Як створити Асоціацію власників будинків

Асоціації власників будинків (HOA) керують проблемами, що стосуються всієї громади, такими як безпека та безпека, відсутність обслуговування майна, місцеві неприємності або надання послуг, про які не піклується місцева влада. Урядові будинки також можуть стати джерелом суперечок через владу, яку вони мають над власниками будинків.

HOA, як правило, формуються розробниками при створенні нової спільноти. Як умова придбання майна у багатьох громадах, покупці повинні приєднатися до відомства. Як результат, багато людей закінчуються приєднанням до квартир, не розуміючи, що вони є, або як вони працюють, лише тому, що закохуються в конкретний будинок.

Зростання ВООЗ

Асоціації власників будинків (HOA) стають все більш поширеними. Говорячи про це вибухонебезпечне зростання формування ОСББ, асоціацій власників будинків та кооперативів, професор публічної політики Роберт Х. Нельсон зазначає:

Нещодавно 1970 р. Становило лише близько 1% американського житла. До 2010 року, однак, було понад 300 000 громадських об'єднань, де проживає понад 60 мільйонів американців, 20% населення США ... У період з 1980 по 2000 рік половина нового житла в США була побудована та організована під приватним управлінням об’єднання громад.

Дізнайтеся про місцеві закони про ДОС

Кодекси державної власності викладають правові вказівки щодо створення об'єднання власників будинків. Наприклад, у Техасі, глава 204 кодексу про власність, говорить, що комісія з трьох осіб повинна скласти клопотання про створення асоціації власників майна (POA). Комітет повинен подати офіційне письмове повідомлення про те, що він має намір створити POA з обов'язковим членством. Усі власники записів у підрозділі мають бути повідомлені, а власники принаймні 60% майна повинні підписати та затвердити клопотання протягом одного року. Після існування POA він може створювати обмеження через окремий процес подання петицій, який вимагає схвалення власників щонайменше 75% майна підрозділу.

Створення ГОЗ

Процес встановлення HOA залежить від місця розташування HOA, але, ймовірно, будуть потрібні наступні кроки.

1. Створення структури бізнесу шляхом створення ТОВ або некомерційної корпорації
2. Створення договорів, умов та обмежень (CC & Rs), які описують, як функціонуватиме HOA та які правила повинні дотримуватися власники будинків.
3. Встановлення процедури для подальшої модифікації КК та ПЗ
4. Написання правил та положень, які перетворюють CC & Rs на зрозумілу мову для мешканців громади
5. Складання керівних документів, таких як статутні документи та підзаконні акти (які визначають частоту зустрічей, настанови голосування, вибори керівників ДАМ та інші операційні процедури)
6. Вибір кваліфікованих офіцерів / членів правління (скарбник насправді повинен розуміти, як зберігати книги та керувати грошима, наприклад)

Якщо люди, які засновують ДПА, не є експертами у сфері права нерухомості, найняти адвоката, який має досвід ДПС, було б надійним рішенням на цьому етапі. Міністерство внутрішніх справ не зможе виконувати свої правила, якщо вони будуть оскаржені та буде визнано, що вони не є законними. Хороший адвокат може також вказати на ключові питання, на які керівники ДАІ повинні звернути увагу, такі як закони про справедливе житло, щоб уникнути юридичних проблем, коли асоціація працює та працює. Федеральні, державні та місцеві постанови мають перевагу над правилами ДОМ.

(Про пов’язане читання див. У розділі: Як правильно вибрати юриста .)

Захистіть HOA

Офіцери та рада директорів відповідають за керівництво та нагляд за ДПС. Поряд з цим високим рівнем відповідальності приходить високий рівень ризику. Державному комітету необхідний спосіб захистити себе, якщо власник будинку вирішить подати позов.

Чому власник будинку може подати до суду? У місті Elk Grove, штат Каліфорнія, житель подав позов до свого домашнього уряду за запропоновані зміни до правил паркування в околицях. Чоловік із Х'юстона, штат Техас, подав до суду до свого органу місцевого самоврядування, оскільки він хотів, щоб він усунув крадіжки з дому, незважаючи на високий рівень злочинності в цьому районі. Справедлива житлова організація подала позов до асоціації кондомініуму у Флориді за відмову дозволити дітям жити в будівлі. На члена ради можна було подати позов за порушення свого довіреного обов'язку перед мешканцями ДПС і за це можна притягнути до особистої відповідальності.

Страхування директорів та офіцерів надає фінансовий захист людям, які керують ДОМ. Він покриває як судові витрати на захист, так і збитки. Однак це не охоплює навмисних проступків. Страхування від крадіжок працівників може захистити асоціацію, якщо директор, посадова особа чи керівник майна привласнить кошти HOA.

Ведіть здорові фінансові записи

HOA потребує грошей, щоб функціонувати, і ці гроші надходять від мешканців громади. Частину грошей фінансує адміністрація ДОДА (наприклад, юридичні, бухгалтерські та управлінські послуги), проте більша частина грошей йде на обслуговування загальних територій. Це може заплатити за послуги з благоустрою, обслуговування басейну і навіть вивезення сміття. Частина грошей витрачається щомісяця, а решту відводиться у резервний фонд. Іноді виникнуть великі витрати, які неможливо сплатити за рахунок резервного фонду ДОДА. У такому випадку ДПС вимагатиме від мешканців сплачувати додаткову плату, яку називають спеціальною оцінкою.

Новому ДПА потрібно буде провести аналіз фінансування та побудувати бюджет, щоб визначити, скільки потрібно стягувати щомісячні внески з власників (власників) кожної власності. Аналіз ґрунтується на тому, які витрати оплатять члени громади, скільки вони будуть коштувати, скільки буде виділено на резервний фонд та відсоток майна громади, що належить кожному мешканцю. Крім того, резервним фондом необхідно керувати та інвестувати для збереження фінансового забезпечення ЗОЗ (наприклад, вартість фонду повинна зберігатися від інфляції).

Повідомте власників будинків

Як члени громади, які сплачують внески та потерпають від рішень органу місцевого самоврядування, мешканці повинні бути поінформовані про діяльність ДПА та будь-які проблеми, що стосуються громади. Державні організації повинні регулярно проводити зустрічі та повідомляти мешканців досить далеко заздалегідь, що кожен має можливість відвідувати. Вони також повинні проводити вибори для директорів та посадових осіб та забезпечити кожному можливість голосувати. Бюлетень спільноти, електронна пошта та / або веб-сайт також можуть допомогти тримати власників будинків у циклі.

Офіцери та директори МОЗ повинні вести детальний облік своєї діяльності, наприклад протоколи від засідань громади. Асоціації повинні регулярно розкривати важливу фінансову інформацію членам громади. Члени повинні знати про свої права на перегляд записів HOA та отримати доступ на запит.

(Докладніше див. У взаємодії зі своєю дошкою Condo .)

Слідкуйте за скаргами

Домашні органи є спільнотами, заснованими на правилах, тому час від часу вони повинні виконувати правила, які члени громади порушують. Державні адміністрації також повинні розглядати скарги мешканців на існуючі правила, які їм не подобаються, або правила, які вони вважають, повинні бути додані для вирішення поточної проблеми.

Державні адміністрації повинні виконувати правила швидко та послідовно. Власники будинків, які відмовляються виконувати вимоги, повинні бути оштрафовані. Якщо власник будинку відмовляється виконувати вимоги, ДПА може знадобитися надіслати обліковий запис колекціям або подати до суду на власника будинку. Держсекретарі повинні уникати селективного примусового виконання - іншими словами, вони не повинні грати у вибране з лідерами ДАМ або мешканцями громади, з якими вони дружать. Упереджена поведінка може призвести до судового позову.

Наймання професійної керуючої компанії може зменшити навантаження на посадових осіб та директорів HOA та усунути потенційне джерело конфлікту між керівниками HOA та іншими членами громади. Управляюча компанія може взяти на себе велику частину адміністративної роботи та вирішити такі неприємності, як виконання правил та стягнення мита. Він також може використовувати свої знання в галузі управління майном, щоб забезпечити безперебійну роботу громади та уникнути помилок, які можуть зробити недосвідчені службовці та директори. Однак професійне управління коштує грошей, а значить, щомісячна плата за власні будинки для власників будинків буде вищою.

Найгірший сценарій виконання правил передбачає звернення стягнення на майно власника дому за несплату мита або спеціальних нарахувань. Цей крайній захід може створити суперечливу ситуацію між власником будинку та власником квартири. Викупи також знижують майнові цінності, що не добре для інших жителів мікрорайону.

Збори господарів

ДОДА можуть бути суто діловими, але вони не повинні бути. Іноді весела діяльність дозволяє членам HOA знайомитися один з одним на дружній, соціальній основі, а не лише в потенційно змагальних умовах зустрічі HOA. Якщо сусіди знають один одного особисто, громада може бути приємнішим місцем для життя, а конфлікти можна легше вирішити.

Суть

Створення та управління об'єднаннями власників будинків - це величезне завдання, яке має значні обов'язки та основні наслідки. Якщо ви плануєте купувати нерухомість в HOA, зрозумійте, у що ви потрапляєте, перш ніж купувати.

(Для подальшого читання див .: 9 речей, які потрібно знати про асоціації власників будинків .)