Нерухомість
Нерухомість - це власність, що складається з землі та будівель на ній, а також природних ресурсів землі, включаючи необроблену флору та фауну, вирощування сільськогосподарських культур та худоби, воду та будь-які додаткові родовища корисних копалин.
1:34Нерухомість
Розуміння нерухомості
Нерухомість - це матеріальний актив і вид нерухомості. Приклади нерухомості включають землю, будівлі та інші благоустрої, а також права користування та користування цією землею та всі її вдосконалення. Орендарі та орендарі можуть мати право на мешкання земельних ділянок або будівель, які вважаються частиною їхнього маєтку, але самі ці права, власне кажучи, не вважаються нерухомістю.
Нерухоме майно - це не одне і те ж, і його не слід плутати з особистим майном. До особистої власності належать нематеріальні активи, такі як інвестиції, а також матеріальні цінності, такі як меблі та світильники, як посудомийна машина. Крім того, навіть орендарі можуть вимагати частини будинку як особисту власність, якщо ви придбали та встановили майно з дозволу орендодавця.
Ключові вивезення
- Нерухомість є реальною, тобто матеріальною - власність, що складається з землі, а також всього, що на ній, включаючи будівлі, флору та фауну, природні ресурси.
- Нерухомість має три основні категорії: житлова, комерційна та промислова.
- Що стосується інвестицій, житлова нерухомість є дешевшою та більш реальною для фізичних осіб, тоді як комерційна нерухомість є більш цінною та стабільною.
- Як інвестиція, нерухомість пропонує підвищення доходу та капіталу.
- Ви можете інвестувати в нерухомість безпосередньо - купуючи землю чи нерухомість - або опосередковано, купуючи акції в публічно торгувані інвестиційні трести нерухомості (REITs) або іпотечні цінні папери (MBS).
Види нерухомості
Хоча засоби масової інформації часто посилаються на "ринок нерухомості", приклади нерухомості можуть бути згруповані в три широкі категорії на основі його використання.
- Житлова нерухомість включає незабудовану землю, будинки, ОСББ та таунхауси. Споруди можуть бути односімейними або багатоквартирними житлами та можуть бути влаштованими власниками або орендувати нерухомість.
- Комерційна нерухомість включає нежитлові споруди, такі як офісні будівлі, склади та торгові будівлі. Ці будівлі можуть бути вільно стоячими або в торгових центрах.
- Промислова нерухомість включає фабрики, бізнес-парки, шахти, господарства. Зазвичай ці властивості мають більші розміри і можуть містити доступ до транспортних вузлів, таких як залізничні лінії та гавані.
Переваги житлової нерухомості та власності на житло
Домоволодіння, також відоме як власність власників, є найпоширенішим видом інвестицій у нерухомість у США. За даними Національної багатоквартирної житлової ради (NMHC), приблизно дві третини жителів володіють своїм будинком. Часто ці власники фінансували покупку, взявши іпотечний кредит, в якому майно виступає заставою боргу.
У своєму випуску щорічного аналізу домашньої вартості на 2019 рік веб-сайт нерухомості Zillow оцінив, що загальна вартість усіх будинків США у 2018 році становила 33, 3 трлн. Дол.
Люди, які здійснюють покупки домашніх іпотечних кредитів, щоб допомогти їм здійснити мрію щодо власності на нерухомість, стикаються з різноманітними варіантами. Іпотечні кредити можуть стягувати відсотки з фіксованою або змінною ставкою. Іпотечні кредити з фіксованою ставкою, як правило, мають більш високі відсоткові ставки, ніж іпотеки зі змінною ставкою, що може в короткостроковій перспективі зробити їх дорожчими. Позики з фіксованою ставкою коштують дорожче в короткостроковій перспективі, оскільки вони захищені від майбутнього підвищення процентних ставок.
Банки публікують графіки амортизації, які показують, яка частина щомісячних платежів позичальника йде на виплату відсотків порівняно з тим, скільки йде на виплату основної суми позики. Повітряна куля - це іпотека, яка з часом не повністю амортизується - зменшується до нуля. Натомість позичальник сплачує відсотки протягом встановленого періоду, наприклад, п’ять років, а потім повинен сплатити решту позики за допомогою повітряної кулі в кінці строку.
Також іпотека може спричинити великі витрати, які включають плату за трансакції та податки. Ці додаткові витрати часто передаються в кредит. Після того, як потенційні власники будинків довели свою придатність та забезпечили заставу від банку чи іншого кредитора, вони повинні виконати додаткові кроки, щоб переконатися, що майно законно продається та знаходиться у належному стані.
Переваги комерційної нерухомості
Комерційна нерухомість використовується для комерції та включає в себе все, що завгодно - від стрип-центрів та вільно розташованих ресторанів до офісних будівель та хмарочосів. Його часто відрізняють від промислової нерухомості, яка є практичним простором, що використовується при виготовленні продукції.
Купівля чи здача в оренду нерухомості для комерційних цілей сильно відрізняється від придбання будинку чи навіть придбання житлової нерухомості. Комерційна оренда, як правило, довша, ніж оренда житла. Прибутковість комерційної нерухомості базується на їх прибутковості на квадратний фут, на відміну від структур, призначених для приватних резиденцій.
Крім того, кредитори можуть вимагати більшого внеску за іпотекою комерційної нерухомості, ніж того, що потрібно для проживання.
Інвестування в нерухомість
Можна безпосередньо інвестувати у нерухомість, купуючи фактичну нерухомість або земельну ділянку; або опосередковано, купуючи акції в публічно обмінювані інвестиційні цільові фонди (REITs) або іпотечні цінні папери (MBS). Інвестування безпосередньо в нерухомість приводить до прибутку - або збитків - через два напрямки, які не змінювалися століттями: дохід від оренди чи оренди та оцінку вартості нерухомості
На відміну від інших інвестицій, нерухомість різко впливає на його оточення та найближчу географічну область. Звідси відомий максимум нерухомості "розташування, місцезнаходження, розташування". За винятком важкої національної рецесії чи депресії, на цінності житлової нерухомості, зокрема, впливають, насамперед, місцеві фактори. Такі фактори включають рівень зайнятості в районі, місцеву економіку, рівень злочинності, транспортні засоби, якість шкіл, комунальні послуги та податки на нерухомість.
Плюси
Пропонує стабільний дохід
Пропонує збільшення капіталу
Урізноманітнює портфоліо
Можна придбати з важелем
Мінуси
Зазвичай є неліквідним
На це впливають високо локальні фактори
Потрібен великий початковий капітал
Може знадобитися активне управління, експертиза
Існують ключові відмінності в інвестиціях в житлову та комерційну нерухомість. З одного боку, житлова нерухомість зазвичай менш дорога і менша, ніж комерційна нерухомість, і тому вона є більш доступною для маленького інвестора.
З іншого боку, комерційна нерухомість часто дорожча за квадратний фут, а її оренда довша, що теоретично забезпечує більш передбачуваний потік доходу. З більшим доходом виникає більша відповідальність. Оренда комерційної нерухомості суворіше регулюється, ніж житлова нерухомість, і ці норми можуть відрізнятися не лише від країни до країни та штату залежно від штату, але й за округами та містами. Навіть у межах міст норми зонування додають шару небажаної складності інвестиціям у комерційну нерухомість.
Також існує підвищений ризик обігу орендарів у комерційних договорах оренди. Якщо бізнес-модель орендаря погана, їх товар непривабливий або він поганий керівник, він може оголосити про банкрутство. Невдача бізнесу може різко зупинити дорогу нерухомість від отримання прибутку.
Більше того, як власність може оцінити, вона також може знецінюватися. Як відомо, колись гарячі місця роздрібної торгівлі розпадаються на гнилі торгові центри та мертві торгові центри.
Вдячність
Оцінка досягається різними способами, але збільшення вартості нерухомості не реалізується, поки власник не продасть її. Іншим способом реалізації прибутку було б рефінансування іпотеки. Сира та нерозвинена земля, як і територія прямо за межами міста, пропонує найбільший потенціал для будівництва, покращення та отримання прибутку. Вдячність також може бути виявленим на виявленні цінних матеріалів або природних ресурсів на земельній ділянці, як-от вражаюча нафта. Також зростання ринкової вартості території навколо вашої землі.
По мірі того, як мікрорайон росте і розвивається, цінності власності мають тенденцію до зростання. Генрифікація міських кварталів у деяких американських містах за останні кілька десятиліть часто призводила до різкого зростання цін на нерухомість. Дефіцит може також відігравати певну роль у вартості володінь нерухомістю. Якщо партія є останньою за своїм розміром чи видом у престижній області, або коли така партія рідко стає доступною, вона набуває товарний товар.
Дохід
Дохід від нерухомості надходить у багатьох формах. Найбільшим генератором є орендна плата за землю, вже розроблену під житлові або комерційні об'єкти. Однак компанії також сплачуватимуть роялті за відкриття природних ресурсів на сировині. Крім того, вони можуть заплатити за будівництво на ньому споруд, як вежі стільників або трубопроводи.
Дохід також може бути отриманий від непрямих інвестицій у нерухомість. В REIT власник декількох об'єктів нерухомості продає акції інвесторам і передає дохід від оренди у вигляді розподілу. Аналогічно, в MBS відсотки та основні платежі з пулу іпотечних кредитів збираються та передаються інвесторам.
І інвестиційні продукти REITs, і MBS торгують як акції, основна цінність яких є нерухомістю. Таким чином, вони можуть запропонувати збільшення капіталу - це приріст акцій ринкової вартості.
Приклади реального світу інвестицій у нерухомість
Іпотечні цінні папери отримали багато негативного впливу на роль, яку вони відіграли в кризі іпотечного кредитування, що спричинило глобальну фінансову кризу в 2007 році. Однак вони все ще існують і торгуються. Найдоступніший спосіб для середнього інвестора купувати ці товари - через фондові торги (ETF). Як і всі інвестиції, ці продукти несуть певну ступінь ризику. Однак вони також можуть запропонувати диверсифікацію портфеля. Інвестори повинні досліджувати холдинги, щоб гарантувати, що кошти спеціалізуються на інвестиційному рівні MBS, а не на найвищому рівні, що виник у кризі.
Станом на квітень 2019 року, до найефективніших транспортних засобів цього типу належать:
- ETF (VMBS) Vanguard, що відстежує показник іпотечних цінних паперів Bloomberg Barclays з США, складається з індексу, що підтримується федеральним агентством, МБС, які мають мінімальний пул в 250 мільйонів доларів і мінімальний термін погашення один рік. За ціною близько 53 доларів за акцію фонд має дивідендна прибутковість 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), який фокусується як на іпотечних цінних паперах з фіксованою ставкою, так і з регульованою ставкою, і відстежує індекс MBS Bloomberg Barclays в США. Його акції включають облігації, випущені або гарантовані державними підприємствами, такими як Fannie Mae і Freddie Mac, тому вони мають рейтинг AAA. Торгуючи близько 108 доларів за акцію, вона пропонує дохідність 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Capital Iпотечний облігаційний борг ETF (MBG), який також використовує американський індекс Barclays MBS як орієнтир, але застосовує більш агресивний підхід до збільшення прибутку. Ціна за $ 26 за акцію, вона пропонує прибутковість 3, 15%.