на будинок - це можливість будувати справедливість у часі. Ви можете використовувати цей власний капітал, щоб забезпечити недорогі кошти у вигляді "другої іпотеки" - або одноразової позики, або домашньої кредитної лінії (HELOC).

У кожної з цих форм кредиту є переваги та недоліки, тому важливо зрозуміти плюси і мінуси кожної з них, перш ніж продовжувати.

Основи позикового капіталу

Кредити на капітал для дому та HELOC використовують власний капітал у вашому домі, тобто різницю між вашим будинком та іпотечним балансом - як заставу.

Оскільки позики під заставу під заставу вашого будинку, позики на власний капітал пропонують надзвичайно конкурентоспроможні процентні ставки - як правило, близькі до кредитів першої іпотеки. Порівняно з незабезпеченими джерелами запозичень, як-от кредитні картки, ви будете платити набагато менше плати за фінансування за ту саму суму позики.

Але є недолік використання вашого будинку в якості застави. Кредитори домашнього капіталу розміщують друге заставу на вашому будинку, даючи їм право в кінцевому підсумку зайняти ваше житло, якщо ви не здійснили платежі. Чим більше ви позичаєте на свій будинок чи квартиру, тим більше ви піддаєте себе ризику.

Ключові вивезення

• Власний капітал може бути чудовим джерелом цінності для власників будинків для отримання готівки за ремонт або інші великі покупки.
• Оскільки вони захищені від вартості вашого будинку, кредитори готові запропонувати ставки, нижчі, ніж для більшості інших видів особистих позик.
• Позика на власний капітал надається як одноразова сума грошових коштів, часто з фіксованою процентною ставкою.
• Кредитні лінії власного капіталу (HELOC) - це відтворююче джерело потенційних коштів, подібно до кредитної картки, яку ви використовуєте, коли вважаєте за потрібне зі змінною процентною ставкою.

Придатність до власного кредиту

Банки стягують другу іпотеку так само, як і інші кредити на нерухомість. Кожен з них має керівні принципи, які диктують, скільки вони можуть позичати на основі вартості вашого майна та вашої кредитоспроможності. Це виражається в комбінованому співвідношенні позики до вартості або CLTV.

Припустимо, ви працюєте з банком, який пропонує максимальний CLTV в розмірі 80%, а ваш будинок коштує 300 000 доларів. Якщо ви в даний час заборгували 150 000 доларів за першою іпотекою, ви можете претендувати на позику додаткових 90 000 доларів США у вигляді позики на власний капітал або HELOC (300 000 доларів x 0, 80 = 240 000 доларів).

Як і інші іпотечні кредити, ваша придатність до позики та процентної ставки залежать від вашої трудової історії, доходу та кредитної оцінки. Чим вищий ваш рахунок, тим нижчий ризик ви становите дефолт за своїм кредитом і тим нижче ваша ставка.

Позики до власного капіталу

Позика на власний капітал є одноразовою грошовою сумою. Це варіант, якщо вам потрібні гроші на разові витрати, наприклад, на весілля чи ремонт кухні. Зазвичай ці кредити пропонують фіксовану ставку, тому ви точно знаєте, якими будуть щомісячні платежі, коли ви берете їх.

Позики на власний капітал - це не відповідь, якщо вам потрібна лише невелика інфузія грошових коштів. Хоча деякі кредитори нададуть позики на 10 000 доларів, багато хто не дасть вам кредиту менше ніж 25 000 доларів. Більше того, ви повинні заплатити багато тих же витрат на закриття, пов’язані з першою іпотекою, такі як плата за обробку позики, плата за вихід, комісії за оцінку та плата за запис.

Кредитори можуть вимагати від вас платити «бали» - тобто попередньо сплачені відсотки - під час закриття. Кожна точка дорівнює 1% від вартості позики. Так що за позикою в 100 000 доларів один бал коштуватиме вам 1000 доларів.

Бали знижують вашу процентну ставку, що може насправді допомогти вам у довгостроковій перспективі. Але якщо ви думаєте про погашення позики достроково, цей авансовий відсоток не зовсім працює на вашу користь. Якщо ви вважаєте, що це може бути так, ви часто можете домовитись про меншу кількість, а то й ні, точок з вашим кредитором.

HELOC

Кредитні лінії власного капіталу дещо відрізняються. Вони є джерелом грошових коштів, як кредитна картка, яку ви використовуєте як вважаєте за потрібне. Більшість банків пропонують різні способи отримати доступ до цих коштів, будь то через онлайн-переказ, написання чека або використання кредитної картки, підключеної до вашого рахунку. На відміну від позик під власний капітал, вони, як правило, мають невеликі, якщо такі є, кошти на закриття та відрізняються різними процентними ставками, хоча деякі кредитори пропонують фіксовану ставку протягом певної кількості років.

Є плюси і мінуси щодо гнучкості, яку пропонують кредитні лінії. Ви можете взяти позику у своєї кредитної лінії пізніше, не звертаючись за новою позикою. Таким чином, це приємне джерело грошових коштів, якщо ваш банк не вимагає мінімального залучення при закритті позики.

Але HELOC можуть отримати деяких позичальників у біді. Незалежно від ваших намірів, коли ви відкриваєте кредитну лінію, легко витратити наявні кошти на речі, які вам не потрібні. І чим би ви не користувались, звичайно, ви повинні повернути з відсотками.

Фази HELOC

Більшість ліній власного капіталу мають дві фази: протягом періоду розіграшу, який зазвичай становить 10 років, ви можете отримати доступний кредит, як вважаєте за потрібне. Багато контрактів HELOC вимагають невеликих, лише відсоткових платежів, протягом цього періоду, хоча ви можете мати додаткову оплату і дозволити їй виплатити проти основного.

Після закінчення періоду розіграшу ви можете іноді попросити продовження. В іншому випадку позика переходить у фазу погашення. З цього моменту ви більше не можете отримувати доступ до додаткових коштів і здійснюєте регулярні виплати відсотків за основною сумою, доки баланс не зникне. Протягом 20-річного періоду погашення ви повинні повернути всі гроші, які ви позичили, плюс відсотки зі змінною ставкою. Деякі кредитори дають позичальникам можливість перетворити баланс HELOC у позику з фіксованою процентною ставкою.

Незважаючи на це, щомісячний платіж може майже подвоїтися. Згідно з дослідженням, проведеним TransUnion, плата за 80 000 доларів HELOC за 7% річної процентної ставки коштуватиме 467 доларів на місяць протягом перших 10 років, коли потрібні лише виплати відсотків. Це підскакує до 719 доларів на місяць, коли починається період погашення.

Цей стрибок платежів на початку нового періоду спричинив шоковий платіж для багатьох непідготовлених позичальників HELOC. Якщо суми досить великі, це навіть може призвести до дефолту тих, хто перебуває у фінансовому становищі. І якщо вони виплатять гроші за замовчуванням, вони можуть втратити своє житло.

Навіщо брати другу іпотеку?

Власники будинків можуть використовувати позику власного капіталу або HELOC для широкого спектру цілей. З точки зору фінансового планування, одна з найкращих речей, яку ви можете зробити із коштами, - це використовувати їх для реконструкції та реконструкції проектів, що підвищують вартість вашого будинку. Таким чином, ви відновлюєте власний капітал у своєму будинку, одночасно роблячи його більш приємним.

Ви також можете використовувати гроші для консолідації боргу з високою процентною ставкою, включаючи залишки на кредитних картках. Ви ефективно замінюєте дорожчу позику на забезпечену, недорогу форму кредиту.

Звичайно, ви також можете взяти позику для фінансування відпустки за кордоном або того нового спортивного автомобіля, на який ви придивлялися. Незалежно від того, чи варто розмивати ваш капітал, щоб зробити дискреційні закупівлі - це те, до чого ви захочете серйозно задуматися.

Податкові відрахування з власного кредиту

Є ще одна перевага використання власного капіталу, якщо це стосується проектів з ремонту будинку: IRS дозволяє списати частину відсотків за цими позиками, якщо ви визначаєте відрахування.

Станом на 2018 рік пари можуть вирахувати відсотки до 750 000 доларів за придатним “боргом на придбання” (або до 375 000 доларів, якщо подавати окремо). Це іпотечні кредити та позики на власний капітал, які використовуються для “купівлі, будівництва або істотного вдосконалення” будинку, щодо якого він був забезпечений.

Платники податків раніше могли вирахувати відсотки до 100 000 доларів позики на власний капітал, які використовувались з інших причин, як-от виплата кредитних карт. Але станом на 2018 рік, це вже не варіант до кінця 2025 року, зміни через податкове законодавство, прийняте в грудні 2017 року.

Плюси та мінуси домашнього капіталу та HELOC

Навіть якщо вартість майна залишається рівною або зростає, кожен новий кредит розтягує ваш бюджет. Якщо ви втратите роботу, наприклад, буде важче тримати поточні платежі. Оскільки позикодавець має заставу на вашому будинку, є ймовірність, що ви зможете зіткнутися з викупом, якщо ви відстанете на досить довгий період.

Плюси

• Більш низька вартість, ніж у багатьох інших видів позик

• Можливість позичити відносно велику суму готівки

• Гнучкість використовувати гроші практично для будь-яких цілей

• Потенційні податкові пільги, якщо ви використовуєте кошти на проекти реновації, які збільшують вартість вашого будинку

• Безпека фіксованих процентних ставок за позиками власного капіталу

Мінуси

• Коли ви використовуєте свій будинок як заставу, ви зменшуєте суму власного капіталу у вашому домі

• Якщо ринок нерухомості зануриться, ті, хто має більш високий коефіцієнт CLTV, ризикують перейти під воду під свій кредит

Позики до власного капіталу проти рефінансування

Другі іпотечні кредити - не єдиний спосіб отримати власний капітал у вашому будинку, щоб отримати додаткові грошові кошти. Ви також можете зробити те, що відоме як рефінансування грошових коштів, коли ви берете новий кредит на заміну первісної іпотеки.

Коли ваш новий кредит більший, ніж залишок за попереднім, ви витрачаєте зайві гроші. Як і у випадку позики на власний капітал або HELOC, власники будинків можуть використовувати ці кошти для вдосконалення свого майна або консолідації боргу за кредитною карткою.

Рефінансування має певні переваги перед другою іпотекою. Процентна ставка, як правило, трохи нижча, ніж позики для власного капіталу. І якщо ставки знизилися загалом, ви хочете, щоб ваша основна застава відображала це.

Але у рефісів теж є недоліки. Ви берете нову першу іпотеку, тому витрати на закриття, як правило, набагато вищі, ніж HELOC, які зазвичай не мають високих авансових платежів. І якщо рефінансування означає, що ви маєте менше 20% власного капіталу у своєму будинку, можливо, вам також доведеться сплатити первинну іпотечну страховку або ПМІ. Це те, про що, можливо, вам не доведеться турбуватися, якщо у вас просто є друга заставна застава на ваш початковий кредит.

Не завадить, щоб ваш кредитний працівник запустив номери для кожного варіанту, тож ви зможете краще зрозуміти, який з них найкращий для вашої ситуації.

Отримання позики

Варіанти позики та комісії суттєво різняться від одного кредитора до іншого, тому платити за покупки можна. Крім традиційних банків, ви також можете звернутися до заощаджень і позик, кредитних спілок та іпотечних компаній. Ви також можете скористатись іпотечними брокерами, які по суті роблять покупки за вас і отримують зарплату від кредитора.

Ніколи не розмовляйте лише з одним позикодавцем; вам потрібно щонайменше три варіанти, а також вам може знадобитися допомога іпотечного професіонала, який допоможе вам порівняти пропозиції. Якщо у вас вже є кілька рахунків у банку, запитайте про кращі ціни або спеціальні акції для існуючих клієнтів.

Покупки за кредитом від традиційного кредитора - банку або іпотечної компанії - залежить від суми, яку ви шукаєте. Як правило, для позик на суму менше 100 000 доларів невеликий банк громади чи кредитний союз запропонують найкращу пропозицію. Щодо більших кредитів (150 000 доларів або більше), поговоріть із місцевими та національними банками разом із іпотечними брокерами. Як і у випадку з традиційними іпотечними кредитами, іпотечні брокери часто можуть пропонувати найкращі пропозиції щодо позик на власний капітал через свої стосунки з кількома кредиторами та інвестиційними пулами. Що стосується "між" кредитів від 100 000 до 150 000 доларів, "вам просто потрібно робити покупки", - каже Кейсі Флемінг, іпотечний брокер та автор "Керівництва з позики: Як отримати найкращу можливу іпотеку".

Не обманюйте низькі тизерні ставки. Запропонуйте кредитору надіслати документацію, яка відображає процентну ставку та витрати на закриття вашої конкретної позики. З позиками на власний капітал, авансові збори можуть бути крутими, як правило, від 2% до 5% від суми вашого кредиту.

Переговорні збори

Багато зборів, які намагається стягувати кредитор, не встановлені в камені. Деякі кредитори, наприклад, готові покластися на плату за отримання позики, яка покриває комісію, сплачену позичальнику чи брокеру. Якщо вони вимагатимуть від вас платити очки за вашим кредитом, вони можуть також охоче торгуватися з цим. Але ви повинні запитати.

Кредитори можуть запропонувати кілька варіантів, коли справа стосується блокування фіксованої процентної ставки на вашому HELOC. Чим довший період часу, за який ви отримуєте фіксовану ставку, тим вища процентна ставка, яку вони стягують. Але з вашого боку також є менший ризик, якщо ставки зростатимуть. Тому подумайте, які терміни найкраще підходять для вас.

Загалом, ви отримаєте найкращі умови, якщо будете мати постійну історію зайнятості та чудовий кредитний бал. Як і в будь-якій заявці на іпотечний кредит, корисно заздалегідь перевірити свої кредитні звіти та переконатися, що вони не містять помилок.

Повернення позики

Щоб потім уникнути серйозних болів, обов'язково уважно перегляньте всі кредитні документи, перш ніж підписувати пунктирною лінією.

Якщо ви зрозуміли, що помилилися, у вас є певний призив, якщо ви швидко дієте. Існує федеральне розпорядження про триденне скасування правила, яке застосовується як до позик власного капіталу, так і до HELOC.

Але ви повинні повідомити кредитора в письмовій формі. Це повідомлення має бути надіслано електронною поштою або подано електронним способом до півночі третього дня (не включаючи неділю) або воно недійсне.

Коли ви не можете повернути свою позику

Іноді, навіть якщо вам надають кредит, згодом ви можете зіткнутися з фінансовими проблемами, які ускладнюють його повернення. Цікаво, що втрата будинку - це ризик, якщо ви не зможете повернути позику власного капіталу або кредитну лінію, це не прострочений висновок. Однак навіть якщо ви зможете уникнути втрати свого будинку, ви зіткнетесь з серйозними фінансовими наслідками.

За словами Springboard, радника департаменту житлового господарства та містобудування (HUD), схваленого радника, кредитори, як правило, проводять стандартний позов, щоб отримати гроші, а не прямувати до стягнення. Це тому, що для звернення стягнення кредитор повинен погасити свою першу іпотеку перед тим, як продати майно. Незважаючи на те, що позов може здатися менш страшним, ніж позов про стягнення, він все одно може зашкодити вашій кредитній. Не кажучи вже про те, кредитори можуть збирати зарплату, спробувати повернути інше майно або стягнути свої банківські рахунки, щоб отримати заборгованість.

Якщо ринок нерухомості зануриться, ті, хто має більш високий коефіцієнт CLTV, ризикують перейти під воду під свій кредит.

Більшість іпотечних кредиторів і банків не хочуть, щоб ви не замовчували свій домашній кредит або кредитну лінію, тому вони працюватимуть тим, хто бореться за здійснення платежів. Важливо - якомога швидше зв’язатися зі своїм кредитором. Останнє, що вам слід зробити - це уникнути проблеми. Кредитори можуть не так охоче працювати з вами, якщо ви ігнорували їх дзвінки та листи, що пропонують допомогу протягом місяців.

Що стосується того, що насправді може зробити кредитор, є кілька варіантів. Деякі кредитори запропонують певним позичальникам модифікацію позики на власний капітал або кредитну лінію: умови, відсоткова ставка, щомісячні платежі або комбінацію цих трьох, щоб зробити виплату позики більш доступною. (Зауважте, що продовження терміну позики може означати, що ви зрештою платите більше, але щомісячні платежі зменшаться.)

Федеральний уряд має програми для допомоги борцям позичальників з їх першою іпотекою та боргом з власного капіталу. Для того, щоб скористатися урядовою програмою другого коригування заставних прав, вам довелося змінити свою першу іпотеку відповідно до Програми іпотечного кредитування, доступної для дому. Друга програма зміни прав запозичення спільно з HAMP дає змогу позичальникам знизити платежі за кредитною лінією власного капіталу. HUD публікує корисну інформацію про ці та інші програми.

Остерігайтеся шахрайства

Оскільки документів, перевірених на отримання HELOC, менше, ніж для звичайної іпотеки - і тому, що існує тривалий період, коли можна позичити кошти - злочинці можуть, на жаль, використовувати HELOC, щоб позбавити вас. З часом пізніше збільшилася кількість злодіїв, які шахрайським шляхом придбали ці рахунки та вилучили тисячі доларів за рахунок крадіжок посвідчень та обдурювання кредиторів.

Ось як це відбувається. Злочинці отримують вашу особисту інформацію через державні записи. Далі вони встановлюють Інтернет-рахунок HELOC та здійснюють маніпулювання процесом підтвердження облікового запису клієнта, щоб отримати кошти, які, звичайно, вони ніколи не повертають. Експерти з викрадення особи засвідчують, що жертви дізнаються про злочин лише тоді, коли фінансова установа телефонує їм про несвоєчасну виплату, отримує письмове повідомлення про несвоєчасну виплату або з'являється маршал у їхньому домі, щоб виселити їх.

Хоча вони часто полюють на людей, які вже вивезли HELOC, кожен, хто має власний капітал у своєму будинку, може стати жертвою, особливо власники будинків з хорошими кредитами та громадяни похилого віку, які погасили свої іпотечні кредити (адже кредитори часто охоче схвалюють їх заявки). Щоб зменшити ризик, регулярно перевіряйте свої виписки HELOC та вивчайте свої кредитні звіти на наявність неточної інформації.

Суть

У вашому житті може настати час, коли доступ до трохи зайвих грошей стане необхідністю. Якщо так, друга застава - це переконливий варіант. Оскільки вони захищені від вартості вашого будинку, кредитори готові запропонувати ставки, нижчі, ніж для більшості інших видів позик.

Але те, що ви можете використовувати свій будинок як банкомат, не означає, що слід. Додаткова позика означає додатковий платіж за кожен місяць. І якщо ви виявите, що не можете зіткнутися зі своїми термінами, ви ставите під небезпеку свій дім. Тож з розумом використовуйте борг за власний капітал, якщо ви зробите висновок, що це найкращий варіант для вас.