Акції нерухомості руйнують ринок у міру зростання хмарного палива

Поспіх інвесторів на оборонні позиції на непевному ринку підштовхнув акції нерухомості вище, деякі з них набрали більше 50% в цьому році, приблизно втричі перевищивши темпи S&P 500. інші вітрові вітри стукають на ринку. Серед тих, хто найбільше виграє, є American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA) ) та Prologis Inc. (PLD), як було зазначено в недавньому звіті Баррона.

Більш безпечні ставки перевершують

Підвищений попит на акції компаній у безпечніших галузях, з меншою експозицією на закордонні ринки, призвів до зростання цін на інвестиційні трести нерухомості або акції компаній, що володіють офісними вежами, готелями, торговими центрами та іншими комерційними об'єктами.

Стів Шигекава, менеджер фонду Neuberger Berman Real Estate, зосереджується на акціях високоякісних компаній з "низьким боргом, різноманітними портфелями майна та досвідчених управлінських команд, які керували своїми компаніями через безліч економічних циклів" за Барроном. Ця інвестиційна стратегія призвела до того, що фонд "Нейбергер Берман Нерухомість" за останні три роки опублікував 12, 0% річних доходів, перевершивши 90% своїх партнерів у категорії нерухомості Morningstar. За останнє десятиліття її старший інституційний клас акцій переміг 79% однолітків.

Замість інвестицій у традиційні компанії з нерухомості, такі як житлові будинки, торгові центри та регіональні торгові центри, в яких фонд Shigekawa має менше 7% експозиції, він збільшився вдвічі в компаніях центрів обробки даних, у яких фонд має 12% опромінення.

"Ми маємо нижчу експозицію до більш циклічних секторів власності, таких як житло та роздріб, враховуючи вплив електронної комерції на роздрібні продажі", - сказав менеджер фонду. Фонд Shigekawa використовує підхід зверху вниз до вибору акцій, дивлячись на макроекономічні показники, щоб допомогти орієнтувати інвестиції в близько 40 компаній. Наприклад, період нижчих процентних ставок допоміг збільшити частки акцій нерухомості, які часто страждають у періоди підвищення процентних ставок через суму боргу, який вони беруть на себе.

Компанії центрів обробки даних

Одним із сильних факторів зростання цих компаній є зростання попиту на центри обробки даних для підтримки хмарних обчислень. "Коли ви думаєте про попит на хмарні обчислення, для цього знадобиться більше центрів обробки даних", - сказав менеджер фонду. Ця тенденція особливо посилить компанії з нерухомості в центрах даних, таких як Редвуд-Сіті, Каліфорнія, на базі Equinix, акції яких на сьогодні зріс більш ніж на 62% (з початку року).

Провідна фірма в просторі центрів обробки даних перераховує об'єкти нерухомості в 24 країнах світу і говорить, що на це не впливає повторна ескалація торговельної напруги з Вашингтона.

"У той час як глобальна торгівля фізичними товарами розширюється, все навпаки справедливо з точки зору нашої світової цифрової економіки", - заявив генеральний директор Еквінікс Чарльз Майєрс.

Тим часом, як центри обробки даних, так і вежі REITs повинні користуватися перемиканням на наступне покоління стільникових мереж під назвою 5G, яке, як очікується, буде в 10 разів швидше, ніж нинішні телефони 4G. Стільниковий телефонний балон REITs, також відомий як "інфраструктура REITs", становив 17% фонду Neuberger Berman Real Estate.

REITs як стабільний "Зменшення ризику"

Скотт Крейг, менеджер із портфелів фонду Eaton Vance Real Estate, розглядає REITs як ефективний спосіб захистити від волатильності ринку відповідно до іншого звіту Баррона. У міру того, як звітні вітри зберігаються, REITs можуть продовжувати згуртовуватись, оскільки вони набувають популярності як "пом’якшувач ризиків" зі стабільним доходом та зафіксованими грошовими потоками.

Незважаючи на те, що ЗЕД з операціями за кордоном та доходами в декількох валютах, можливо, більше піддається валютній мінливості, вони, як правило, більші за масштабом і підтримують чіткі профілі зростання та баланси, згідно з Wall Street Journal.

Що далі?

Просуваючись вперед, інвестори, швидше за все, віддадуть перевагу компаніям, які обслуговують глобальну цифрову економіку, а не циклічним назвам, які є більш вразливими до економічних спадів, тарифів та галузевих зривів, як роздрібні торговці та готелі.

Інші сегменти ринку, які можуть зазнати турбулентності, включають ті, які можуть зіткнутися з більш високими витратами, такими як будівництво, а також слабкі настрої споживачів та дефіцит робочої сили, згідно з цитатою журналу Sandler O'Neill + Partners LP.