Шлях REIT

Велика кількість інвестиційних транспортних засобів там створює виклик для пересічного інвестора, який намагається зрозуміти, про що вони йдуть. Акції є основою інвестування, облігації завжди були безпечним місцем для паркування грошей, опціони зросли на користь спекулянтів, а взаємні фонди вважаються одним з найпростіших засобів для інвесторів. Один з видів інвестицій, який не належить до цих категорій і часто не помічається, - це довіра до інвестицій у нерухомість, або REIT.

Ключові вивезення

• Фонд інвестицій в нерухомість (REIT) - це компанія, яка володіє, оперує або фінансує нерухомість для отримання прибутку.
• Акції REITs володіють та управляють нерухомістю.
• Іпотечний РЕІТ тримає або торгує іпотекою та іпотечними цінними паперами.
• REITs створюють стабільний потік доходу для інвесторів, але пропонують мало за рахунок збільшення капіталу.
• Більшість фондів REIT продаються публічно як акції, що робить їх високоліквідними - на відміну від більшості інвестицій у нерухомість.

Що таке REIT?

Довірча компанія REIT, яка накопичує пул грошей за допомогою первинного розміщення акцій (IPO), який потім використовується для купівлі, розвитку, управління та продажу активів у нерухомість. IPO є ідентичним будь-яким іншим пропозиціям цінних паперів з багатьма тими ж правилами щодо проспектів, вимог до звітів та правил; однак замість придбання акцій в одній компанії власник одного підрозділу REIT купує частину керованого пула нерухомості. Потім цей фонд нерухомості отримує прибуток шляхом оренди, оренди та продажу майна та регулярно розподіляє його власнику REIT. (Для подальшого пояснення читайте нашу статтю: Що таке REITs? )

Види ЗНО

REITs, як і більшість інвестицій, має різноманітні смаки. Ці фонди мають класифікації, які вказують на вид діяльності, який вони здійснюють, і їх можна додатково класифікувати залежно від способів купівлі та продажу їх акцій.

Акціонерні ЗЕД - найпоширеніша форма підприємства. Ці суб'єкти господарювання купують, володіють нерухомістю та управляють нею з метою отримання доходу. Доходи надходять в основному за рахунок орендної плати, а не від перепродажу майна портфеля.

Іпотечний REITs, також відомий як mREIT, позичає гроші власникам нерухомості та операторам. Кредитування може бути або безпосередньо через іпотеку та позику, або опосередковано шляхом придбання іпотечних цінних паперів (MBS). MBS - це інвестиції, що містять іпотечний пул, виданий підприємствами, що фінансуються державою (GSE). Їх прибуток в основному відбувається від чистої процентної маржі - розподілу між відсотками, які вони отримують за іпотечними кредитами, та витратами на фінансування цих позик. Завдяки зосередженості на іпотечному кредиті цього REIT вони потенційно чутливі до підвищення процентних ставок.

У гібридних підприємствах REITs у власних портфелях зберігаються як фізичні майна в оренду, так і іпотечні кредити. Залежно від заявленої інвестиційної спрямованості суб'єкта господарювання, вони можуть зважувати портфель до більшої кількості майнових або більше іпотечних пакетів.

Переваги

Купуючи частку REIT, ви, по суті, купуєте фізичний актив з тривалим очікуваним строком життя та потенціалом доходу за рахунок орендної плати та підвищення вартості майна. Це контрастує із загальними акціями, де інвестори купують право участі у прибутковості компанії через право власності. Купуючи REIT, ви не тільки берете реальну частку у власності на майно за рахунок збільшення та зменшення вартості, але й беруть участь у доходах, отриманих майном. Це створює трохи безпечної мережі для інвесторів, оскільки вони завжди матимуть права на майно, що лежить в основі довіри, користуючись перевагами своїх доходів.

Ще одна перевага, яку цей продукт надає пересічному інвестору, - це можливість інвестувати нерухомість без нормально пов'язаних з цим великих капітальних і трудових потреб. Крім того, у міру того, як кошти цього тресту об’єднані, більша кількість диверсифікації створюється, оскільки трастові компанії можуть придбати численні об'єкти нерухомості та зменшити негативний вплив проблем з одним активом. Індивідуальним інвесторам, які намагаються імітувати REIT, потрібно було б придбати та підтримувати велику кількість інвестиційних властивостей, і це, як правило, тягне за собою значну кількість часу та грошей на інвестиції, які не легко ліквідуються. Купуючи REIT, капітальна інвестиція обмежується ціною одиниці, кількість вкладеної праці обмежується обсягом досліджень, необхідних для здійснення правильних інвестицій, а акції є ліквідними на звичайних фондових біржах.

Останнім і, мабуть, найважливішим плюсом, який надає REITs, є їхня вимога розподіляти майже 90% їх щорічного оподатковуваного доходу, створеного за рахунок нерухомості, що створює прибуток, своїм акціонерам. Ця сума віднімається на корпоративному рівні та загалом оподатковується на особистому рівні. Отже, на відміну від дивідендів, існує лише один рівень оподаткування для розподілів, що виплачуються інвесторам. Цей високий коефіцієнт розподілу означає, що власник РЕІТ значною мірою бере участь у прибутковості управління та майна в межах трасту, на відміну від спільної власності на акції, де корпорація та її рада вирішують, чи надлишок грошових коштів розподіляється акціонеру чи ні.

Вибір правильного REIT

Як і будь-яка інвестиція, ви повинні зробити домашнє завдання, перш ніж вирішити, який REIT придбати. Є кілька очевидних ознак, на які слід звернути увагу, перш ніж приймати рішення:

1. Управління
Завжди важливо, купуючи довірчий або керований пул активів, щоб зрозуміти та знати досвід керівників та їхньої команди. Рентабельність та оцінка активів тісно пов'язані зі здатністю менеджера вибирати правильні інвестиції та визначати найкращі стратегії. Вибираючи, в який REIT інвестувати, переконайтеся, що ви знаєте команду управління та їхній досвід. Перевірте, як вони отримують компенсацію. Якщо це базується на продуктивності, велика ймовірність, що вони також слідкують за вашими інтересами.

2. Диверсифікація
REITs - це трести, орієнтовані на право власності на власність. Оскільки ринки нерухомості коливаються за місцем розташування та типом власності, важливо, щоб REIT, який ви вирішили придбати, був належним чином диверсифікований. Якщо REIT сильно вкладається в комерційну нерухомість і спостерігається падіння рівня зайнятості, то у вас виникнуть великі проблеми. Диверсифікація також означає, що трест має достатній доступ до капіталу для фінансування майбутніх ініціатив з зростання та належного залучення до збільшення прибутку.

3. Заробіток
Останнім пунктом, який слід розглянути, перш ніж купувати конкретний REIT - це кошти від операцій та грошові кошти, доступні для розповсюдження. Ці цифри є важливими, оскільки вони вимірюють загальну ефективність діяльності REIT, що, в свою чергу, означає гроші, що передаються інвесторам. Будьте уважні, що ви не використовуєте звичайні номери доходів, створені REIT, оскільки вони включатимуть будь-яку амортизацію майна і, таким чином, змінювати цифри. Ці цифри корисні лише в тому випадку, якщо ви вже уважно ознайомилися з двома іншими ознаками, оскільки можливо, що REIT може відчувати аномальну віддачу через умови ринку нерухомості або удачу керівництва у виборі інвестицій. (Докладніше див. Як оцінювати REIT .)

Суть

Маючи так багато різних способів інвестувати свої гроші, важливо, щоб будь-яке рішення, яке ви приймаєте, було добре проінформоване. Це стосується акцій, облігацій, пайових фондів, ПІДС або будь-яких інших інвестицій. Тим не менш, у REITs є кілька цікавих особливостей, які можуть добре вписатись у ваш портфель.